掌握工程建设12个成本数据设计控制成本.doc
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1、掌握工程建设12个成本数据设计控制成本设计管理在地产开发中,始终是作为一个重要的部门,不仅仅是由于地产设计管理贯穿拿地阶段到竣工交付阶段,参与地产开发的几乎所有环节,而且设计管理还作为地产开发中一个极其重要的“成本管控”的纽带,任何设计上的动作都可以牵动成本的变化,可谓“设计一条线,成本千千万”。强化设计管理的全过程成本意识,强化与成本人员的协调能力,锻炼设计的营销意识,在地产企业中尤其重要,应该作为“企业文化”值得提倡。以设计角度看地产的成本控制,抓住成本管控的主要矛盾,是地产开发企业的重要能力,毕竟设计上约束成本的点有上千个,很难面面俱到。我们简单的看一下,设计角度的成本管理点有哪些值得注
2、意的!【关键点一】拿地测算阶段的红线内外风险点项目可研或者项目投拓阶段,梳理项目中隐藏的风险极为重要,有些项目投拓前一套测算,投拓后一套测算数据,绝大部分是因为没有梳理到风险点。这些风险点主要包含: 政府对整个地块的规划要求,包括地块规划指标:如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。这些上述要求,对地块的可售比影响较大,也对拿地成本的摊分影响很大,大量的不可售配套沉淀到项目成本中,对项目的利润影响很大。不同的地产对可售比的统计数据不一致,绝大部分的地产单位都认为地下空间不属于“可售”的范围,故可售面积只统计地上的可售面积。经验统计:提高1个百分点,建安造价节约55元/
3、平米。所以拿地阶段的风险管控极其重要,对成本的影响以千万来记取,打通各个部门的权责,让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要,为此碧桂园下发规划专业-前置条件一览表,让各个部门都参与到前期的风险排查中,强化风险梳理的责任和权利。上表来源:碧桂园 排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质,预估成本费用。地块未拿地之前,地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入,区内不良地质条件则影响着地下结构的方案,这些都影响着拿地成本的估算,越详细的排查这些风险点,对成本测算越有利。比如中梁地产要求结构专业在拿地之前就要介入周边地块的资料收集,排查地下风险,成本测算更加准确。中梁地产:拿地前结
4、构资料收集及技术指引附表【关键点二】拿地阶段的项目定位、建造标准要清晰拿地阶段的产品设计定位要清晰、准确,避免反反复复修改产品定位,产品定位决定了产品的基本属性(售价)和未来的去化速度,正确的定位立足于方案的货值最大化(或利润最大化、产品适销;定位准确才是保障成本测算的正确性的关键。为了保证测算准确性,头部房企都会有产品线的依据,什么样的定位、什么样的产品价格,这些都组成了成本测算的最基础的数据。阳光城集团住宅产品适配标准(V1.0版-2017年)【关键点三】要有项目数据沉淀无论开发前期费、基础设施费用还是建安成本、税费的统计,都具有当地特色,大量的当地数据沉淀对成本的测算和管控尤其重要,毕竟
5、不可能拿其他地市的费用与拿地区域作为参考。建业地产工业成本白皮书 1.0 版【华夏幸福】V8.0住宅集团标准成本拿地阶段,由于仅处于项目的强排阶段,成本无法按照施工图的深度进行成本测算,只能拿当地项目、同一业态的成本积累数据进行测算,大数据积累越精细的地产,其成本测算越准确。【关键点四】设计费限额和设计变更限额设计费作为前期工程成本中较为重要的成本分项,其成本如果不加约束,必然造成成本测算时预估不足或过大,个人建议对常规的设计类需要进行一定的费用限额。金科地产金科股份全成本限额手册另外,设计变更率同样需要一定的限额设计,避免无效成本的产生。【金科地产】 设计变更率=设计变更总费用动态成本金额(
6、指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本);批量精装设计变更率=设计变更总费用动态成本金额(精装动态成本);工程变更率=技术变更总费用动态成本金额(指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本)。 按项目考核,变更率考核计算规则。a) 正负冲抵原则:各专业所有正负变更冲抵后计算变更总额,即变更率=同一目标成本运营分期变更总费用动态成本金额。b) 因方案调整(含因定位、报规报建、市政竖向标高及管网资料不准确及户型变化导致的方案调整)导致的工程变更不纳入考核。【建业集团】建业集团工业成本白皮书1.0版约建安成本的1%左右【关键点五】建安成本-限额建安成本是除了土地成本以外,成本占比最高的构成,据统
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