多业态项目物业管理服务需求与重点难点分析标书专用参考借鉴范本.docx

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1、多业态项目物业管理服务需求与重点难点分析（标书专用）参考借鉴范本年月日第一部分多业态项目服务需求分析3一多业态项目总体特性31、大盘物业的高品质形象代表性32、物业复杂性和多样性33、功能分布的区域性34、服务的全面综合性，服务要求高3二多业态项目物业管理的服务范围3三服务内容和要求4第二部分多业态项目服务各方面重点、难点分析7一、秩序维护管理方面重点、难点分析71、安全防范难度大72、外来人员管理控制难73、车辆有序管理困难74、消防管理责任大7二、工程技术维护服务方面重点、难点分析7三、保洁方面的难点重点分析9四、绿化养护方面的难点重点分析9第一部分多业态项目服务需求分析一多业态项目总体特

2、性经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性：1、大盘物业的高品质形象代表性本项目占地广，项目面积大，规划设计档次高，是追求自然、生态、和谐的高品质化的住宅区，是展示本市高品质住宅形象的重要窗口，更是体现中房房产开发实力的重要平台。2、物业复杂性和多样性本物业的功能包含：A高层住宅、商业、社区用房、地下车库、物管中心等等，其功能多样特性决定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人员、租赁人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。A由于本物业占地广、范围大，人员出入口、车库出入口较多，加之小区内保留的面积较大的原生态山体和景观水系，治安管理难度较大。需强调整个区域生活居住环

3、境的安静、有序与安全，其中作为重中之重的治安安全尤为重要。3、功能分布的区域性本物业项目按照功能可以划分为住宅楼、商业裙房、停车场三大功能区域,每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本项目的物业管理服务需求。4、服务的全面综合性，服务要求高本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、卫生清洁保洁、绿化养护、增值配套延伸服务、社区文化建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好小区业主的综合服务，地下车库的管理服务，商业门面的管理服务，力求在长时期

4、内令本物业项目具备保值、升值的潜力，特别是空置房的管理收费及整个项目的物业收费是摆在物业公司面前的一项主要课题和重要挑战。二多业态项目物业管理的服务范围1.施工阶段的早期介入和物业管理的接管验收。2,前期销售配合的现场管理。3 .业主入住的管理服务。4 .物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务。5 .房屋建筑本体、公共部分的维修管理。6 .物业共用部位的配套设施、设备维护、运行管理。7 .物业管理区域内的绿化养护和管理。8 .公共场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生及垃圾收集。9 .公共区域的清洁杀菌，确保无虫害、白蚁害、鼠害。10 .公共秩序维护的管理。11 .消防设施的管理。12 .防火

5、、防盗的应急预案及预防管理。13 .物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。14 .供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设15 .施维修养护时，进行必要的协商和管理。16 .物业管理区域的日常安全巡查服务。17 .物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。18 .社区文化活动和便民服务。19 .外部灯饰管理。20 .其他管理。三服务内容和要求1、依据合同和法规进行管理。管理标准：按本市城区物业服务四级服务标准执行。2、物业管理企业建立健全各项管理制度，并制定具体的落实措施和考核办法。3、物业管理人员应统一着装,佩带明显的标志，以便于识别,专业人

6、员执证上岗。4、物业管理企业应采用规范化、现代化管理手段，提高管理效率。5、履行职责，做好物业建设、竣工、交付使用中的质量监督、接管验收工作和业主入伙的工作。6、建立房屋设备、设施及使用人员档案，管理完善，方便查询。7、制定具体的房屋本体维修、养护计划及其配套设施大、中修及保养计划。8、及时处理报修、建议、问询、投诉等，并将有关情况予以反馈。定期征求对物业管理的意见，设立24小时客户服务体系。9、公共设备良好，运行正常。设备及机房环境整洁，配备所需要各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。9.1 消防系统配备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道保持畅通。9.2 做好电梯维护保养，安全设施齐全

7、有效，通风照明附属设施完好。9.3 实行24小时值班，以最短时间内处理突发运行故障。保证供电系统24小时正常运行。9.4 给排水系统有严密的管理措施，供水符合饮用水卫生标准，无二次污染隐患，所有排水系统通畅。汛期道路无积水，楼内及车库无积水、浸泡发生。9.5 照明设施及时维修更换。9.6 负责“本物业项目”内污水泵房的维护及管理，保证系统正常运行。9.7 照明设施及时维修更换。10、清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确要清洁的地方，所需清洁的次数、时间，有专业负责人检查、监督。10.1 负责垃圾箱、垃圾桶等保洁设备的维护及保养。10.2 清洁保养工作：公共区域、走廊及通道、消防

8、系统及其设备的清洁，供水、排水及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，楼层及化粪池的清洁，“本物业项目”内外围区域的清洁保养，楼层大清扫服务。11、绿化服务绿化管理既是一年四季日常性工作，又具有阶段性的特色，必须按照“本物业项目“内外绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期的客观条件,适时进行养护及修剪，安排不同的措施落实。12、秩序维护服务制定全面的秩序维护员工作计划，建立有效秩序维护员制度，防范于未然，确保秩序维护安全。12.1 根据布局和总面积、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配备秩序维护员。12.2 配齐秩序维护员固定岗和巡逻岗的实际人数。12.3 确定秩序维护员巡逻的地点位置

9、和路线，做到定时定点定线与突击检查相结合。12.4 实行24小时值勤，24小时秩序维护巡查登记制度，做好交接班记录。12.5根据要求提供增值服务，建立良好文化氛围。第二部分多业态项目服务各方面重点、难点分析一、秩序维护管理方面重点、难点分析1、安全防范难度大本物业项目的地理位置紧邻城市主干道和广场，交通便利，人员情况复杂，人行和车辆出入口较多，业主人口数量大。小区仅凭采用物防与技防手段无法完全达到安全防范的目的，因此只能从人防上进行加强。如果巡逻不到位（特别是地下车库面积大，死角多），就存在很多安全隐患，因此，小区巡逻人员组织及巡逻频次如何设置在秩序维护管理中非常重要。2、外来人员管理控制难本

10、物业项目物业由于规划设计的功能多样，住宅、商业、社区用房等，日常来往人员数量较大，再加上本项目内部房屋出入口、过道、车库出入口多，外业人员进出随意性大，不利于对外来人员进行控制，因此接管后管理区域内外来人员控制与管理将成为秩序维护工作的另一重点。3、车辆有序管理困难本物业区域内临街商业门面日常人员流动量大，车辆出入、停放频次多，加上临街商业门面区域内停车点较少，这就造成了车多位少的情况。另外对商业门面人员的车辆停放难以进行商业化的管理，车辆刮擦、丢失的风险高，因此对临街商业门面车辆如何进行有序管理是秩序维护工作的另一重点。4、消防管理责任大本物业项目作为大型住宅小区，物业管理公司必须保证物业的

11、消防工作落实到位，杜绝出现任何消防事故。对此，我们将贯彻“预防为主，群防群治，消防结合”的原则，通过组建技术过硬的义务消防队，制定规范的消防管理制度，加强消防知识培训和演练等措施，不断提高消防管理水平，确保物业区域责任范围内火灾发生率为零。二、工程技术维护服务方面重点、难点分析房屋及公共设施设备维护保养方面的重点、难点1、本市四季分明，冬冷夏热，梅雨季节长等特殊天气对房屋本体和公用设施的维修要求较高，进行预防性维护管理就成为房屋维修养护的重点。2、地下车库升缩缝防水层密封胶老化，是渗漏防治工作的重点项目。3、因本物业项目建筑材质的特殊性，故确保物业维修养护实施过程中的环保及安全是房屋本体养护维

12、保作业管理的重要课题。4、如何使维修工作的及时性和高效相结合，是该项目工作的难点之一。特别是一些特殊性作业必须避开雨季，因此，维修养护的作业时间具有特定性。5、本物业项目亮化灯灯具种类多（即庭院灯、反光灯、草坪美化灯、广场灯等灯具），灯具分布面积广、款式新异。绿化施工过程中难免会对草坪美化灯产生一定的影响，也给维护保养增加了一定的工作量。因此，本项目室外亮化灯的维护保养是重点项目之一。我们针对本物业项目亮化灯的特点，制定了一套完整的维护保养措施。我们将定期对亮化灯的对地电阻进行检测，定期巡视及维护保养，确保亮化灯的亮灯率达到99%。机电设施设备养护方面的重点、难点分析1、保障供电正常，保障供水

13、畅通是机电设施设备养护的重点，尤其是供配电的正常运作及供电保障是重中之重。加强供配电设备日常管理，提高设备预防性维修保养质量；提高高压操作的准确性，严防误操作事故发生；配合维修速度和优质服务以保证供电的正常运行是我方管理工作的重点所在。2、要求高素质的人员对设备信息化实施管理养护本项目机电设备科技含量高，属现代智能型物业。尤其是“智能化”系统的运用对我们的设备管理服务提出了更高更新的要求，我方将通过配备高技术人才,实施专业化的管理来适应该物业管理设备信息化的新要求，以保障设备的正常运行。3、设备分布不集中为正常机电养护巡查增加了难度我们将在改进技术监控力度上下功夫，解决设备设施“群”分散管理难

14、题，结合先进的物业管理模式，高超标准，高起点，严要求的管理经验实施维护保养工作。4、应急预案的详细可行为了保证设备的正常运行，提供优质的电能、以及正常的供水而制订的各类预防性、应急性措施必不可少。三、保洁方面的难点重点分析1、根据本物业项目的整体布局，该项目属品质化的住宅社区，由于业主人员较多，给保洁工作的保洁频率带来一定的难度。2、由于项目周边环境处于开发建设过程中，对于建设单位的施工，给本物业项目带来灰尘污染可能比较严重，这也给保洁工作带来了一定的困难。3、由于本物业项目小区内没有设计垃圾处理中心，给整个小区的垃圾收集清运工作带来一定的困难。4、本物业项目小区内的游泳池和水系水面在清洁过程

15、中，还要注意消毒及环保，这对保洁、清洁的技术要求高，给清洁工作提出来了更高的要求。5、由于地下车库分布在整个项目的地下，面积大范围广，加上潮湿对于地下车库内的设备设施清洁过程中，会有一定的干扰，这给地下车库的清洁工作也提出来了新的要求。四、绿化养护方面的难点重点分析1、由于本项目绿化面积大，绿化品种多，同时小区内保留有原始山林，绿化养护是我们物业管理服务的一个重点工作。2、根据部分土壤的土质不同，以及绿化苗木的习性不同，对绿化在不定期时期的养护工作增加了难度。3、对于相对比较大的树木和乔木，由于在施工过程中，未进行病虫害的防治和处理，会导致多数苗木出现异常现象。4、对于绿化草地修剪、剪枝等噪音较大工作，如何避免对业主的影响合理安排工作时间也是我们要注意的重点。