某地房地产经纪行业发展与管理研究.docx

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1、某地房地产经纪行业发展与管理研究上诲房地产经纪行业进核与管理研究改革开放以来，随着上海房地产市场的进展，上海房地产经纪业从无到有，由小到大,迅猛进展，为上海房地产市场的进展与繁荣发挥了重要的作用。然而，在迅猛进展的同时,上海房地产经纪业也出现了一些令各界关注、需要尽快解决的问题，比如欺诈客户、不正当竞争等。如何在社会主义市场经济的要求下，搞好房地产经纪行业的行业管理，解决房地产经纪活动中存在的要紧问题与矛盾，确保房地产经纪业的健康进展，这是房地产经纪行业面临的迫切需要解决的任务。为此，本文通过广泛深入的调查、研究、讨论、修改，形成了目前这份研究报告。本文以调查分析与对比研究为要紧研究方法，通过

2、座谈会、实地访问等方式，对上海市房地产居间、代理、咨询、策划机构进行了广泛的调查，并在此基础上进行分析、整理、总结，对上海市房地产经纪行业的进展与管理问题进行探讨。本研究报告分为六个部分：引言部分在分析房地产经纪行业历史背景的基础上，对行业的功能定位及行业性质进行了阐述，认为房地产经纪业的要紧功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。第一部分，论述了上海房地产经纪行业的成长历程及其现状，并从总体上对行业的作用进行了概括性评价。第二部分是从市场进展现状、行业管理与法律等角度出发，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的要紧问题与原因，认为上海房地产经纪行业要紧存在着法律法

3、规不健全与行业管理缺乏的问题。第三部分探讨了上海房地产经纪行业进展的前景，上海房地产经纪行业管理的原则与基本模式，认为现阶段上海房地产经纪行业管理适宜采取行政管理与行业自行管理模式，并争取实现行业自行管理的模式。第四部分要紧针对目前房地产经纪行业存在的问题，从法律制度、监管主体、管理制度与行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业进展与管理的计策建议。第五部分是对全文的总结与归纳，突出了对当前上海房地产经纪行业的进展所提出的计策与建议。关键词：房地产经纪、行业、管理模式目录引言4一、房地产经纪业的功能定位5二、房地产经纪业的行业性质6第一部分上海房地产经纪行业进展历程9一、上

4、海房地产经纪行业的进展阶段9二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况10第二部分当前上海房地产经纪业存在的要紧问题及原因分析14一、法律法规不健全，行业管理不完善14二、行业规范基本缺失，市场运行不够有序15三、违规行为时有发生，行业声誉差强人意16第三部分上海房地产经纪行业进展与管理的战略思考18一、上海房地产经纪行业进展的指导思想18二、上海房地产经纪行业管理的基本原则19三、上海房地产经纪行业管理模式的基本设想21第四部分上海房地产经纪行业进展与管理的计策建议23一、加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度23二、理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制26三、健全房地产经纪管理制度，优

5、化房地产经纪行业管理27四、充分发挥行业协会作用，健全行业自律管理的运行机制30五、全面提高行业素养，促进行业持续进展32第五部分结论35参考文献：36上海房地产经纪行业进展与管理研究引言当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的进展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标一一“在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会二在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地进展中，取得持续的健康进展。房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；又因有中

6、国经济长期景气的前景，而具有广阔的进展空间。新世纪初，上海新一轮的经济增长与房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的进展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好进展时期。与此同时，也务必看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。比较突出的是上海房地产经纪行业存在着法律法规不健全、行业管理不完善与市场运行不够有序的问题。具体表现在：房地产经纪人市场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产经纪业行政管理职责不明确、与行业自律管理进展方向的偏离、市场上存在无序竞争的现象、违规行为时有发生，行业声誉差强人意等问题。科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质、研究上海房地产经纪行业中存在的问题及

7、其根源，并提出行之有效的解决方法，是新时期进展中上海房地产经纪业的迫切需求与必由之路。因此，本文从回顾上海房地产经纪行业的成长历程开始，从市场进展现状、行业管理与法律等角度，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的要紧问题与原因，探讨上海房地产经纪行业进展的前景、上海房地产经纪行业管理的原则与基本模式，从法律制度、监管主体、管理制度与行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业进展与管理的计策建议。一、房地产经纪业的功能定位在市场经济条件下进展房地产业，能够依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。然而，坚持房地产市场经济的方向

8、，并不是认为“无形的手”是万能的。事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，与由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要政府调控。当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还能够通过进展市场交易中介机构来解决，而政府在这方面的干预，要紧是对中介机构的管理与指导，发挥市场督导者的作用。由此可见，完善房地产市场进展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在与进展的理由。概括而言，房地产经纪业的要紧功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。1、沟通信息、提供咨询房地产交

9、易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人的中介地位与专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此务必坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。2、促成交易、提高效率在房地产交易中，当事人需要市场供求、对方诚信等信息，只有在熟悉对方与市场情况后才会作出决定。房地产又由于价值量大，交易双方都比较慎重，不仅导致双方搜寻信息的成本相当高，而且由于缺乏房地产业知识而使交易的效率低下。因此房地产经纪业存在的第二个基本理由，也就是行业功能

10、的另一个基本定位，就是通过当事人提供专业服务,促成双方顺利交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。3、公平买卖、保障安全房地产交易要紧是产权的转让，而且房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额。因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供要紧的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的时候还会危及社会稳固，从而具有社会风险性质。二、房地产经纪业的行业性质房地产经纪业是服务业内的一个亚行业，即由房地产业与经纪业结合而产生的服务.业内第二层次的行业。本文立足于服务业基点对其特点展开分析，因此，房地产经纪业兼有房地产业、经纪业的特点与因

11、两者结合而产生的独有特点。房地产市场的健康有序运行需要房地产经纪行业发挥不可替代的特殊业务功能，并由此界定了房地产经纪业的行业性质是：中介性、信用性、专业性的服务行业。房地产经纪行业成员务必明确行业的服务性质及其特征内涵，才能忠于职守，为履行促进市场流通、提高市场效率、保护交易安全的行业使命，有效地发挥积极作用。1、中介性是房地产经纪服务的市场立场在市场经济条件下，唯有房地产经纪人坚持中介立场（即使是代理业，也应该有别于当事人的经济利益），才可能发挥解决交易信息不对称问题的市场功能。也就是说，是房地产市场经济运行中为避免交易低效、市场失灵的需要，界定了房地产经纪人的经营活动:不能是一度拥有房地

12、产商品所有权的卖（不是代理）与买的经济活动。因此，房地产经纪人务必认识到，中介服务是他的根本职守，他的经济活动务必以不取代买卖当事人的任何一方为原则，这样他的业务活动才能发挥促进房地产市场健康有序运行，推动经济与社会协调进展的积极作用。可见，房地产经纪业在市场上的中介定位决定了其行业的服务性质。换言之：房地产经纪业是以职守中介性为市场立场的服务行业2、信用性是房地产经纪服务的事业本质各行各业都要讲信用，但是房地产经纪人在促成交易的诸多环节中为当事人提供服务,呈现出经常性民事活动的特点。这种活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性，具

13、有社会信用的特征。而且房地产经纪业，特别是居间业，是同意买卖双方的委托，又往往处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产经纪服务的信用性，不仅与市场效率与交易风险直接有关，而且与社会成本与社会风险密切有关，从而使得房地产经纪人在信用方面进一步或者退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。比如，对房地产经纪企业来说，不讲信用就可能是事业的倒退、信誉的殆尽，甚至从此退出市场。因此培植、保护信用性是房地产经纪业致力健康进展的重中之重，决不可掉以轻心。有志于房地产经纪事业的有识之士，务必致力于保护行业的信用性，为建设行业的诚信体系，身

14、体力行，励精图治。由此可见：房地产经纪业是以社会信用性为事业本质的服务行业3、专业性是房地产经纪服务的功能基础房地产交易是复杂性的商品交易活动,房地产经纪人务必系统地掌握房地产专业知识,熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素养与能力，才能有效地发挥行业的市场服务功能。而且，其社会信用性，也务必以其专业的系统性为基础保证,也就是说，房地产经纪人务必依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效表达房地产经纪服务的作用。由此可见：房地产经纪业是以系统专业性为功能基础的服务

15、行业综上所述，我们应该明确新时期上海房地产经纪业的历史重任：上海房地产经纪行业是影响上海房地产市场交易安全与市场有序健康进展的重要行业，务必励精图治，发挥行业“沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全”的特殊功能，提高全行业服务的规范与素养，加快全行业的现代化进展步伐，成为推动房地产市场健康、稳固、持续进展的中坚力量。上海房地产经纪业是影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的重要行业，务必以促进上海社会进展与经济良性互动、协同进展的行业责任，激励行业奋发自强，勇于进取，为增进上海城市经济的运行效率，推动上海居住质量的不断提高积极奉献力量。第一部分上海房地产经纪行业进展历程一

16、、上海房地产经纪行业的进展阶段上海房地产经纪行业是在改革开放后,特别是在90年代确立了社会主义市场经济体制后，伴随着房地产业的持续进展与房地产市场的日趋繁荣而进展起来的。1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。当年就有12家房地产经纪企业批准成立。1994年9月，经上海市人民政府批转公布上海市房地产经纪人管理暂行规定，开始对房地产经纪人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度，为创办房地产经纪企业提供了有力保障，促进了房地产经纪行业的启动成长。同年，先后有信义、太平洋、中原、经纬行等台、港经纪企业进驻上海，还有外资企业的进入，推动了上海房地产市场与经纪行业的进展。1993年，房地产经纪企业机构有138家，至1