WK住宅产业化调研报告.docx

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1、关键词:住宅产业化、WK.PC、王石、上海新里程正文WK住宅产业化研究基地（摄影：高洵）本人有幸在2009年4月参观了东莞的WK住宅产业化研究基地，第一次接触到准成品的工业化住宅,了解到它的设计生产过程。作为建筑师，我近两年的专业工作以住宅设计为主，其间也参与过武汉WK高尔夫花园项目的设计。住宅产业化一方面是未来住宅发展的趋势，同时也可作为对现在设计工作的借鉴。通过现场调研和查阅资料，我完成了此篇报告，作为我接触住宅产业化领域的第一步。住宅产业化的定义住宅产业化，也可称之为工业化建房。联合国经济委员会给其下的定义是： 生产的连续性； 生产物的标准化； 生产过程的集成化； 工程建设管理的规范化；

2、 生产的机械化； 技术生产科研一体化。住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。住宅产业化的历史1910年，现代建筑四大师之一的瓦尔特格罗皮乌斯向德国通用电气公司提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件进行了透彻的阐述，当时他年仅26岁。1923年他在包豪斯丛书中出版了住宅产业化一书，正式开启了住宅设计的新时代。瓦尔特格罗皮乌斯（图片：来源网络）包豪斯学校（图片：来源网络）1928年第一届国际现代建筑会议宣言中强调了建筑产业化的必要性，认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法同时指出“

3、建筑产业化首先应该是尺寸规格化，并采用有效的生产方法美国的著名的结构学家巴克敏斯特富勒，为了使住宅构件能够大规模工业化生产，在20世纪20年代发明了“轻质金属房屋”，在1927至1946年之间，他先后设计出了三代多边形“最大限度利用能源住宅法国工程师琼普鲁维率先使用了产业化生产钢材构件的方法。1949年受法国重建和规划部长富勒设计的美国馆（图片：来源网络）委托，设计一种新型的大批量生产的住宅，其成本不超过当时现有的最便宜的住宅。在1950年，法国政府采购了25套，这些住宅都安装在MeUdOn实验住宅项目里，这些不动产现在仍然状况良好。二次世界大战之后，在英国、美国和法国相继开发了以钢材为基础工

4、业化住宅系统。现在日本有着世界先进的组装百分比平均在65%产业化住宅，许多人甚至误认为日本是住宅产业化的发源地，实际上日本的住宅产业化也是从西方学习发展的。1932年，一批从德国留学回来的日本建筑系教授创办了“新建筑工艺学院”，开始有少量的实验性工业化住宅的研发。由于早期西方的钢结构住宅都提倡大跨度、可分隔的设计概念，基本上都采用热轧型钢的梁柱结构体系。而日本住宅建筑又一直是采用中国古代的梁柱结构体系，所以H本的住宅产业化从起始阶段就根植于梁柱建筑体系内。日本产业化住宅（图片：来源网络）日本的住宅产.业化是从一砖一瓦的部件入手，不同种类成千上万的住宅部品经过认证，然后把这些部件归拢到一套住宅里

5、。但从部品入手，不能保证住宅系统性能的最大优化，并且还非常的复杂和难以控制。欧美产业化住宅（图片：来源网络）而西方国家的住宅产业化思想是基于一种开放式系统，政府做的是提纲挈领的工作，所有的行业参与者和部件都是以进入一个大家都认可的开放式系统为终极目标，是从住宅系统性能的高度入手，再去抓各种配套部件的产业化，因而就显得简单易行和高效了。住宅产业化的意义就象人类从手工作坊时期发展到蒸汽机时代，再到工业化生产，房地产也必将经历从手工生产到工厂化生产过程，工厂化对一个产业而言，无疑具有划时代的意义。住宅产业化是住宅领域的一次大变革，主要过程是以以提高住宅生产的劳动生产率和住宅品质，减低成本和能耗。在宏

6、观调控的背景和国家政策的引导下，行业开始呈现出集中化上升趋势，但是与成熟国家相比，目前中国住宅业的集中程度还太低。同时，强大的住宅市场需求让中国住宅的产业化趋势越来越明显，在提升产品数量的同时，如何利用产业化的优势让住宅产品精细化、同时又降低产品成本，获取更高的利润，是所有住宅企业都将要面对的问题。1 .质量和性能上的提高根据专业机构调查，工程质量问题一直是购买住宅客户最不满意的地方，达到70%的客户满意度就可认为是一个非常优秀的成绩。而因为质量问题带来的后期维修费用更是非常大的数字。而在设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，可能会占到建安费的2%,也是非常可观的

7、数字。现在施工方法的质量误差普遍是以厘米为单位计的，而产业化的质量误差是亳米，这可以极大提高建筑质量。采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%,外墙渗漏率水平为0.01%,精度偏差以亳米算小于0.1%。例如，产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。此外，由于PC板与板之间留有2025毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。（PC是英语词组PrefabricatedConcrete的缩写，是英文预制装配式混凝土结构”的简称。

8、即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。在国际建筑领域，PC项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在国内尚属开发研究阶段）同时产业化住宅楼也大大推进精装房的进程，以WK为例,2007年精装房比例达到30%,2008年这一比例将提高至80%,2009年后深圳WK将不再出售毛坯房。王石表示，WK从2007-2008年起将开始全面发展精装房，将进一步提升居住品质。2 .效率的提高由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就1018层的住宅楼而言

9、须45个月才能拆除外脚手架。PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期34个月。其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。因为湿式施工需要养护周期，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法（所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥）而言的。据介绍，“干式施工方法是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。外墙施工（图片：WK内部资料）王石表示，从

10、工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。”现在住宅市场整体低迷、资金紧张，WK推进住宅产业化可加快WK的建房速度，可提高资金利用率，最终降低生产成本，实现其跨越式发展的战略意图。3 .可持续发展种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。数据也支持了这一论断：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%,材料

11、损耗减少60%,可回收材料增加66%,建筑节能达50%以上：而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。施工现场的作业工人明显少了，原来需要几百人的，现在只需要2030人。另外，与以往相比，随处可见得建筑垃圾大大减少了。WK住宅产业化历史WK搞住宅产业化是从住宅的标准化开始的，可能当时是无意识的，但却是为现在的住宅产业化事业打下了坚实的基础。WK在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了WK建筑研究中心大楼。这期间完成了两件对后来的住宅标准化非常有意义的工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成技术研发成果汇编；另一

12、件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。2003年开始住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了WK的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003年集团还发布了WK的“双标”文件，即住宅使用标准和住宅性能标准。这是WK一系列内控标准开始建立的标志。2004年，在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始WK工厂化住宅的研究工作。所有工作遵循如下四个阶段循序渐进：认知、掌握、创造、应用。在

13、认知阶段，经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为WK工厂化住宅的研究方向。然后就进入了初试阶段。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004年底开始设计1#试验楼，2005年底完成这栋试验楼的建造。在这栋住宅楼上我们试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和A1C外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。在1#试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终选择了日本作为学习的对象。2006年WK聘请了日本

14、丰田房屋的伏见文明作为WK工厂化住宅的建筑技术总监，全面负责WK的工厂化住宅的技术研发工作，制定了WK的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化：一条是PC的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是PC工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。从1#楼的全预制体系开始，到2#楼的选定的半预制体系，逐步沿着既定的“

15、神州计戈前进。2#楼除了结构柱之外，粮、楼板、直接外墙、楼梯等都采用PC构件，工厂预制现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用A1C墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统。内装系统将完全采用来自日本的松下设计及其配套产品。2#楼之后，2007年在上海完成的3#楼将是一个投入实际应用的PC建筑，这将是WK工业化住宅的另外一个里程碑。为了支持上述技术研发工作的开展，2006年确定完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程一一WK客户体验中心和WK住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程一一申报国家住宅产业化示范基地

16、和成立WK住宅产业化企业联盟。WK客户体验中心（摄膨：高洵）就在2007年11月，上海“WK新里程”开盘的20、21号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。用造汽车的方式造房子,像搭积木一样搭高楼.这是WK历时多年住宅产业化研究的成果，第一次推向市场销售。展7产口j万科客户体验中心磅CME）圜圜GB工a台万科产业化研究基地工作流程（图片：WK内部资料）WK最开始的时间是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述。在这个基础之上，WK对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是