工业园区前期物业管理基本思路策划标书内容参考借鉴.docx

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1、（标书内容）参考借鉴年月曰本工业园项目区的物业管理是全方位、多层次的管理。首先要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体，进一步深层次地研究服务主体的构成，再根据企业不同层次的生活和生产需求，确定物业管理工作内容、服务标准以及管理目标，从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系，使本工业园项目区的物业管理工作不断提高,以适应形势的需要。-本工业园项目区物业管理的特点本工业园项目与一般小区、大厦同属不动产，具有管理上的共性。但由于使用对象和使用功能的不同，又有其自身的特点。 保障基础设施的正常供应至关重要。由于很多工业园项目是连续性生产。停水、停电、停气不仅使生产无法进行，还造成很大

2、的经济损失，而且会因为机器设备停用，带来其他连锁影响。 了解本工业园项目生产特点，制定严格的管理条例，由于本工业园项目都有其特殊的行业特点，专业牲很强，因此要求管理者要了解行业的有关知识，才能维护正常的生产经营秩序。 辅助配套的管理工作多样复杂，专业性强，本工业园项目是24小时连续性生产，与之相配套的辅助部门也要相应的安排，如门卫、餐厅、浴室、仓储运输等，以保证一线生产的正常进行。 加强治安保卫和消防工作要求更高，本工业园项目是高科枝型企业,生产高、精、尖产品，从原材料到产出品不仅价格昂贵，而且有技术保密性。因此必须加强安全保卫措施，从内保到外保，建立一整套有效的安全保卫防范制度。 提供多方位

3、的社会化服务，物业管理公司除负责一般的维修养护、清洁、保安、环境绿化等常规工作外，还可以经营餐厅、浴室、医务室等配套服务，重点可经营设备安装、水电工程、仓储运输等与生产密切相关的服务项目。二本本工业园项目物业管理的重点及难点(1)本工业园项目物业管理的重点 本工业园项目内标准厂房的产权形式多元化。大多数工人的文化程度/素质较低。厂房内的机械及臧量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。升降机使用频繁,损耗较大。工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高。厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。公用地方及走火通道经常堆放杂物。(2)本工业园项目物业管理的难点由于本工

4、业园项目内标准厂房的多元性,加大了物业管理的难度。 险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品,容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。三本工业园项目区物业管理内容与要求随着物业管理市场发展，工业区内的物业管理成为一个重要的内容。工业区物业管理，主要包括：安全（消防）、客服（清洁、绿化、）动力（工程）等方面管理。（一）、安全方

5、面主要重点培训岗位职责，加强安全员的工作责任心积极性，日常行为规范，礼节礼貌，物业公司安全员的素质要求要高；针对这点我公司品质部重点培训；对日常行为规范主要以军事训练来提高。消防发面主要对消防设施设备每月定时检查并做好登记。（二）、客服方面客服方面主要对本工业园项目区内的清洁、绿化、消杀；本公司根据IS014000环境质量体系标准实施；对本工业园项目区内的清洁制度管理规范，制作了清洁质量表格，每天由客服主管进行抽查监督，由清洁班长现场跟进落实对不合格的要进行整改处罚；绿化方面：每天主要对园区内的花草树木进行维护保养，有专门的绿化管理员每天进行保养维护，每个月进行四至五次施农药使花、树木生长茂盛

6、无虫害。每月对本工业园项目区两至三次消杀主要针对除“四害”在办公区、车间、食堂、宿舍进行烟雾试和喷药。（三）、动力方面动力方面主要对园区内的设施设备进行定期的保养与维护，动力部主管定时对园区内发电机、配电房、空压机及日常设备的保养维修等进行检查，发现问题要及时整改。四本工业园项目区物业管理基本思路(1)树立“以人为本、用户至上”的服务思想不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。这个误区将导

7、致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。因此，本物业贵司必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。(2)确立本工业园项目区物业管理的基本经营模式本工业园项目区的物业管理面对的是企业，如果服务质量

8、不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对本工业园项目区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有本工业园项目区的物业管理模式主要有如下三种：通过委托方式进行物业管理这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。通过顾问方式进行物业管理这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全

9、委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。通过合作方式进行物业管理这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。(3)建立社区化的本工业园项目区社区化本工业园项目区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在本工业园项目区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心)、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化本工业园项目区的建立主要考虑以下因素：确定人口适宜容量本工业园项目区的适

10、宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。充分考虑地域要素和社会心理要素所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。本工业园项目区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑本工业园项目区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。本工业园项目区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。 研究本

11、工业园项目区内各入驻企业需求不同的企业对本工业园项目区的需求各不相同。在进行本工业园项目区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑本工业园项目区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。完善物业配套设施由于当前本工业园项目区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此,必须加强本工业园项目区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。加强精神文明建设，建立本工业园项目区的社区文化本工业园项目区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明

12、建设。我们应该倡导“文明家园，和睦共创”的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚，使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化。随着经济的发展和社会的进步，本工业园项目区的建设不断增加,入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的

13、情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。本工业园项目区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为本工业园项目区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高本工业园项目区物业服务质量的满意度。本工业园项目区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等。五本工业园项目区物业管理的前期介

14、入(I)从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理

15、费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前.，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。(2)本工业园项目区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切一一开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。本工业园项目区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。

16、如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系，理顺服务渠道。五本工业园项目区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻本工业园项目区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此,在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。本物业公司接管后，应立即