某新城项目市场调研报告范本.docx

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1、某新城项目市场调研报告范本第一部分城市概况及经济运行状况2一、城市概况2二、城市经济运行状况10第二部分城市经济环境与房地产整体市场评价12一、城市影响力分析12二、房地产市场进展阶段分析13三、房地产市场进展潜力分析15四、房地产市场进展趋势分析17五、房地产市场进展风险分析21第三部分项目环境调研分析23一、项目位置23二、规划操纵指标23三、项目调研分析24四、地块周边环境调查27五、地块交通条件调查30六、周边市政、公建配套设施调查31七、周边楼盘现状调查32第一部分城市概况及经济运行状况一、城市概况1 .地理环境阳江，位于广东省西南沿海，地处广州与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。陆

2、路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。2 .行政区划3 .城市产业阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材与医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。阳江核电站是中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。项目规划建设6台百万千瓦级或者更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007年开工，首期两台机组2012年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会进展提供充裕的能源保障。4 .面积与人口阳江市

3、总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26. 03%,山地面积占42.73%,平原面积占22.17机2009年末阳江市常住人口238.9万人。主城区江城区面积453平方米，人口63万人。5 .交通状况阳江已建成沈海、广湛高速公路、广东西部沿海高速公路与三茂铁路、阳阳铁路，阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原先的385公里缩短至231公里。2010年动工的广东西部沿海高速铁路，将使阳江到广州、深圳的车程缩小到1小时左右，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨

4、级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货轮能够进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜进展临港工业与现代物流业。.商圈分析电器业态要紧有苏宁、国美与美的、海尔等品牌专卖店，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商街,2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主

5、题为动漫娱乐；五层是金逸影城。百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地118万行，建筑面积5.6万肝。人民广场步行街6 .酒店市场分析金世记金累困电海北湖公园拿安宁鱼Ha区公同OJS-yi江城及政府)常荆园也北环路华整宾馆机J北山公园拄山国口金凤宛口世纪便利A南博小学m同广场新江北路独田水库惯新宾馆IttS阳江市豉府斯湾华IaBt石头塘村阳江市区酒店宾馆林立，沿着东风路、漠江路、西平路、石湾路分布着众多酒店。市区的酒店中，雨田酒店与长江国际酒店知名度较高。酒店名称房型与房价照片雨田酒店标准单人房：270豪华单人房：320豪华套房:450商务豪华套房：

6、9001BsTfH1X一-长江国际酒店标准单人房：260商务大床房：280丽嘉大酒店商务大床房：198豪华大床房：220海逸酒店豪华休闲房：180商务套房：288痴rj萩什T.Jiti1JJ!翁聘rig-*-E9tS1S3E”巴士革sI上二、城市经济运行状况1 .纵向比较纵向经济指标对比指标名称计量单位2009年2010年增长率国内生产总值亿元51964217%人均国内生产总值元218422675323%三产比例%22.2:40.4:37.422.1:44.1:33.8地方财政收入亿元2026.832.7%固定资产投资总额亿元236.7329.237.5%其中：房地产投资总额亿元33.1525

7、5.7%社会消费品零售总额亿元316.7374.419.2%人均储蓄存款亿元133991619120%人均可支配收入元130751464412%人均消费支出元136701561018%年末总人口万人238.9239.9（数据来源：阳江市统计公报）分析：各项指标保持快速增长，特别以房地产投资增速最快，达55.7%。另一方面：产业结构不尽合理；城镇化进程缓慢；现代产业进展势头不足；工业化程度有待提高；城乡居民收入持续增加支撑较弱。2 .横向比较GDP排名城市GDP（亿元）常住人口（万人）人均GDP（元/人）人均GDP排名1广州10590103310247122深圳949789110655713佛山

8、56386009402534东莞42466356686655中山18262866390066惠州17303974355577江门15504203689288茂名148962024010129湛江1406699201021610珠海127714985636411汕头1218511238481312清远110038328742913肇庆1050389270041014揭阳832579143682015韶关660297222271416阳江642240267531117梅州603414145481918潮州555257215601519河源475349135982120汕尾4702941601118

9、21云浮4522441853817（数据来源：各地统计公报）阳江市GDP总量排广东省第16位，人均GDP排11位，人均GDP排在粤西各市之首。第二部分城市经济环境与房地产整体市场评价一、城市影响力分析1.要紧综合指标分析1）所在都市圈架构与排名阳江市位于珠三角都市圈，2010年广东省GDP以45472亿元位于中国各省市之首，江苏省40903亿元第二，山东省第三，浙江省第四。阳江市GDP在广东省排子在第16位，属于尚未过千亿的第三梯队。2）城市产业功能占位专业市场产业功能占位阳江市城市产业功能属于第二圈层，2001年，阳江被授予“中国刀剪之都”称号。阳江刀剪产品产量占全国的60%,出口占全国的8

10、0%。城市产业以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材与医药化工为支柱行业。3）城市资源占位4）影响城市的重大事件或者会议广东省产业转移：2009年阳江承接了中山火炬（阳西）、佛山禅城（阳东万象）、东莞长安（阳春）、广州（阳江）等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人,估计2023年产业园实现GDP1OOO亿元。阳江核电站：主体工程于2007年开工，首期两台机组2012年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会进展提供充裕的能源保障。（数据来源：阳江百科）2.配合指标分析D城市

11、进出口额及外资使用1 11月份外贸进出口总额16.2亿美元，同比增长26.3%。其中出口14.4亿美元，增长30.4%。全年实际利用外资2.1亿美元，同比增长20.9%0新签利用外资合同84宗，增长58.5%；合同利用外资4.48亿美元，增长16.1%平均每个合同协议利用外资539万美元，减少189万美元。截至2010年底，全市登记注册的外商投资企业353家，其中本年登记的外商投资企业53家。2）外来旅游人口数量全年旅游总收入41.8亿元,同比增长19.1机其中国内旅游收入40.5亿元，增长18.7%全年接待游客总人数726.6万人次，增长12.0%。其中，一日游游客人数416.4万人次，增长

12、12.1%；住宿设施接待过夜游客人数310.2万人次，增长12.2%。在过夜游客中，国际游客10.5万人次,增长28.7%；国内游客440.4万人次，增长15.7%。（数据来源：阳江市2010年统计公报）二、房地产市场进展阶段分析1. GDP三项指标1）有关城市对比阳江市GDP：642亿元，在广东省排第16位，介于韶关与梅州之间。人均GDP：26753元，较江门人均GDP：36892元低13044元。2）GDP增速与房地产进展关系阳江市GDP增速17%说明房地产处于高速进展阶段。GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展3）人

13、均GDP与房地产进展关系阳江市人均GDP：26753元，相当于4093美元的水平。说明房地产正在由快速进展阶段向平稳进展阶段过渡。人均GDP与房地产发履关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减矮发展阶段人均GDP（美元）8-3030004040808000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数型快速发展以数量为主.数与质量并窜平稳发展,以质为主,数与质并重缓慢发展综合发展型2.房地产周期分析房地产周期理论市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼无法判断是否直正受苏，所以地价格大了期楼价低,没行人；地发展地价和房价开始同步上升，最佳策略：土地储备：血用告策期楼和现楼价格相近，长期投资略是：分期卖楼苕开始进入市场O1顶点附近、期楼远远叫于现楼一次性卖楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里.的人完全是投资者1）房价与地价上升2010年阳江市商品房销售面积为123.7万户，同比上升22.7%；商品房销售额为38.6亿元，同比上升40.9%。全市商品房交易平均价格为3056元同比上升12.2%,市区商品房交易平均价格为