某公司物业管理方案(doc96页).docx

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1、某公司物业管理方案（doc96页）”寓铲野5线|来,黑去党：5/眼.%患品:成都坤与物业咨询进展有限公司系成都市工商局注册的有限责任公司。成立于1999年11月，注册资金人民币伍佰万元，物业管理二级资质企业。公司拥有内江、绵阳二个全资子公司，有10余个项目管理处，现有管理层人员35人。公司以“诚信、守法、高效、严谨”为企业宗旨；“着重细微，追求卓著，服务第一，制造价值”为管理服务理念；“以人为本，满足需要，进展自己，奉献社会”为经营服务理念：以“为民、便民、利民”为职业精神：以为开发商、物业业主（使用人）提供“安全、舒适、文明、方便、温馨”的工作、生活环境为己任；成为业主、使用人住得“放心、省

2、心、安心、舒心”的有利保障。1、服务范围我们竭诚为开发商、管理商、机关、企事业单位与广大业主提供专业性物业管理及其顾问，物业市场营销及推广，装潢设计施工，水电安装，房地产中介，家政服务，物业工程保护等系列服务。服务内容如下：1.1 住宅物业委托管理。（普通、中高档住宅小区，机关企事单位职工宿舍、公寓）1.2 商业物业委托管理。（宾馆酒店、办公楼宇，商场及各类经营性物业）1.3 非住宅物业管理。（学校、工业等物业管理服务）1.4 提供承接物业管理人才的培训与选送。15为开发商、管理商、业主提供物业管理顾问与服务，营销代理服务、市场推广代理服务及出租等中介服务。2、坤与物业管理服务特色2.1公司与

3、深圳万科、中海外、大连万达、香港梁振英测量师行、世邦巍理仕等国内外一些的知名物业、中国房地产协会、中国房地产与住宅研究会、中国物业管理协会及上海、深圳、广州、武汉、重庆等地的物业管理协会具有良好的资讯往来，公司现为成都市物业管理协会理事单位，中国物业管理协会理事单位。为客户在管理理念的更新，口碑的建立，促销、服务档次的提升，物业的保值、增值及企业策划等方面提供及时、先进、一流的服务。2.2公司拥有一支同意过专业培训与丰富实践经验的专业队伍，是实现客户目标的有力保障。同时，公司拥有一批资深专家，他们多年智慧与心血的结晶是公司为客户服务的坚强后盾。2.3公司有健全的组织规程与工作流程,保护队伍健全

4、,保护服务及时到位，保护技术力量强，可确保设施、设备正常运行与完好。2.4公司有一套完整、严谨的管理、评估文本，制度严格，评估量化：常规服务程序化、标准化。针对不一致的客户不一致的需要，提供不一致的服务,切实做到了专业、有序、规范、严谨、高效；表达出公司的管理制度化，工作的标准化，操作的程序化，服务的规范化。三、坤与物业管理项目1.3.1顾问项目1.3.1.12001年12月指导成都富力物业棕南公寓创“全国物业管理示范住宅小区”顾问，并已获通过；1.3.1.22002年7月指导成都国嘉物业国嘉南苑创“成都市物业管理优秀住宅小区”顾问，并已获通过；1. 3.1.32002年7月四川高路物业公司前

5、期物业咨询顾问；1.3 .1.42002年8指导绵阳市“樊华商业城”商业物业经营与管理日常工作。1.4 .1.52002年10月华阳“双兴名居”物业管理全程顾问；1.3.1.62003年4月指导四川春晖物业经营管理有限公司创“成都市物业管理优秀住宅小区”顾问，并已获通过；1.3.2介入管理项目1.3.2.12001年07月被绵阳“碧水公寓”业主委员会聘请为物业管理商：1.3.2.22002年03月协助成都泰怡物业创物业公司品牌；1.3.2.32002年09月在绵阳市管理的物业项目有“盛与枫景”、“明园小区”:1.3.2.5 2003年1月成都奥晶科技园区物业管理商。1.3.2.6 2003年8

6、月1日成都“紫薇苑”业主委员会聘请我公司为物业管理商。1.3.2.7 2003年8月21日成都鑫华房产开发的“北顺苑”聘请我公司为物业管理商。1.3282003年9月9日成都汉星投资公司开发的“聚星城”聘请我公司为物业管理商。1.3.2.8 2005年12月16日郭县房管局“鹃城园三期”聘请我公司为物业管理商1.3.2.10 2006年2月18日成都桃源置业有限公司“桃源柳岸”聘请我公司为物业管理商1.3.2.11 2006年1月28日成都奥晶科技开发有限公司“奥晶科技园”聘请我公司为物业管理商1.3.2.12 2006年1月Io1J四川省电信有限公司郸县分公司电信大原”聘请我公司为物业管理商

7、1. 3.3管理业绩1.3.3.12002年01月“碧水公寓”获得“游仙区安全文明小区1.3.3.22002年07月“碧水公寓”获得“绵阳市物业管理优秀住宅小区”:1.3.3.32006年08月“聚星城”获得“成都市优秀住宅小区”1.3.3.42006年08月“鹃城园三期”获得“成都市优秀住宅小区”我们相信：以本公司充足的人才、技术与经验，全面提升“北埠雅园”，“添馨苑”服务水平，为项目开拓一个与谐优美的居住环境。同时，凭借我们出色的工作经验与在物管行业的良好业绩，将成功为购买“北埠雅园”，“添馨苑”的客户提供“安全、舒适、文明、方便、温馨”的居住与工作环境第二章本项目的经济技术指标北埠雅园名

8、称数据总建筑面积45400平方米地上停车位130个地下停车位77个容积率2.20绿化面积7300平方米第三章物业服务定位及拟采取的管理模式针对“北埠雅园”的实际情况，本着对开发商与“坤与物业”自身负责的态度，综合项目所处位置、业主收入、消费情况、心理因素等多方面考虑，同时也要充分考虑项目的销售因素，建议本项目物业服务定位为“以人为本，专业服务，业主至上，取费合理。为了表达人性化服务，让业主享受到一流的居家生活服务，同时让开发商将更多的时间与精力投入到新项目开发中，建议本项目以“委托物业管理”的管理方式实施专业物业管理。1.1 成都坤与物业咨询进展有限公司作为“北埠雅园”的物业管理商，负责物业管

9、理工作的具体实施运作。以便利用管理商在人力资源、经验、技术、模式、制度与规范化的服务体系等诸多方面优势。1.2 双方合作关系一旦确定，管理商将会把项目物业管理服务工作列入内部相应的策划、考核、检查、评比与持续改进序列中，由管理商组建项目管理处，根据项目具体情况，负责其竣工验收、入伙及其以后各阶段的物业管理工作，为项目制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为项目提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。1.3 为保证管理标准的实现及更有力地推行“人性化服务”，管理商将以各专业部门技术支持，结合物业管理服务实际需要，定期安排专家团赴项目现场进

10、行监察支援。并根据现场发现问题，及时、有针对性的提出整改建议与纠正、预防措施。在专家团与项目管理处共同努力下，为物业管理工作打下良好基础。14本方式由于合作双方责、权、利明确，便于划清双方对本项目所负责任，开发商仅需按合同对物管商进行监管。切实解除开发商对物业开发售后服务的后顾之忧。15本项目采取本方式操作，就开发商而言，利用专业社会资源，最大限度的降低在物管工作中的投入，获取最大的社会、经济与品牌效益。第四章项目运作流程一、管理处内部管理架构图二、管理处运作流程人员聘用，培训、考核；规章制度、文件的准备；其它前期准备按物业管理合同开展物业交接验收工作进入现场进入H常管理阶段经营者服务三、管理

11、服务质量反馈网络图财务室管理处主任第五章物业管理前期介入工作内容一、物业管理前期配合实施方案物业管理公司的前期介入是从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保卫消防、通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施等提出合理化建议，在房屋销售时向进展商提供配合服务。物业管理公司参与物业的规划、设计、施工、验收阶段，以此保证物业建成后的质量符合标准，配置优良、经济、合理，规范适用。1、前期物业管理的工作实施方式自开发商与本公司签订前期服务协议生效之日起，我公司负责组织专业人员成立前期物业顾问小组，驻场参与管理与服务。“北埠雅园”前期介入，我公司对每个项目分别安排项目经理1人，施工监管工程人员（建

12、筑、机电工程师）各1人共2人、配合进展商销售房屋1人并据进度要求逐步增派人员与提供礼仪秩序保护人员、保洁人员。公司针对开发项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方认可的计划书实施。物业公司所提供的意见与建议均以文字材料为准，并要求具有较强的时效性，双方共同建立前期物业管理档案。2、前期物业管理的工作计划根据物业管理的全过程与内外部运作机制要求，特制定“北埠雅园”管理处前期管理阶段工作计划序号项目工作内容完成时间责任部门O1组建机构1 .人员的选聘；2 .人员的培训；3 .人员的上岗。合同签订即实施办公室02配合进展商销售工作1制定物管宣传资料；2 .销售现场物业管理咨询；3 .签订前期物业

13、管理服务协议业主临进展商销售房屋时前期介入人员时公约03制定规章制度与作业程序1 .制订业主临时公约；住户手册2 .制订岗位职责、考核制度、操作规范、服务标准；3 .根据IS09001：2000标准制定作业程序。入伙前办公室04后勤工作1 .合理安排物管用房，秩序保护人员用房；2 .物资装备的购买。入伙前办公室05物业承接验收1 .根据标准，逐项检查；2 .发现问题督促责任部门整改，落实确认制度；3 .办理移交手续，做好遗留工程备案。4 .物业工程建设档案资料工程部06交房工作准备1 .准备入住手册及表格；2 .设立办公标志、导视牌；3 .提供接房指南。入伙时物业部07办理入住1 .设立办理入

14、住手续的流程图与岗位；2 .提供一站式办理入住手续与提供便利服务。物业部08建立档案1 .收集整理物业及业主资料；2 .科学分类，微机管理。物业部3、前期配合进展商房屋销售的具体措施1 .通过对市场的调研与周边相近楼宇的比较定位，提供物业管理配合销售工作及营造销售现场的建议：2 .配合进展商制定物管宣传推广资料，并对销售人员进行物业管理知识培训：3 .售楼时向购房者提供物业管理方面的宣传，咨询与营销过程中与物业管理有关政策法规解释;4 .对售楼部、样板房布置等提出优化改进的建议；5 .（在进展商的需求下）提供样板房、样板区、售楼部等物业设施物业服务、保安服务；6 .拟定“北埠雅园”之业主临时公

15、约；7 .编制住户手册及其它有关文件：8 .房屋销售时与业主签定房屋销售合同的同时签订前期物业服务协议、业主临时公约。9.进行C1形象策划，统一标准，树立专业服务形象。4、物业承接收收物业的承接验收是物业管理的基础工作，我公司将主动与进展商、承建单位协商交接问题与制订验收方案，统一验收标准。严格按照有关规定与建筑施工安装标准对物业进行查验，办理物业承接验收手续，承接进展商（或者承建商）移交的有关资料。同时，通过这一管理程序进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，对日后可能出现的问题，准备相应的方案。D物业承接验收工作内容物承接验收工作内容：1）工程全面竣工后由施工总包单位组织有关施工协作分包单位按流程对工程项目进行自检。2）自检合格后，工程总包单位将项目提交进