某地产项目拓展风险管理制度范本.docx

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1、某地产项目拓展风险管理制度范本1. 目的：规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。2. 范围：2.1 适用范围：制度执行单位（宋体小四两端对齐）2. 2公布范围：制度发放单位（宋体小四两端对齐）3. 名词解释：3.1 项目拓展是为获得必要的土地储备支撑公司战略进展，本风险制度操纵过程为从取得信息到项目合作签约；3.2 竞争者要紧指公司在拓展项目过程中遇到其它的竞争企业；3.3 信息处理是指公司获取项目信息，对信息确认、核实、调查的过程；3.4 后评价是指在成功拓展某个项目后，对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行

2、评估。4. 职责：4. 1进展中心4.1.1 负责制定与修正项目拓展风险操纵制度；4.1.2 负责在公司内部对项目拓展风险操纵制度做出解释；4.1.3 负责对项目拓展风险做出预警与识别；4.1.4 负责项目拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作；4.1.5 5负责对项目公司项目拓展部门提供必要技术支持与协作。4.1.6 项目拓展部门4.2.1负责按公司规定与规范完成项目拓展过程的有关作业；4.2.2同意总部进展中心指导、监督、核查，及时修正不符合公司规定、规范的作业。4.3 管理中心4. 3.1接收项目拓展过程重要文件，进行备案与管理；5. 3.2配合进展中心进展中心进行项目拓展后评

3、价；6. 3.2建立完善公司监督、检举制度与机制。4.4 法律部4.4.1规范项目拓展过程中的法律文本；4. 4.2建立完善法律合约审批、核查制度。4.5财务部4. 4.1配合项目拓展工作过程中融资计划与方案制定；5. 4.1配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。6. 作业内容：6.1 外部环境风险防范5. 1.1政策风险防范5. 1.1.1进展中心每季度完成房地产宏观政策分析报告；5. 11.2项目责任人要针对项目涉及房地产国家政策及地方实施细则、行业管制情况等前期工作进行调查分析；作为项目分析材料构成部分；5.113合约拟定中，将与合作方约定前期工作责任与分工，写入合作协议或者相关法律合

4、约；5.1.2融资风险防范5.1.2.1项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析5.1.2.1项目责任人根据调查结合公司财务计划制定融资方案及预案，做为提交决策委员会议文件构成部门之一；5.1.3市场风险防范5.1.3.1进展中心市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告，作投资潜力评估；5.1.3.2项目所在地为非战略重点城市，项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上，并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。5.1.4竞争风险防范5.1.4.1项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方管理者“利害”关系;5. 1.4.2项目责任人提交竞争方案或者意见，

5、做为谈判策略重要根据。5.2内部管理风险防范5.2.1 信息处理风险防范5.2.1.1项目备案信息务必包含如下方面：合作者信息、土地性质与用途、技术经济指标（如无，以地籍材料为准）、合作条件、以取得前期手续及权证等；5.2.12项目责任人应在拓展项目立项前，核实前期手续文件及权证公布日期、公布机关，确定其时效性、有效性，如有过期，应根据最新法规核定其申请延期、更新等合法性，在报告材料中注明核实人、核实日期；5.2.13项目责任人应在拓展项目立项前，通过公开信息渠道或者有关机构核实项目有关信息，确保项目住处准确性、真实性，在报告材料中注明核实人、核实日期；5.2.14项目责任人在进行项目考察时，

6、要对项目用地的建设限制条件、施工条件、干扰因素等方面做完整清晰记录，要求注明规划特殊要求与规范、图象与视频等说明资料齐全；5.2.1.5项目小组须尽职调查如下内容，由项目负责人组织完成，并提交项目尽职调查报告；5.2.1.5.1项目调查要紧包含：场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等;5.2. 1.5.2合作方企业调查要紧包含：财务、法律、主体受权等方面。5.2.2 作业风险防范5.2.3 .1严格按照土地储备工作制度完成初选、立项、决策程序，依照项目评价体系，进行评估与决策。如有特殊情况，可通过董事会决议，方可简化；5.2.2.2设立部门内部信息库使用权限，明确项目责任人，内部研讨及传递

7、由专人登记管理，确保数据使用安全；5.2.2.3项目责任人应严格按照项目工作计划时间表，明确内部传递、研讨、审批时限要求，明确责任部门、责任人，如有变更由总经理办公会议审议通过;5.2.2.4参与项目的工作人员应严格执行谈判工作制度、中介管理制度、项目评价制度等制度与参照作业指导说明，完成有关工作。5.3.2廉正风险防范5.3.2.2公司内部或者外部人员可向公司有关管理部门检举项目拓展过程中公司工作人员的欺诈行为，经调查属实，参照公司规定处罚；5.3.2.3严格按照项目谈判工作制度规定，重要谈判务必由公司两个或者两个以上工作人员共同参与。5.3.3决策风险防范5.3.3.1项目责任人要保证决策

8、项目材料准确、完整；5.3.3.2进展中心指定或者决策委员会委派专人，对有关决策项目分析报告进行核查或者抽查，若发现有有关内容与事实严重不符，责其改正；5.3.3.2项目责任人在项目决策前七天向参与决策领导提交可研报告，并对决策委员进行问题答疑；5.3.3.3所有参与决策人员在项目决策前，应对呈报项目资料深入熟悉；5.3.3.4决策委员代表应在项目决策前，进行项目实地考查，并完成与合作方的初期谈判。5.3.4合约风险防范5.3.4.1法律文本要求规范化，法律文书的拟定应严格执行公司法律文本规范，如有特殊情况需要变动、更换，需要向公司法律部门批准许可；5.3.4.2内部审查与外部咨询相结合，按照

9、公司规定完成法律文书编写后，根据公司规定完成内部审批，向公司法律顾问单位进行法律咨询，书面咨询意见与合约共同备案。5.3操纵后评价5. 3.1拓展项目签署合作合约后，由进展中心对签约项目拓展过程工作进行评价，对参与人员工作表现进行评价，并编写项目拓展工作评价报告;5.3.2评价结果报送管理中心，作为修正工作方法及流程的根据，作为奖励激励的根据。6. 奖惩条例：6.1 奖惩根据根据项目拓展工作评价报告对项目拓展过程中作业完成的时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价，对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。6.2奖惩标准6.2.1根据土地储备奖励制度结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进行奖

10、励；6.2.2项目拓展过程中出现廉政问题，通过监督、检举发现，由管理中心按照公司规定处罚；6. 2.3项目拓展过程中出现重大失职、特殊奉献，由进展中心向总经理办公会提出奖惩报告，经批准执行。7. 3奖惩执行参照土地储备奖励制度及公司其它有关规定执行。8. 注意事项无9. 附件无鹏房总部项目前期开发手续流程监督制度V1O版1. 目的：为保证集团公司进展战略认真贯彻，建立良好的项目风险操纵体系、审计指标体系与规范项目开发的作业流程，特制定本办法。2. 范围：2.1 适用范围：鹏润房地产公司总部下属各个项目公司2.2 公布范围：鹏润房地产公司总部下属各个项目公司3. 名词解释：3.1 前期开发手续流

11、程：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理流程。3.2 流程的标准时间：指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理，按政策法规规定或者行业惯例，正常的办理时间。4. 职责：4.1 总部进展中心风险操纵部人员：4.1.1 负责编制项目前期开发手续流程；4.1.2 负责制定项目前期开发手续流程的标准时间指标；4.1.3 负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办与营销中心沟通项目前期开发手续各个环节时间指标；4.1.4 项目运行期间负责跟踪与监督项目前期开发手续的完成时间与办理情况；4.2 总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办与营

12、销中心人员：4.2.1 配合进展中心制订项目前期开发手续流程的标准时间；4.2.2 配合进展中心下达项目前期开发手续流程的标准时间指标；4.2.3 项目运行期间配合进展中心跟踪与监督项目前期开发手续的完成时间与办理情况；4.3 各项目公司有关负责部门与人员：4.3.1 负责本项目的前期手续办理；4.3.2 按要求填报项目前期手续办理计划；4.3.3 及时与总部各相应中心进行指标操纵工作的交流与沟通；4.3.4 根据项目进展与需要，及时调整风险操纵措施；4.3.5 如遇到特殊项目或者特殊情况，需调整指标，及时上报进展中心或者总部其他有关中心部门；4.4 各项目公司下属项目部有关负责部门与人员：4

13、.4.1 负责本项目的前期手续办理；4.4.2 按要求填报项目前期手续办理计划；4.4.3 及时与项目公司或者总部各相应中心进行指标操纵工作的交流与沟通；4.4.4 根据项目进展与需要，及时调整风险操纵措施；4.4.5 如遇到特殊项目或者特殊情况，需调整指标，及时上报项目公司领导或者进展中心及总部其他有关中心部门；5. 作业内容：5.1 一级开发前期手续流程（祥见附件级开发前期手续流程图）5.1.1 一级开发授权5. 1.1.1签订意向书a）土地现状调研、钉桩、测绘、评估；b）初步征地补偿方案；c）与乡镇政府签订意向书；5.1.1. 2规划可研编制a）向规委申领规划要点，编制操纵性全面规划；b

14、）编制项目可行性研究报告；5.1.1.3一级开发授权a）提交一级开发申请与实施方案b）市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议，预审项目可研、规划与征地补偿方案等;c）预审通过后获得一级开发授权，并签订一级开发合同；5.1.2立项批复5.1.2.1到计委提交立项报告；计委函之规划局审核；5.12.2规划局会签返计委；计委统一立项，下发立项批复；5.1.3规划意见书做好整体全面规划，向市规委申请规划意见书；5.14征地批复5. 1.4.1编制一级开发的一书四方案，报国土局审议；a）建设项目承包说明书b）农用地转用方案c）补充耕地方案d）征地方案e）供地方案5.1. 4.2向国土局、规划局、建委

15、、乡政府、村公所等部门征求意见，结果报市政府；5.1.4.3是政府下文批地5.1.5拆迁许可证5.1.5.1冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作；5.1.5.2制定拆迁安置方案，并报地方政府有关部门审查；5.1.5.3审查通过，获取拆迁许可证；5.1.6土地上市5.1.6.1核算一级开发成本；5.1.6.2验收土地；5.1.6.3在土地中心入市交易；5.2二级开发前期开发手续流程（祥见附件一二级开发前期开发手续流程图）5.2.1立项手续立项批复5.2.1.1首先要选定项目，洽谈合同或者协议；也能够是考察准备挂牌或者已挂牌的项目；5.2.1.2申请规划要点的规划意见书，（已挂牌项目不需要）向计委申报立项报告；5.2.1.3计委函至规划局，规划局会签反计委；5.2.1.4计委下立项批复，要求进行可行性研究；5.2.1.4假如是公开市场招、拍、挂获取的项目，能够直接从土地中心转立项；5.2.2规划手续要紧