某地区房地产营销管理及市场管理知识分析.docx

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1、某地区房地产营销管理及市场管理知识分析xmianyang.house.sinax2010年05月11日16:02盛地地产第一篇政策资讯篇（略）第二篇市场篇一、市场综述（一）市场供应量的整体分析3月，市场新增供应量明显减少，估计市场未来的供给量将上升，总体市场供应充足。（二）市场交易量的整体分析3月，整体市场均价上升到3936元m分析这股抬升均价的力量，一是由于中心城区的大部分楼盘均价都稳固在5,000元/肝左右，比如天悦大厦与阳光曼哈顿；二是受到别型价格的影响，比如半山蓝湾、卢卡美郡与小岛花园，别墅成交量的上升对均价产生了较大影响;三是科创园区的楼盘均价普遍上涨，东辰阳光清华、卓信龙岭与田森奥

2、林春天均价都突破了4,000tmi,卓信龙岭部分房源成交价格达到4,500nmio（三）供求比、存销比分析3月，市场供求比出现小幅下滑，要紧是成交量上升幅度大，影响了当月的供求比。二、各区供求态势（供求比：当月供应量与成交量之比）（一）总体市场供求态势（单位：mt）绵阳市商品房供给量及销售量对比情况（009.3-10.3）3月，市场总供给量为9.2万肝，环比下降63%,与去年同期相比下降57%。成交量环比上升71%,同比增长69%o供求比为0.4。【盛地观察】与上月低落的成交量相比，本月成交量有一定的恢复，这是市场在逐步回暖的迹象，但此后成交量能否持续回升，与上升的幅度大小，将影响未来市场的走

3、向，还需要重点关注。（二）涪城区供求态势（略）（三）高新区供求态势（略）（四）经开区供求态势（略）（五）科创园区供求态势势（略）（六）游仙区供求态势（略）三、2010年3月市场新增供应量（略）（一）3月各区住宅新增供应量（二）3月预售证公布情况四、2010年3月各区成交分析（一）成交均价走势分析1、总体市场均价分析（单位：7Gfm）4X)00r2S.0%aoo绵阳市成交均价009.310.3本月成交均价为3,936元f,环比上升4%,同比上升19%。【盛地观察】绵阳楼市均价从去年88月至今持续上升，在本月突破3,900元阿二直逼4,000元/!11，。纵观绵阳楼市，在售项目均价普遍上升，预期房

4、价的走高，刺激了投资型需求增长，加之市场的刚性需求的推动，使得节后市场开始复苏，掀起新一轮购买热潮。2、涪城区均价分析（略）3、高新区均价分析（略）4、经开区均价分析（略）5、科创园区均价分析（略）6、游仙区均价分析（略）（二）3月各区成交套数分析（略）五、2010年3月存销比走势（略）六、存量分析（略）七、本月出让土地信息第三篇产品篇一、商品房供给面积段、建筑类型分布（一）绵阳市商品住宅房供给面积段分析1、绵阳市城区商品住宅房供给面积段分布【盛地观察】绵阳市商品住宅本月供给要紧集中在90平方米下列，超过60%,而超过144肝的供给比例较上月小幅增加，达到7%,只是小户型仍然是市场主流。2、涪

5、城区商品住宅房供给面积段分布（略）3、高新区商品住宅房供给面积段分布（略）4、经开区商品住宅房供给面积段分布（略）6、游仙区商品住宅房供给面积段分布（略）（二）绵阳市商品住宅房月度供给类型分析1、绵阳市商品住宅房月度供给建筑类型【盛地观察】本月绵阳住宅房供给建筑类型中中，低层3%、多层21%、小高层14%、高层62%。目前中心位置要紧以高层层供给为主，多层供给要紧来自位置较远的部份项目供给。2、涪城区商品住宅房月度供给建筑类型（略）3、高新区商品住宅房月度供给建筑类型（略）4、经开区商品住宅房月度供给建筑类型（略）5、科创园区商品住宅房月度供给建筑类型（略）6、游仙区商品住宅房月度供给建筑类型

6、（略）二、绵阳商品住宅房需求分析（略）（一）2010年03月商品住宅房成交金额段面积分布（二）2010年03月份绵阳市商品住宅房成交均价段与建筑类型分析（三）2010年03月份绵阳商品住宅房销售面积段分析三、存量分析（略）（一）2010年03月各区存量房各面积段上建筑类型分布（二）2010年03月存量商品房的库存时间分析四、绵阳市商品住宅房存销比分析（略）（一）绵阳市商品住宅房各面积段上的存销比分析（二）绵阳市商品住宅房各建筑类型上的存销比第四篇企业篇一、各项目2010年3月成交情况排行（一）销售面积排行榜1、前10名（后5名省略）1项目名()户均固积TOTI英，#Ie阳光27,7253099

7、0TOT1199104TOPJ皿17,92419891TOP4*17,40020734TOPS15M148106（二）项目销售均价排行榜（略）（三）套平均总价排行榜（略）（四）项目销售总金额排行榜（略）（五）项目存量排行榜（注：存,为可售）（略）二、3月各企业成交排行（一）3月企业销售面积排行榜1、前10名（后5名省略）排名I企业名M积()ft户均Ig（*】户均草佻（万】TOT1阳七*27.72530910X)6633TOT2B川成20.6151997.73639TOFO17.924I93.2742To1MMv万向17X)0207S.A9728TOFS*阳*侑IS)G41486.90544【盛

8、地观察】本月企业销售面积排名前10位的销售面积为16万平方米，较上月上升5.3万平方米。（二）企业销售金额排行榜（略）（三）企业存量排行榜（注：存量为可售）（略）三、绵阳市新增拟建项目（略）第五篇板块篇一、板块界定（一）城北范围：将涪江二桥以北，涪江以西，包含小岛在内定义为绵阳城北板块。（二）城南范围：将南山以南，绵中路以东定义为绵阳城南板块。（三）城中范围：将涪江二桥以南，飞来石大桥以东（含火车站），芙蓉桥至东方红大桥以西定义为绵阳城中板块。（四）城东范围：将芙蓉桥以东的地区定义为绵阳城东板块，包含芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。（五）城西范围：将飞来石大桥以西，定义为绵阳城西板块，包含高新区

9、、园艺山、石桥铺地区。（六）远郊范围：南边以塘汛以远，东边以游仙镇以远，西边以永兴新皂以远，北边以青义镇以远定为远郊。二、3月各板块商品住宅房均价图（略）三、各板块楼盘分布（注：已售套数与均价为开盘至今的累积数据）1）城中：（略）（二）城北：（略）（三）城南：（略）ei9s可修蠹敷1945（四）城东：（略）（五）城西：（略）第六篇营销篇一、代表性楼盘推盘跟踪（一）香榭里大道1、4月3日开盘现场照片2、开盘成交跟踪项目情况项目名称工大项目地址游仙区绵山路34号开发四川1tM阳银峰鲂枳有限责任公司推出面积43982.54mi预包证号201832开叁时间2010-4-3推出套数403套住宅（以获取预

10、隹证为依据）均价4,200(t,)（2）供应面积段分布（Itf）25IooO香榭里大大道供应的面面积段要紧集集中在80-100m1120-140mjm【盛地观察】该项目户型型面积分布集集中在两个段段，能同时满满足消费者对对小户型与及中等户型的需求。其营造造的法式风情，更多的表达现在建筑风格格与园林景观观上。该项目目一开盘，便便受到了较多的关注，除了项目自身的的差异化是亮点之外，还得得益于当前楼楼市回暖风。二、本月楼楼盘营销策策略盘点VmtE虺内江博耀弊二It次费万元金卡G前申领W山二期:用2Ifc次舞母H）享IsoOO方专的忧思林海山任一期片海省fVIPtRBB但业*第阳克Jr-r!nt雷咯的

11、舟,B5金招招胃财名城2用*水重焉二霰次VIP金龙卡申伊惠桥水岸寓ata正工mp员神剜时代名城二朝猿唾升雄物期号制HtB件11二网二卷孙丽蜘嚏弧,英世妃的差缶全岛;IJ1提阳BsaO元WAt原山一次懂忖默忧黑7%,5%九M留屏一次作付款优22%,按寿忖收优息%美。世纪阳光TmfMUU29MW窜庆（含）K1tItB医anr值桢I1SSVXttMBiBa金值支W-2&6P。P乡村音乐会雷咯螃岛片办至复山帙花幺mu加MM认抑需Qe收心置业“金2000元/套饮HKjC岛款！买世纪阳光M赢F避弋轧包九篇国标至卷育介嵬讦零.新客由享受息耳数03%加优男,至客户至Wr礼品英世纪帼支老带新里一年物业*理曹Mf

12、导U1二期部分房工拿受食号名三、策略解解析本月营销策略比例本月楼市营销策略种类丰富，营销策略较频繁的项目有：原山二期、芙蓉世纪阳光等。林海山庄与富临桃花岛分别启动了“林海名流会”与“富客会”。与上月相比，本月楼市开始回暖，大部分新推盘项目都有一一定的优惠幅度。【盛地观察】纵观近段时间的绵阳楼市营销策略，大多集中在VIP卡优惠、活动推广,总体来看，营销策略缺乏一定的创新，大部分新推项目都沿用往常的营销推盘策略。四、本月营销活动案例【辰兴优山美郡】4月月3日排号现现场注：1、本报告数据除特别说明外，来源于绵阳市房管局市场科、四川盛盛地机构智库。2、本报告仅供参考，本公司不承担因使用报告而产生的任何法律责任。3、以上仅为月报的部分内容，需要更多数据，可致电本公司(0816)2229175o4、以上内容由四川盛地地产顾问有限公司提供，如有转载请标明出处。四川盛地地产顾问有限公司2010年4月一五日