华南地区城市综合体带给万达的启示广州太古汇.docx

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1、华南地区城市综合体带给万达的启示以广州太古汇与深圳KKma11为例发布时间：2012-08-24作者：李海龙来源：万达规划院建筑二所近年来华南地区城市综合体发展迅猛，涌现出很多优秀案例。万达自从2010年广州白云万达广场开业至今，在华南扩张的脚步加快，先后开拓东莞、佛山、江门等地项目。本文试从华南地区典型案例太古汇与KKmaI1的定位、动线、立面、内装、配套等方面展开介绍，总结其所代表的华南地区综合体共性特征，他山之石可以攻玉，以期于万达综合体产品有所启示。1 .华南地区城市综合体的发展与万达的快速拓展广州自古商业发达，是海上丝绸之路的发祥地，与深圳一起，作为珠三角核心城市，商业地产发展迅速，

2、代表了华南地区的最高水平。在相当一段时期内，城市中心型的城市MaII还是会继续占主导地位，比如广州正佳广场、太古汇、深圳华润万象城、海岸城等。万达从2010广州白云万达广场开业至今，在华南扩张的步伐明显加快，先后拓展东莞、佛山、江门等地项目。与其他高端综合体相比，我们有规模、有速度。但在商业地产竞争激烈的华南地区，通过分析其他优秀综合体项目，完善自己，便显得尤为重要。同时，尊重当地居民消费文化，考虑当地人们对于商业空间的情感诉求，增强产品的地域适应性。2 .广州太古汇与深圳KKma11案例亮点分析2.1 广州太古汇-慢逻辑下的精品化路线广州太古汇从2001年到2011年9月23日开业，历经十年

3、。其产品发展策略是“物业地铁上盖”，管理上注重细节，强调购物的舒适性，如多采用柔和温暖的色调，商场内部空间多见椭圆形设计元素。项目概况：占地4.9万肝，建筑面积35.8万疔，其中商场13.8万肝、甲写16.4万行、酒店6万行、文化中心5.8万疔。位于广州空间结构的中心，天河商务区核心地带。11TradeMM-HighEnd1uaaryMMOWKaMMU1fiMttrvuWMCU，JrMIMIMC1UM太古汇首层平面图定位理念：太古汇最独特的特点就是“分层定位，完美融合”。即将负一二层接驳地铁，定位中端快时尚消费群，把地面一二层奢侈品业态留给高端客户。值得一提的是负一层的全新文化概念店“方所”，

4、“方所”二字取材自南朝梁代文学家萧统“定是常住，便成方所”，涵盖了书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚。方所经营面积约2000平方米，其中书店包罗超过50000种来自世界各地逾90000册最好的出版品，引进60多个来自全球的美学生活商品。动线规划：商场动线明晰，方便顾客辨识方向。太古汇与3号线石牌桥站与1号线体育中心站相连，形成充足的平面人流。水平动线：围绕8个天井形成东西向和南北向2个环形主通道，动向明晰并形成有效回流；M层分布2个地铁口，东西南北向共4个出口；主通道5米。垂直动线：共有54部扶梯，2部客梯，层高4米，每个出入口处均设有扶梯，扶梯交叉设计，减少顾客步行距离。外观设计：建筑

5、设计由世界知名的建筑公司ArqUiteCtOniCa担纲，采用现代时尚简约风格，外立面大量使用玻璃幕墙，商业部分外力石材敷面，强化项目品质。太古汇外观太古汇中庭内街扶梯内部装修：天花板非常简洁，只是零星点点的节能灯，以及一片片椭圆形的镂空。室内用光的主色调为鹅黄色，而中庭底部连贯灯槽与自动扶梯下方如繁星般排列的小灯，则映衬着主色调进行同色系灯光点缀，使商场整体照明在白天自然舒适，夜间柔和雅致。流水造型的天窗以及自然光的引入营造出一种温暖、高雅的购物氛围。配套设施：一切以方便顾客为出发点，设施便捷性极高。停车场有859个停车位，偏低；天台公园：近8000有效形成项目功能转换空间和休闲空间，弥补了

6、CBD中心区公共区域的缺失，提升项目整体的环境和品质感受；无门厕所：考虑到厕所的门把手是细菌的密集地，在进入厕所的通道中设置了两三个弯，由这些“弯”形成阻挡视线的“门”；垃圾处理中心：为了环保，太古汇特别在地下建设了一个垃圾处理中心，并从国外引进两台价值上千万的垃圾处理器，每台每天机器最高可处理24吨可回收垃圾。2.2 KKmaI1-深圳高端购物中心新贵项目概况：位于京基IOO裙楼部分的国际时尚精品购物中心KKMA11建筑面积8.35万户，商业含地上四层与地下一层。京基100楼高441.8米，为全球第8高摩天地标，将超5A写字楼、瑞吉酒店与国际商业融为一体。建筑地上98层,总建筑面积22万户，

7、为深圳最高建筑地标。定位理念：据了解KKma11名称中之“KK”除了显示项目是京基(KingKey)开发的，也代表尊贵的，荟萃国际商业精华的意思。商场设计与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计，汇聚购物、美食、IMAX影院、休闲娱乐于一体，致力于打造一个全新的体验式购物场所。动线规划：KKmaI1毗邻深南大道，交通十分便利，地铁1、2号线的大剧院站B出口直接进KKma11的B1层。在KKmaII与京基100大厦连接处还预留了宽敞的车行通道，作为出租车上下客区及地下车库的出入口。KKma11有多条通道可直接通往京基100大厦。室内扶梯设计无交

8、叉，上下对齐。一层平面图国际精品馆：国际一线整饰加艮店制品百货It筑面积：8944fKKma11首层平面图外观设计：KKmaI1由国际著名建筑设计公司一英国TFP和ARUP担纲设计。外立面的设计以不规则的流线线条(银白色铝板)为主，设计生动时尚，200多米长的外立面1ED灯光带，让KKMA11时刻释放动感活力时尚因子。KKmaI1室外设有立体导购牌，其设计与京基100大厦外轮廓呼应。KKma11外立面KKma11室外导视牌KKma11室内中庭内部装修：地面铺装采用不同颜色、错乱有致的石材，简约时尚；拥有三大自然采光中庭，方便举办不同规模的活动，同时还摆放着形状不一、颜色各异、很有艺术感的椅子。

9、每一层的设计流线都有弧度，且为不规则错层设计，弱化了一眼望到尽头的弊端。每层四组扶手电梯及六部宽客梯。通道扶手采取向内倾斜设计，材质为铝合金、钢化玻璃以及木板。导视系统为全国第一家拥有12块全互动体验式触摸导示牌，放置于每一层扶手电梯旁，开创了全国购物中心导示系统先河。客梯旁的液晶电视，整面墙都是显示屏，电梯按钮与显示屏一体，整体现代化。入口设计地弹簧自动圆形门，适用南方气候。配套设施：KKmai1停车场共3层，从负二层开始到负四层，每层停车位约250个，包括夹层停车区域共有1000多个停车位。停车场还人性化的设计了斑马线，每一层电梯口旁都预留人行通道，方便顾客在购买商品后，在此区域通行及等候

10、车辆。同时设置了屋顶花园。垃圾桶设计也通过KK字样的设计体现KKma11的文化细节。2. 3华南地区城市综合体基本特征总结2.3. 1选址与定位：核心地段、高端定位、规划合理。但规模同质化、业态同质化现象明显。规模都是10万平方米左右，业态都是购物、休闲娱乐与餐饮。2.3.2内部空间：注重商业空间尺度及视觉感染力，以弧形变化中庭为主的循环动线设计，规避了商业盲区；同时尊重南方人情感细腻，对空间变化与色彩层次的情感需求，有较强的地域适应性。2.3.3室内装修：在细节上的重视，地面、墙面、导视、灯光等的处理比较好。装修体现科技，如触摸屏导视牌；装饰重主次，强调店招，弱化公共区域，扶梯底部泛光设计低

11、调和谐；设施体现文化，如KKma1I垃圾桶体现KK造型。2.3.4配套设施：一切以方便顾客为出发点，设施便捷性极高。综合体内部功能之间的联系无缝连接，例酒店与购物中心的联系；无门厕所与屋顶花园的设置，充满人性化，尊重地域休闲文化。太古汇设置垃圾处理站，开创购物中心环保新主张。2 .3.5休闲业态：购物中心休闲化业态比重增多，体验型消费逐渐成为主流，例如深圳COCOPARK公园情景式购物中心。3 .他山之石可以攻玉-万达城市综合体的地域适应性探讨商业项目要借鉴不同综合体的优点，必须关注气候、文化、消费取向、支出结构的差异。这些因素的差异，导致购物、餐饮与娱乐的比重也有差别，间接影响到我们整个商业

12、业态的综合比重。步行街空间万达广场室外步行街几十家商铺的摆设布局相似，楼上楼下都是简单的零售业务，对于体验的融合比较浅。商要素、情要素、景要素，达到情与景交融、商与情结合、景与商互补的综合效果。举例金街，或许是广东潮汕文化为主题构思，营造潮汕风格型的娱乐与购物环境，引导有浓郁地域特色的生活形态。同时街宽要适当减小，610米街宽尺度较合理。室内步行街也许在保证主动线与成本可控的前提下进一步精细化设计，减少直白对话，创造有变化的中庭空间。业态规划文化、娱乐体验成为购物中心关注的核心元素。例如太古汇的新概念文化空间-方所。同时规划设计时，是否考虑独立甲写与独立五星级酒店与购物中心更加便捷的动线组织，让办公与住客到商业空间休闲和消费，造就脉络，像毛细血管，血液引入全身，将商业价值最大化。再者规划更多休闲业态，增加体验型消费。内部装修材料选用及色彩上，大量运用当地材料与地域色彩，体现文化美、环境美。这点我们做得很好，每个广场的酒店大堂背景墙，都深入考虑了当地文化的发扬。可以进一步加强综合体导视牌科技化、小品设施突出企业文化。停车空间除了按规定设置小客车与非机动车停车位外，考虑到广东当地（尤其是东莞）居民的出行方式，还要适度设计以摩托车停放为主的地面停车场。万达企业文化的核心理念是“国际万达、百年企业”，我们不但要领先，还要虚心学习，敢于创新，相信我们的综合体产品愈加精彩！