某地铁广场项目商业裙楼营销策划报告.docx
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1、某地铁广场项目商业裙楼营销策划报告营销策划报告前言近年来,随着居民收入、消费水平的提高,重庆零售业与服务业进展很快,不仅营业额连年攀升,新的业态与经营模式也不断涌现,为商业物业营造出广阔的市场空间。因此,开发企业对商业物业的信心也空前高涨,供应量空前的大,这又在极大程度上加剧了竞争的猛烈程度。渝中区是重庆的商业中心,历来是商家必争之地,但客观的说,当前商业物业的供应已开始出现饱与的迹象。凭借本项目的口岸条件,商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。这就要求项目的定位与推广都务必着眼长远,寻找业态空白点或者实现经营差异化,以突破与创新制胜。在本报告中,我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金(售
2、价)水平环节等提出了较为系统的建议,供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台,通过沟通与优化,最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。一、项目市场背景分析(一)重庆商业物业市场环境分析1、数字化商业(1)商业面积:主城区有效商业面积在370万平米左右,以常住人口500万计,人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。(2)商圈饱与度:根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱与度计算得出,各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间,离理想经营值尚有2-2.5万元的距离,远远低于饱与度。(3)零售业态:据有关统计,
3、重庆的商业业态比例中,便民店、杂货店比例约占35%,偏高;百货店约20%,购物中心(商场)25%,连锁仓储式中心店5%,比例偏低,其余15%为专业市场。(4)租金水平:主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米月(商圈中心区域),平均租金价格在150-200元/平米月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在2080元/平米月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响;此外,不一致业态由于营业额与利润水平不一致,对租金的承受能力也有比较明显的差别。结合重庆未来5年进展趋势,我们认为不管是大型商业物业或者是独立商铺,租金水平都会稳中有升。(5)销售价格:各大商圈的商铺售
4、价在2T0万/平米(使用面积)之间,中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。目前有部分大型商业物业在招商成功后,带租约销售产权,销售价格与年租金收入的比值大致为12:115:I02、小结通过数据分析我们认为:(1)重庆市商业还有比较大的成长空间一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高;在另一方面,杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例,没有规模效应,缺乏经营特色,无法提供比较完善的配套服务,商业的整体经营水平有待提高。因此近年来,过内外知名商家纷纷入渝,业态包含百货、超市,与各类专业市场,证明商家也普遍对重庆商业的进展前景持乐观态度。(2)其他主城区商圈的进展,开始削弱渝中
5、区零售业的集聚效应各个主城区近年来都致力于改造中心商圈,南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成,改善了购物环境,并吸引了相当多的百货与大型专业市场商家进场,留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。尽管解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位,但绝对优势与集聚效应己开始弱化。(3)渝中区的商业物业供应量相对饱与从统计数据上反映,渝中区商业物业供应量已经接近饱与。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。附:2003年五大商圈比较表商圈日人流量(万人)年购买力(亿元)商业供应量(万平米)单位面积实际额(元/平米)饱与度解放碑30135.04542000接近饱与沙坪坝2464.82530000未达饱与南
6、坪2054.02025000远未饱与杨家坪2875.62230000远未饱与观音桥1437.82535000未达饱与(二)渝中区商圈特征分析1、渝中区商圈格局榻述从平面格局上看,渝中区商圈目前以解放碑为中心,由内向外形成了三个层次,各自的范围及特征分别为:(1)一级商圈要紧为目前的步行街范围。经营业态包含大型百货、购物中心,与一些品牌店,人气最旺,购物环境最好,相应物业的租金与售价也最高。(2)二级商圈步行街向周边辐射150米左右形成的区域。经营业态包含超市、个体商业网点,特点是目标消费群比较大众化,对步行街的人气有非常强的依靠性。(3)三级商圈在二级商圈外,通过多年培养与沉淀逐步形成了一些比
7、较集中的商业区域,比较有代表性的是七星岗与较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场,较场口区域目前有得意装饰市场与休闲娱乐中心,具备了一定的规模与知名度。2、总量出现饱与的态势首先我们以百货为例。渝中区全区人口在70万人左右,到2000年底大型百货已接近15家,营业面积超过20万平方米,还没有将小型的百货店与其他的购物场所计算在内。附:辐射人口与百,货业规模对应关系指标人口数百货公司数量(个)单个百货公司规模(m2)总营业面积(m2)20万下列1-28000-1000015000-2000020-50万2-310000-1500025000-3500050-100万3
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