斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居.docx

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1、斌鑫世纪城项目市场报告（金丰易居）斌鑫世纪城项目简介02重庆房地产市场简介05九龙坡房地产市场简介10项目区域现状及进展趋势13对项目三方面定位解读1732总结斌鑫世纪城项目简介斌鑫世纪城“斌鑫世纪城位于杨家坪商业步行街中央龙头位置，西临梅堡绿色生态休闲园，南接长江路步行街，东连旱桥路步行街，北接兴胜路城市环道。项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住为一体的现代化一流的大型购物中心。其中已入驻主力百货店新世纪百货、家乐福超市、目前正积极打造各色品牌精品专场店、连锁店、中西餐厅、高档酒吧、美食街、休闲文化城、商务会所等。杨家坪是九龙坡区与大渡口区两个区的商业中心，在重庆市总体规划中，被认定为

2、大（大渡口区）、石（石桥铺）、杨（杨家坪）“中心圈而斌鑫世纪城项目位于重庆市重要副中心杨家坪步行商业区核心范围（原新华四村地块），其项目占据着杨家坪商圈龙头位置，商业部分的运营是杨家坪商圈的商业结构调整，是整个杨家坪商业步行街区的重要构成。“斌鑫世纪城由一栋36F的高层及两栋30F高级公寓构成。整个项目的裙楼部分为大型购物中心，从地下三层至地上五层，共计八层，由大型主力中心店（新世纪百货瑞成商都）、超级市场（家乐福超市）与商业街构成。斌鑫世纪城的商务写字楼高36F、外立面出跳，色彩明快简约，是杨家坪标志性建筑物。项目SWoT分析Strength优势分析si：项目位于杨家坪商圈的中心，交通极为便

3、利，其周边及自身的生活配套极为完善。S2:依托杨家坪商圈快速进展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。S3:自身强大的商业体系作为支撑，不但对外区域形成强有力的辐射并能满足自身的生活需要，有力的提升了自身的品质感及知名度。Opportunity机会分析Weakness劣势分析wi：由于本项目处于商圈中心绝佳地段，在某种程度上增加了自身的构造成，本项目本身高昂的成本构成了其较高的销售价格，降低了自身竞争的优势。O1：杨家坪的商业地产高速进展与杨家坪轴心地位的确立。02:杨家坪无高档型的写字楼与酒店式公寓，其空白地带将会是本项目适时进入的机会点Threat威胁分析Ti：周边涌现出大量的中

4、，高档次楼盘会对本项目产生一定的影响。价格战的劣势将进一步表达T2:区域同类产品供应量较大，市场竞争猛烈。同质化现象较为严重。T3:大量的商业体量是否能迅速的被市场所胃纳？T4:政策的不确定性？点评：九龙坡区常驻人口近90万，其中非农业人口49.15万,位居全市第二位。九龙坡区中心杨家坪地区人口29.5万人，拥有庞大的消费基础，这为商业集团入驻斌鑫.世纪城提供了必要的条件。而2003年、2004年GDP位于全市第一的九龙坡区无疑潜在更大的消费群体。由于该区域的商业辐射不仅局限在九龙坡本地区域，还有石桥铺、李家沱、大渡口等周边区域。其强大的辐射能力与轻轨的运行与区域交通的改善，为杨家坪商业步行街

5、带来了巨大的人流、物流。这一切都为本项目的成功销售做好了铺垫，若市场定位准确与合理的销售价格。本项目一定会获得市场的认可与良好的业绩。重庆房地产市场简介在重庆经历了2004年的大跃进之后，随着新政的明朗化与中央政府对房地产市场强硬宏观操纵下，在2005年3月开始，重庆整体市场出现了明显的反映。从目前来看，从3月开始，主城区均价开始松动，到6月为止下跌96元/平方米，均价达到3351元/平方米。相对2004年的楼市全线飘红而言，此次下跌是重庆楼市进入新一轮市场调整的征兆。此次七部委出台的关于做好稳固住房价格工作的意见其要紧的方向是对需求市场的结构调整，从5月及6月的楼市成交表现看出，此次新政公布

6、后，大量的投资与投机型客户被挤出市场，各销售案场都同时表现出真正的自住型客户成为购房的主体。2005年6月，新政策开始实施，投资、投机行为被挤出市场，自住型购房者成为楼市中的主角，功能设计齐全的住宅成为市场中最易去化的产品。受新政影响，楼市供应减少，价格开始松动，火热的天气与冷清的销售现场形成强烈对比。/2004年9月2005年6月主城各区均价走势表（单位：元/平方米）35003450340033503300325032003150与此同时，重庆市房地产市场住宅新增供应在通过3月到5月间出现较为集中的放量，本月供应相对减少。但整体市场供应已累积到413.9496万平方米，楼市去化却不如人意，真

7、实住房需求尚不能吸纳如此的量体。估计下半年，楼市供应将相应减少。/2005年上半年重庆主城区新增住宅面积走势（单位：万平方米）/2005年上半年重庆主城区新增住宅价格走势（单位：元/平方米）/解读关于做好稳固住房价格工作的意见2005年5月110,由国家建设部、国家进展与改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局与银监会七部门联合提出的关于做好稳固住房价格工作的意见,直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。意见分为八个部分：“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”、“调整住房转让环节营业税

8、政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”、“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”、“切实整顿与规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”与“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。新政规定：从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外,还规定了“期房限转”政策。说明了这次对房地产市场宏观调控的重点在于：遇制投机性需求，操纵投资性需求，鼓励普通商品住房与经济适用住房建设

9、，合理引导住房消费。针对国务院转发七部委的房地产新政，5月12日在重庆市政府部门与开发商的座谈会上，副市长赵公卿要求各有关部门迅速制定房地产新政的贯彻措施，从“加强土地总量的供应与调控；加强金融监管；打击违规销售；操纵拆迁规模；增加透明度；增大廉租房与经济适用房供应”等6个方面进一步稳固房价。新政影响简评：打压房地产投机行为，抑制房价“虚高”，保持经济的平稳进展与社会稳固；调整房地产市场供应结构，加大中低端商品住房及经济适用房的供应量，解决城市普通居民的住房问题；新政开始执行，会带来二手房市场的大量抛盘，导致供应价格下跌；在新政影响下，购房者普遍抱有持币观望态度，导致二、三级市场的需求量减少；

10、由于三级市场房源大量入市，而其中的“次新房”在价格上比二级市场在售项目更具优势，因此会吸引大量购房者进入三级市场交易，使二级市场需求较少,销售难度加大；开发商在如此情况下，必将采取种种促销措施，变相降价，以求加快去化。/重庆市供应户型（部分）统计分析根据本部调查数据表现为，重庆市目前房地产市场供应户型以三房为主，占整体供应户型供应量的39%,其次是二房，占29.22%,一房占18.63%。不难看出目前重庆市场仍然以传统的三大户型作为供应主体，户型数量供应占整体市场供应的86.85%户型一房二房三房四房五房合计户数1721226991360279591255392374比例18.63%29.22

11、%39%10.38%2.77%100%/重庆市户型面积统计户型一房二房三房四房五房最小面积38.66971.46100.63136.53184.31最大面积50.80881.62121.811163.1220.86户型一房二房三房四房五房平均面积44.73876.54111.22149.8202.58九龙坡房地产市场简介据本部统计，九龙坡区目前在售楼盘38个，住宅市场销售均价为3337元/平方米，在2005年上半年，区域新增住宅供应量达37.676万平方米，市场供应充足。由于杨家坪板块商业特性的原因，导致该板块地价过高，为了减轻资金的压力与迅速的销售，小户型供应成为该区域市场的主流。而一居室一

12、直是小户型的代表，也是其区域市场追捧的热点，在很多楼盘中往往因总价较低而最先售磬。因此导致目前杨家坪市场供应要紧以中小户型投资性项目为主。6月该区域的楼市均价跟5月相比，有小幅的回升，处于正常的波动范围。本月尽管该区域有很多楼盘进行优惠打折活动，但是也由于一些楼盘处于扫尾阶段，剩下一些高楼层的住房，在某种程度上拉升了该区域的市场价格。从近几月的较小的价格波动分析，目前该区域房地产市场处于对新政实施后的调整期，但整体楼市进展平稳。/2005.1月25.6月九龙坡区新增供应走势图（单位：万平方米）/九龙坡区供应户型（部分）统计分析户型一房二房三房四房五房别墅合计户数3955657085972621

13、84436122948比例17.23%28.63%37.46%11.42%3.68%1.57%100.00%户型一房二房三房四房五房别墅最小面积39.7968.1599.33142.35190.42180最大面积46.9379.81119.73160.01222.55250户型一房二房三房四房五房别墅平均面积43.3673.98109.53151.18206.49215项目区域现状及进展趋势现状/商业地产遭遇升级战诚然，与纯住宅开发相比，商业地产潜在的巨额利润回报，使之成为一块“唐僧肉”，谁都不愿意放弃。然而，重庆市特殊的地理环境及组团式区域商圈的形成与未来区域商业中心的确立，绝不是一些简单的

14、商业项目的累加，它不仅需要从历史积淀、交通区位、商业环境、功能定位等综合因素考虑，还需要现有人气氛围、消费习惯、未来消费能力等条件的支撑。“无疑在市场因素的大背景下杨家坪商业正迈向新的转折点。”正由于如此，杨家坪商圈商业的升级也必将影响到商业地产的升级。我们能够看到，盾安九龙都项目以其时尚流行的定位与项目本身的特色吸引了大商集团挑剔的目光；而百康年的首创体验式商业、“城市封面”概念、斌鑫世纪城的强势出现，也在很大程度上挑战了杨家坪人的视觉与观念，有效开启了杨家坪商业地产的更新换代。/中小户型成供应主流由于杨家坪板块商业特性的原因，导致该板块地价过高，而开发商为了减轻自身资金的压力与迅速的销售。

15、往往会选择修建小户型作为市场供应的主流，而一居室一直是小户型的代表，也是其区域市场追捧的热点，在很多楼盘中往往因总价较低而最先售磬。因此导致目前杨家坪市场供应要紧以中小户型投资性项目为主。/消费需求“高标”化随着消费市场的不断成熟，购房者的取向性也逐步尖锐起来，尽管中规中矩的传统户型很有用，但难以满足不断改变的生活需求。因此，一些表现出强烈个性化色彩的户型得到了购房者的青睐。第一代、第二代住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而第三代、第四代住宅已逐步过渡到追求生活空间的质量与住宅产品的品质，进展到第五代住宅已开始着眼于环境,追求生存空间的生态、文化环境。如今，生态环境的问题已得到高度的重视，人们更加渴望回归自然，使人与自然能够与谐