某地块定位规划建议.docx

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1、某地块定位规划建议目录前言2一、项目地块总体定位31.1. 总体产品定位31.2. 总体功能定位8二、潜在客户分析92.1. 宏观市场客户细分92.2. 项目客户定位1123目标客户需求量估算及产品特征12三、配套物业研究143.1. 商业配套研究153.2. 酒店配套研究163.3. 公寓配套研究173.4. 其他配套研究18四、总体功能规划与布局224.1.总体功能规划224.2.布局规划思路264.3.规划布局与建筑形态27五、建筑风格建议31前言准确的主题定位将为提升山阳地块的核心价值指明进展方向。目前项目的主题定位为“化工服务业聚集区”，在此基础上为项目用地确定最合适的进展方向、总体

2、规划及产品组合。同时通过主题开发、有序运作，确定合适的进展概念以使地块价值最大化，并考虑地块开发对整个金山三阳地区整体利益的提高与增值的作用，实现经济效益、社会效益与环境效益的“多赢充分利用金山拥有的化工产业进展的基础与优越地理位置条件，整合成为化工产业、现代服务业与人才资源的典范基地。制造出一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区，此定位是建立在800亩土地总体统筹规划、分区功能定位为先导的基础上，继而对各功能区分阶段开发为手段，形成系统联动、功能互补的良性格局。在“化工服务业聚集区”内首要满足的功能是帮助入驻企业及金山石化的生产企业完成生产交易活动，围绕这样

3、的交易活动，项目内营造出由交易服务一一商务配套一一储运物流展示交流一一研发生产一一配套服务等基地内各功能区块间自身循环的产业链。山阳项目总体体量800多亩，但其地块分散，由多个不相联地块组合，在总体规划上存在一定的难度。在上述现状条件的基础上，关于山阳化工产业服务业集聚区的总体规划包含四个方面：第一，项目地块总体定位；第二，潜在客户分析；第三，相配套物业研究；第四，总体功能规划与布局建议。一、项目地块总体定位1.1. 总体产品定位山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化工产业的支撑，将规划成为杭州湾最具影响力与辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合自然资源与社会资源，合理规划，推进区域开

4、发建设，事实上质是建立2.5产业服务集聚区的进展模式。产品定位规划将紧紧围绕2.5产业中的化工产业链企业的需求展开。1.1.1. 2.5产业的定义上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2.5产业是上海“十一五”规划期间的重点进展领域。2.5产业是指介于第二产业与第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等笫三产业管理中心的职能，又兼备特殊的研发中心、核心技术产品的生产中心与现代物流运行服务等第二产业运营的职能。11.2.2.5产业的分类从产业的分类上看，作为一种产业形态，2.5产业大致可分为三类：第一类：是第二产业中附加值较高的部分一一上游的研发设计与下游的营销与结算（包含总部经济），与由

5、此衍生的售后服务、会展等功能性中心。第二类：是第三产业，但其受众对象要紧是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、教育培训业、文化传媒业。第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件信息业。“2.5产业”的产业链在产业地产项目开发中，具有重要的指导意义。其关注研发设计、中试、虚拟制造与后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能物业载体的产业地产项目，则务必改变以往以开发大量生产厂房、仓储物业为主的模式，而倾向于打造符合研发设计、中试与虚拟制造、营销等功能要求的物业产品，包含研发楼、商务办公楼、展馆等。113.2.5产业产业链功能分析总部总部与总部经济的定

6、义总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包含政治、文化、教育、科研组织，也包含生产、研发、营销、管理等各类经济组织。总部在空间上聚集，逐步形成总部经济。总部经济指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或者总部派出性质的，各类机构与组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。总部与总部经济的内容随着企业、组织不断进展壮大，企业总部功能与生产制造功能分化越来越明显，开始逐步形成总部，生产基地在空间上的分离。一方面，总部等高端产业链功能开始在经济进展成熟的中心城市聚集；另一方面，生产功能向周边低价成本较低的城市扩展。上海作为中国经济进展的龙头，长三角的中心，在吸引总部聚集方面具有绝对的优势。上海

7、进展2.5产业的规划也把吸引知名企业总部作为首要的工作，已建设了多个供总部聚集的产业地产项目一一总部基地、生产性服务业集聚区等。目前，上海地区集聚的总部类型如下：制造业企业总部运营总部跨国公司企业她区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部采购中心大型企业在供应商集中地设立的采购集中地销售中心大型企业面向下游客户的销售职能中心信息中心大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心研发中心跨国公司、高新技术企业的创新/研发机构金融企业总部民营银行总部、全国与外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司等科研机构总部国家与社会科研机构、社会经济研究中心机关机

8、构总部行业协会、商会、社会基金其它类型总部学历教育、认证机构化工产业的总部经济化工产业的总部类型包含生产企业运营总部/研发总部、分支机构、科研机构总部与化工行业协会总部、教育培训机构总部等。上海化工产业比较著名的企业有：化工企业总部一一上海石油化工股份有限公司、巴斯夫中国有限公司在沪公司、上海焦化有限公司、上海天原集团胜德塑料有限公司化工行业要紧物流贸易商一一君星物流有限公司交易市场一一上海化工品交易市场、危险化学品交易市场化工行业协会一一上海市化工行业协会、上海化学化工学会、上海能源化工行业协会。目前，化工产业的总部机构基本上分布于多个化工园区内，如高桥、吴泾等老化工园区等，尚未形成一个化工

9、产业总部集聚的区域。进展一个集中于化工产业的有关产业集聚区，特别是吸引一定数量的跨国企业与知名企业总部，并吸引有关上下游产业的企业集聚，对推动与进展化工产业具有重大意义。研发研发的定义及在中国的进展这里的研发是指产品与技术创新的来源，同是产业链上的高端环节，具有高智力投入、高附加值的特征。研发对高新技术企业尤为重要。研发功能的要紧载体是企业研发中心与独立研发机构等。随着中国改革开放的不断加深，跨国企业研发中心强势涌入我国。目前知名跨国公司在国内设立的研发中心已经超过500家，要紧分布于上海、北京、广州等大城市。国内企业为获得更大利润、加强自主创新能力，也加大科研投入力度，纷纷开始设立企业研发中

10、心。化工产业的研发化工行业分支众多，其中多种精细化工类属于高新技术产业，科研研发功能在产业中地位突出。研发机构要紧包含跨国企业投资设立的研发中心、国内企业建立的研发部门、大学科研院所机构及少量的独立研发机构等。上海比较知名的化工产业研发机构有：跨国企业研发中心一一GE（中国）全球研发中心、杜邦（中国）研发中心等；国内企业研发机构一一金山石化化工新材料研发中心等。进展一个精细化工产业研发机构聚集区，并为这些研发机构提供资金、信息、中介、科技成果转化服务及优惠扶持政策，对加强精细化工产业自主创新能力，推动上海乃至我国精细化工产业的进展具有深远的意义。中试中试，即中间试验，是指科技成果产业化的中间阶

11、段，在产业链条上，中试环节是研发的后一个环节，对高新技术企业将科研成果转化为直接的产品、制造经济效益具有重要的意义。中试环节包含了技术、市场与生产条件三个方面的内容，即解决技术在产品中的应用、对包含科研成果的产品进行市场预测与制造生产这种高科技产品的生产条件等三个问题。精细化工产业对科研成果转化要求极高，因此，中试环节对精细化工产业而言，具有举足轻重的意义。但目前，由于大量企业不愿过多承担科技成果中试的资金与时间风险，高校尽管拥有较强的科研能力，但与市场又相距较远，因此国内尚未建成现代意义上的精细化工中试基地。上海精细化工产业进展在全国居于前列，集中了大量的材料科研院所、重点试验室、跨国公司及

12、国内知名企业亦纷纷建立研发中心，为精细化工中试基地的建立奠定了基础。依托上述科研机构，在金山化工产业集中的区域建设具有一定影响力的中试基地项目，能够有效连接科研与产品生产环节，完善新材料产业链，同时还能够培养与聚集一批技术专家与新材料科技经营专家，推动上海精细化工产业的进展。虚拟制造虚拟制造是2.5产业的另一重要表现形式，是指运用最新的计算机技术,特别是虚拟现实技术与计算机辅助技术,在实际制造活动之前对制造过程与制造系统进行虚拟运行,发现设计存在的各类问题,寻找最优方案,从而提高制造业的竞争力。虚拟制造的基本思想是在产品制造过程的上游一设计阶段就进行对产品制造全过程的虚拟集成，将全阶段可能出现

13、的问题解决在这一阶段，通过设计的最优化达到产品的一次性制造成功。从上述意义上讲，虚拟制造阶段在产业链环节上是生产环节前一阶段的计算机模拟生产阶段，关于高新技术产业项目而言，这一阶段能够降低风险，最大化的保障投资利润。精细化工类产业是一个高投入、高风险、高收益的行业，从科研到生产的过程中来自市场、技术方面的风险种类众多，虚拟制造功能则能有效地将科研成果产业化阶的风险降到最低。虚拟制造环节要紧依托计算机技术进展，在空间上完全能够脱离实际生产车间，因此，在2.5产业集聚区进展虚拟制造技术，具有可行性。专业知识服务业体系专业知识服务业体系是上海进展十一五规划的战略与重点培养产业之一。包含金融、法律、会

14、计、咨询、征信评估等现代服务业与科研成果转化与中介、物流、会展、采购、营销、信息等生产性服务业。此类产业依托制造业进展，成为其产业链中的重要有关环节，大大提高主题产业的附加值。目前金山已形成了鲜明的化工产业导向。在此基础上如能引进大量专业中介机构、信息服务机构为之提供服务，通过多种平台加强与国外资金、技术的沟通与交流，即能建立一个综合化、国际化的化工产业信息交流平台。本案项目进展需要站在国际化的角度上，重视上述软件平台的打造，提升项目品质。上海山阳化工服务聚集区二、潜在客户分析2.1.宏观市场客户细分2.1.1.化工行业产业描述石油化工行业要紧分为石油加工合成材料，化肥、精细与专用化学品、化学

15、矿采选等几大类,广泛应用于能源、农业、汽车、电子电器、纺织与建筑等领域。石油化工产业与其他产业的产业链关系图如下:现代交通产业树脂改性沥青、土壤稳固剂、玻璃钢交通配套设施、反光材料、汽车用塑料与橡胶、复合材料白行主等先进制造现代农业原油及油田气2有机化工原料聚合物及聚合物基复合材料加工成型辅助材料油品及基本有机化工原料（三苯、三烯、甲醇）医用高分子、生物芯片、膜分离反应器农药、化肥除草剂等农用薄膜浇灌材料农药器械粮仓禽舍旱作材料甲醇与乙醇汽油、清净燃料添加剂制造风能、太阳能、核能、海洋能等装置精细化工产品膜分离材料吸附材料离子交换树脂、水处理剂包膜容泡塑装袋器沫料聚合物改性水泥、高分子灌浆材料、化学建材（涂料、门窗、装饰、材料等）屏蔽材料、天线、传输与存储介质、光刻胶、封装材料、线路板、塑料芯片、电器外壳等电子信息产业口先进能源产业医药中间体生物工程及医药产业X碳纤维与芳纶纤维增强树脂、玻璃钢、碳/碳复合材料、相转变材飞机、导弹、雷达罩、太空站、航天器航空航天产业上海石化要紧供应商