大型艺术中心物业管理服务技术标参考借鉴范本.docx

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1、大型艺术中心物业管理服务技术标参考借鉴范本年月日第一章物业管理整体设想及策划4一 .项目简介4二 .项目概况5三 .本大型艺术中心项目管理理念6四 .本大型艺术中心项目管理设想8五 .本大型艺术中心项目管理目标11六 .本大型艺术中心项目物业管理的量化指标13七 .本大型艺术中心项目管理措施13第二章管理方式、工作计划15（-）管理方式15第三章人员的配备、培训与管理19（一）人员配备19（二）人员培训23（三）人员管理27第四章制度和档案的建立与管理28（-）档案制度建立与管理29入住通知书30（二）管理处各项管理制度目录31第五章房屋管理与维护33（-）房屋维修养护33第六章共用设备、设施

2、的建立与管理36-）共用设施设备维修养护的管理规定36（-）共用设施设备维修养护计划及实施方案38（）机电设备设施管理40第七章保安及车辆服务44（-）保安队伍组织建设44保安人员基本要求47（二）车辆交通管理51（三）会务服务52第八章安全管理与应急抢险预案54（-）安全管理工作特点54（二）安全管理目标54（三）安全管理原则54（四）安全管理内容与方式54（五）消防管理55（六）公共卫生安全管理56（七）安全突发事件处理57（八）突发停电应急预案58（九）意外伤亡应急预案59（+）水浸应急预案60（十一）火灾应急预案61第九章环境卫生管理63（-）环境卫生管理63第十章绿化管理65（-）绿

3、化管理65第十一章,节能、环保、健康和安全Im方案67一、节能降耗的实施措施67第一章物业管理整体设想及策划一.项目简介花香鸟语，草长莺飞，位于的“本大型艺术中心项目”终于在这个春天里初露风姿，静待客来。作为“本市艺术名片”的标志性工程，“本大型艺术中心项目”不同于本市其他大型综合性剧场，首次将森林、建筑、自然、城市、水系、人文与艺术等概念融为一体，独具新意的森林剧场、水岸剧场将带给观众前所未有的观赏体验。目前，艺术中心的整体工程已进入最后冲刺阶段，计划今年月底前将正式交付及试运营。本大型艺术中心项目选址为,处于林地核心位置，用地面积一万平方米，借助周围森林环拱，形成一个与自然对话、与水绿交融

4、的“森林剧院”。剧院主体建筑承袭了大自然清新、通透的特点，俯瞰宛若一颗萌芽的种子。靠近森林的一面墙采用全玻璃材质，可满足观众的赏景需求，白天阳光可以透过玻璃上不规则的彩釉图案，在剧院里投射出不同的光影效果，而到了夜晚玻璃幕墙则又可以透出室内灯光，显得熠熠生辉；靠近道路的墙，则是实心的白色混凝,外立面同样有花纹装饰，体现的是现代感。建筑中间的景观平台上方，还布置了一张层层叠叠的钢结构“绿网”，夏日阳光直射下来，如同斑驳的树影效果,行走其间好似漫步于树荫之下，未来这里也将成为一个半开放的艺术交流广场。艺术中心拥有三个室内场馆，一个水岸剧场，一个森林剧场，贯通室内外。室内剧场主要包括1200座主剧场

5、、500座多功能剧场、300座主题剧场、艺术展览及创作中心等，能满足歌剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐、综艺演出。其中500座的多功能剧场采用了开放式布局，舞台和座位席可以随意变换，而300座半开放式剧场，背后就能看到森林和水系，让观演与自然景色融为一体。位于户外的森林剧场和水岸剧场则将充分发挥本艺术中心融入自然的生态优势，据剧院运营方华人梦想透露，这两个户外舞台使得本艺术中心全天候常态性运营成为可能了，未来他们将以四季为主题，策划不同类型的户外演出内容，节庆活动以及集合各类展演、艺教、艺术装置、文创市集等，设置多样化的参观动线，丰富观众的到访体验，延长访问者的在地时间，以此打破大部分剧场“晚上演

6、出、白天关门”的运营模式，让观众真正体验到森林里看剧，水岸边嬉戏的互动观演乐趣。如何让“本艺术中心从“唯一”成为“唯美”，乃至本市的一张艺术名片，除去得天独厚的自然环境和条件，艺术创新和内容孵化将尤为考验运营团队的眼光和能力。二.项目概况1.物业基本概况1）本项目建造的物业类型为:文化艺术类公众物业2）本项目座落位置:规划区域3）本项目总用地面积mt4）总建筑面积约：Itf一区4层、二区4层、三区4层、四区一层、车库一层地下室一层。2.本项目设施设备配置介绍（略）：序号设备名称类型及品牌规格数量备注1消防栓2灭火器3电梯4配电房5水泵房6户内配电箱7西门卫室道闸机8道闸遥控9西门卫室伸缩门10

7、伸缩门遥控11柴油机12水泵13消防箱14电能计量柜15封闭式开关设备16监控探头17监控显示器.本大型艺术中心项目管理理念本大型艺术中心项目的总体管理理念是：“以人为本、科学创新”本大型艺术中心项目的服务对象是有品位、懂艺术、懂生活的文化人特殊群体，管理的根本对象也是人，因此，我们输出的服务，必须突出“以人为本”；本大型艺术中心项目的服务对象是动态的，随时会有新的发展，随时会有新的问题，随时会有新的需求，因此，我们输出的服务，必须突出“科学创新。我们将认真研究我们的服务对象和管理对象，不断探索这看似简约，却永无止境的宏观目标,勇于创新、敢于实践、善于应变，把本大型艺术中心项目物业服务做到极致

8、，做到完美。本大型艺术中心项目的总体管理理念将体现在以下具体操作实践中：制定极具针对性、创新性和可操作性的管理方案；本大型艺术中心项目运行具有鲜明的特色，管理者须依据本场馆的功能特点,制定极具针对性、创新性和可操作性的管理方案。由管理目标、管理理念、运行机制、人力配置、应急预案及各专业作业指导书等组成。本投标方案给出的管理方案具有当时的宏观指导属性，投标方案还需迎合业主的多样化的实际需求，不断细化、深化。建立完善的应变机制，确保本大型艺术中心项目项目运行万无一失；本大型艺术中心项目运行属动态管理，充满不可预见因素，再好的预案再周密也难免百密一疏，管理者须制定并不断完善适合各自特性的应变机制，通

9、俗讲就是，当突发事件发生时的快速反应机制，包括第一时间获得信息、第一时间赶到现场、第一时间拿出处置方案，还包括处置方案的实施、评估，落实杜绝同类事件再次发生的措施等，确保本大型艺术中心项目项目运行万无一失。以充分、持续的培训，打造高素质的本大型艺术中心项目服务团队；本大型艺术中心项目良性运行须依靠一支高素质的员工队伍，组建这支队伍的唯一途径是培训，管理者须实施有计划的、充分的、持续的、讲求实效的培训，初训、复训、强化培训、专项培训，直到员工的服务技能娴熟无误。我们将邀请大型场馆管理经验的专家参与、指导我们的培训，讲解少儿群体的教育、活动的具体需求和特性，以期我们的服务更加贴近、更加贴心。培育高

10、素质的团队需要投入、需要成本，但我们知道并深信：“磨刀不误砍柴工”。以专业齐全的优选组合，充分满足本大型艺术中心项目业主多样化的需求；本大型艺术中心项目运行是一个由各专业组合而成的系统工程。快速发现问题、有效处置问题，需要有专业的基础，专业的员工、专业的的技术、专业的资源，管理者要优选配置好各专业组合，使我们的设施设备运行、客服、安保、保洁诸方面都得心应手，满足本大型艺术中心项目业主多样化的需求。学习、弘扬、融入中国特色文化元素，结合制匠物业的企业文化，刻意营造本大型艺术中心项目团队规范、和谐、阳光的工作氛围；本大型艺术中心项目运行服务质量良莠，取决于服务团队的工作状态。制匠物业文化提倡以人为

11、本，注重党建文化，蕴含着取之不尽的正能量。管理者要注重营造良好的内部工作氛围，善于提升团队的凝聚力，关心员工、稳定员工、激励员工、团结员工。本大型艺术中心项目服务团队的工作状态应该是纪律严明的、热情饱满的。制匠物业共享资源，支撑本大型艺术中心项目重大活动保障；本大型艺术中心项目在运行过程中会举办各种重大仪式、重大活动，面向公众的活动会发生超越常规的各种服务需求，管理者要及时报告信息，充分依托制匠物业各类资源，调配应对力量，组织起有效的后勤保障。积极配合本大型艺术中心项目业主和演出、电影等服务商，构建良好公共社会关系。本大型艺术中心项目运行过程中会发生纷繁的外在联系，作为全物业服务支撑，管理者还

12、要主动参与政府部门、周边外在社会关系的联络和沟通，取得各条线的理解、支持和帮助，竖立制匠物业良好的服务品牌，协助本大型艺术中心项目业主构建良好的公共社会关系。四.本大型艺术中心项目管理设想根据现代化的文化场馆物业管理的自身运作规律,针对本大型艺术中心项目目前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：1、高标准、高水平管理的措施(1)建立和实施完善的物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的IS09001-2015质量体系标准被实践证明是行之有效的

13、,这一点我们公司在导入并通过IS09001-2015质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。艺术馆的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。(2)培育高素质的员工队伍人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目

14、标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。2、管理深度和广度的做法社会在进步、时代在发展。对于本大型艺术中心项目这样一个精英荟萃的项目而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想(1)硬件建设可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为本大型艺术中心项目环境和文明建设提供了物质保证。严格车辆交通管理。我

15、们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。运用现代科技手段，“三防”管理结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采用围墙、防盗装置，技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。（2）软件建设创建高档次的文化场馆，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。（3）实施区域网格化管理1、值班长值守总指挥机制为确保本大型艺术中心项目项目常态运