某房地产公司商业计划书(doc 55页).docx

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1、某房地产公司商业计划书（doc55页）WA1TERASIA1IMITED与泰亚洲有限公司（香港）商业计划书保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求收件人收到本商业计划书时做出下列承诺：妥善保管本商业计划，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的内容。收件人签字：接收日期：年月日概要2第一章公司概况4第二章公司管理8第三章宏观与区域市场分析10第四章公司产品16第五章财务计划28第六章融资计划30第七章风险及操纵31附件资料清单32魏玛峰尚项目介绍330728地块项目简介35博泰江滨项目介绍37博泰花园项目介绍39华东国际项目介绍41中城700

2、亩项目介绍43与泰集团股权架构图45与泰（博泰）集团各公司设立情况表46公司股东出资情况表4720052007年估计财务报表4820082010年估计财务报表51概要与泰亚洲有限公司（下列简称与泰）于2001年在香港注册,公司要紧从事中国境内房地产开发业务。与泰2001年起进入房地产行业,先后成功开发了“博泰象湖威尼斯”、“博泰江滨威尼斯”、“博泰华东国际工业博览城”、“九江温阳新天地”、“博泰魏玛峰尚”等项目，现有6个项目正在开发，累计开发面积将达120万M2。公司先后被评为“中国优秀民营企业”、“中国建设系统信誉AAA级单位”、“中国质量服务信誉AAA级企业”。与泰董事长兼总裁章新明先生为

3、北京大学在职EMB,中国城市商业网点建设管理联合会理事、江西省工商联常委、江西省工商联住宅产业商会副会长、江西省民营企业家协会副理事长、南昌市房地产协会副会长、南昌市人大代表。公司20052007年销售收入&9亿元,利润2.3亿元，销售净利率25.84%,资产总额10亿元。根据现有项目测算，20082010年销售收入36.1亿元，利润9.4亿元，销售净利率26%,估计2010年资产总额22亿元，净资产16.7亿元。公司计划融资5亿元人民币，其中用于支持现有项目5000万元；新增土地投入45000万元并自有资金投入3亿元，增加土地储备500亩。如融资成功将在现有项目基础上增加销售收入32.5亿元

4、，净利润6亿元，成为江西房地产的领军企业。2007年国内房地产宏观调控持续与加强的一年，直接造成房地产市场2007年下半年至2008年年初观望氛围浓厚，但随着国人根深蒂固的先安居方乐业的传统所形成的市场刚性需求的迸发，08年楼市至今已明显开始回暖。在2008年由于美国次贷危机的教训、房地产市场对国民经济的重大影响及现有政策已表达的成果综合分析，政府再次出台针对房地产市场的严厉的调控政策可能性非常低。就区域市场分析，2007年南昌市GDP达1409.6亿元及人均年收入近2000美元，己具备一定的购买力。2007年，南昌市住宅成交量为337万平方米，2007年南昌市住宅成交均价约为3500A绝对值

5、不高，后市仍有稳步上扬空间，南昌市的房地产市场必将稳健进展。就要紧竞争方分析，在南昌区域，由于与泰集团所属仅有魏玛峰尚项目在07年10月开盘，造成年度销售额偏低情况，但从进展角度分析，与泰集团项目储备充足，潜力巨大，通过努力，与泰对在未来三年跨入本地企业前三名具有很强的竞争力。公司要紧风险因素包含政策风险、资金风险、人才风险，但通过抓住土地储备、发挥公司资源与强效管理的优势开发符合市场需求的高品质的产品，多渠道融资，引进与培养人才并举，实施区域行业领先的激励机制等措施，以上风险可得到有效操纵。第一章公司概况一、与泰亚洲有限公司与泰亚洲有限公司（下列简称与泰）于2001年在香港注册,公司要紧从事

6、中国境内房地产开发业务。与泰2001年起进入房地产行业，企业得以快速进展，从土地获取到开发、销售、物业管理等全方位积存了较丰富的经验,先后成功开发了“博泰象湖威尼斯”、“博泰江滨威尼斯”、“博泰华东国际工业博览城”、“九江潺阳新天地”、“博泰魏玛峰尚”等项目，已开发面积近60万M2。与泰公司凭借特殊的开发理念、专业的开发能力、与卓著的信誉得到社会的充分确信，开发产品得到广大业主的青睐，在南昌地区享有较高的知名度。博泰象湖威尼斯荣膺中国名盘50强；博泰江滨威尼斯荣膺中国水景名盘；博泰华东国际工业博览城荣膺中国商业地产50强，博泰魏玛峰尚荣膺中国园林景观国际大奖。公司先后被评为“中国优秀民营企业”

7、、“中国建设系统信誉AAA级单位”、“中国质量服务信誉AAA级企业:通过良好运作，公司已拥有一定的资产积存与资金实力，资产总额10亿元。公司通过宏观、区域、竞争方及自身资源分析，确定公司在未来3年的战略目标为：在3年内，在江西区域，成为一家行业领先（本地综合实力前五名）的以住宅地产为主业的企业集团。具体目标为在未来三年实现总开发量60万平米，销售收入36亿元，净利润9亿元，并达成公司上市目标。二、所属子公司公司根据业务进展需要先后注册成立了江西省博泰房地产开发有限公司、与泰（江西）置业有限公司、南昌昌南实业有限公司、九江市新天地置业有限公司。现有股权结构及出资情况如下:序号公司名称注册资本（万

8、元）股东投资情况投资人投资额（万元）投资比例1江西省博泰房地产开发有限公司5050与泰亚洲有限公司5050100%2与泰（江西）置业有限公司5300与泰亚洲有限公司475067.86%江西博泰集团公司225032.14%3南昌昌南实业公司7000与泰亚洲有限公司191136%江西博泰集团公司338964%4九江市新天地置业有限公司2000江西博泰集团公司198099%个人201%注：江西博泰集团有限公司控股股东与与泰股东为同一操纵人，均为公司操纵人章新明先生。三、公司管理层公司管理层（总监及以上人员）共计15人，学历指数4.13（本科以上），年龄指数39.2o管理层所有成员均在业界具有良好的声

9、誉，具有丰富的管理及专业经验。要紧管理层介绍：章新明先生：董事长兼总裁，1964年11月出生，江西南昌人，北京大学在职EMBA0要紧社会兼职：中国城市商业网点建设管理联合会理事、江西省工商联常委、江西省工商联住宅产业商会副会长、江西省民营企业家协会副理事长、南昌市房地产协会副会长、南昌市人大代表。樊南平先生：董事，男，1958年8月出生,江西南昌人，北京大学在职EMBA,现任博泰集团、行政副总裁，江西每伴食品有限公司总经理。曾任江中制药厂（江中集团）厂长助理。张昉先生：董事，1965年7月出生，河南人，清华大学在职EMBA,现任博泰集团、运营副总裁。要紧社会兼职：南昌市青云谱区工商联副主席、南

10、昌市青云谱区人大代表。曾任江西省太平洋保险公司副总经理。褚荣辉先生：董事长助理、华东国际项目总经理，1964年8月出生，江西南昌人，中共党员，在职MBA。曾任江西金阳光百货总经理助理。王伟峰先生：总裁助理、魏玛峰尚项目总经理，1972年3月出生，江西上饶人,中共党员，在职MBA。曾任江西中城建设有限公司执行总裁。刘明先生：研展总监，1971年2月出生，江西临川人，大学学历。曾任圳昌集团副总裁、天睿置业副总裁，点晴投资策略公司总经理。薛芳明先生：投资开发总监，1971年4月出生，江西南昌人，大学学历。曾任海南浙海房地产开发有限公司副总经理、北海阳光东海岸物业有限公司总经理、江西华鹏实业有限公司副

11、总经理。舒建荣先生：营销总监，1970年1月出生，江西吉安人，大学学历。曾任上海展蝶投资管理公司（房地产策划代理公司）总经理、海南大勇房地产实业公司副总经理。雷鸣先生：工程总监，1960年4月出生，江西临川人，中共党员，大学学历，高级工程师。曾任江西省抚州地区建筑工程公司（一级资质企业）副总经理、总经理。获得荣誉：抚州市第一届人大代表、抚州市拔尖人才、全国建设系统劳动模范、江西省五一劳动奖章、全国优秀建筑企业总经理。徐勇先生：财务总监，1971年7月出生，江西南昌人，大学学历，在职MBA,注册会计师。曾任先锋软件股份有限公司财务部经理。四、公司人力资源公司目前拥有员工900余人，其中总部114

12、人，学历指数3.5,年龄指数36.2。1、总部员工学历状况分布:大学专科，54.47%研究生大学本科口大学仁科中专/技校高中其它第二章公司管理与泰从2005年“管理年”，2006年“变革年”，2007年“再造年”，到2008年“提升年”，通过不懈努力，与泰已基本形成决策科学化、管理规范化、产品精细化的格局，客户认可程度得到加强，重复购买与推荐购买比例逐年上升，员工满意度整体水平进一步提升，与泰的管理水平在区域业界具有良好的声誉。一、公司治理与运营1、决策机制：与泰属民营企业,股东结构简单,项目决策程序科学,速度快,能很好地抓住机遇。2、内部管控体系、流程：通过与北京正略钧策（新华信）、北京九略

13、等优秀咨询公司的合作，加之多年的进展、提炼，与泰形成了一套有效的管控体系，明确了公司未来三年战略目标及实施举措。3、管理团队：总监级以上人员的平均年龄39岁，平均学历达大学本科，总体素养在区域业内处中上水平。4、社会资源：房地产行业涉及多方面的利益关系，与泰自2001年成立以来，与江西当地的政府部门、金融单位、施工单位、监理单位等与诸多国内外一流的策划、设计单位如美国ToNTSEN设计公司、上海同济大学建筑设计研究院、王志刚策划工作室、何邱（香港）设计师事务所等都建立了良好的关系。5、银行融资能力：贷款能力基本满足现有需求，但从进展角度，其他融资渠道急需打开。6、土地收储能力：与泰正在开发的“

14、魏玛峰尚”、“博泰江滨4、5#、“博泰花园-湾里”、“华东国际三期”等项目已拥有土地近IOOO亩。同时与泰实际操纵人的控股公司与南昌市青云谱区政府建立了长期合作关系，并正配合政府整体开发3.1平方公里的昌南新城，有优先条件收储其土地，根据计划，2008年将收储其700亩土地，2008年与泰累计收储土地将达1800多亩；同时，与泰在江西有广泛地政府关系资源及其他获取土地优势，有较强收储土地能力。7、项目企划能力：与泰已开发的不管是2003年开盘的“象湖威尼斯”还是2005年开盘的“江滨”项目、2007年开盘的“魏玛峰尚”项目，销售业绩均为区域市场的样板。8、工程项目管理能力：与泰自2001年成立

15、以来，已成功地操作了“象湖.威尼斯”、“华东国际”、“博泰.江滨”等项目，具有较强工程项目管理能力。二、公司总部机构设置公司总部设置4个业务管理中心、5个职能服务部门，具体为：业务管理中心：研展中心、开发中心、营销中心、工程中心。职能服务部门：董事长办公室、财务中心、人力行政中心、审计中心、上市工作第三章宏观与区域市场分析一、宏观环境分析1、现阶段房地产政策分析2007年是房地产宏观调控持续与加强的一年，通过一系列的政策出台，抑制投机需求，引导住房实际需求，意在操纵房价涨幅。如2007年9月27日央行与银监会出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发（2007）359号），该通知为2007年为房地产市场降温的要紧政策，其中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍“。经对该政策进行分析，其政策导向明显为通过提高个贷门槛来抑制投机需求，保护