某地产项目整体营销战略.docx
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1、某地产项目整体营销战略航洋国际城整体营销战略宝资通项目咨询有限公司二OO四年五月前言古人云:夫未战而庙算胜者,得算多也;未战而庙算不胜者,得算少也。多算胜少算,而况于无算乎!本战略制定,要紧明确航洋国际城项目营销工作正式启动前,项目整体营销战略的预先计划与部署,使营销工作具有前瞻性,抢占市场先机,奠定销售胜局。同时,本项目整体营销战略目的要紧明确项目营销战略重点与方向,销售周期与任务目标,销售价格操纵、销售预测、项目推广战略及成本预测等。以期对项目营销工作整体把控,使营销工作具有预见性。目录1 .项目概述2 .项目营销背景3 .项目目标客户群体4 .整体营销战略5 .项目销售周期与任务目标6
2、.销售价格操纵7 .销售预测8 .项目推广战略及费用预测9.结论1项目概述1.1航洋国际城位于民族大道东段,面对南宁国际会展中心,占地54008.27nf,总高28层,总建筑面积394955.12nV(其中地上268298.13m地下126656.99id?)。为集商业、写字楼、酒店、商务公寓四大功能于一体,附带大型停车场、休闲主题广场等其它功能的国际化大型建筑综合体。1.2项目具体经济技术指标如下:项目单位数值总用地面积m254008.27总建筑面积m2地上268298.1m2地下126657其中酒店m2地上34038.2m2地下5656.15服务公寓m2地上50538m2地下517写字公寓
3、m2地上49945m2地下525写字楼m2地上37286.34m2地下544商场m2地上95282m2地下35397配套设施m2地上1199.59m2地下84.17容积率4.97绿地率%33建筑密度%40.582项目营销背景2.1 城市进展背景随着南宁作为东盟永久性会址的确定,中国一东盟(10+1)自由贸易区的启动,南博会招商工作紧罗密鼓进行,作为西部大开发中唯一同时具备沿海沿边优势的省区,广西正好处在东亚经济圈的中心位置,处在中国一东盟统一市场的中心,给广西带来了千载难逢的进展机遇。南宁作为广西的首府,牢牢的抓住其位于中心区位的优势,着力构建中国进军东盟的“桥头堡”,努力使其进展为区域性国际
4、化中心依托城市。作为区域性国际化城市,南宁急需能代表国际化城市的标签,全力打造城市新形象。在此契机中,造就了项目进展的良好外部环境空间,航洋国际城应运而生。2.2 市场进展背景2.2.1 随着东盟商机凸现,政府“136”工程进一步深化,南宁整体投资环境得到全面提升,基础设施投资力度加大,公建配套逐步完善,全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁,南宁将成为新的投资热土,市场孕育着巨大商机。投资热土的形成,众多企业、商家纷纷进驻抢占东盟商机“桥头堡”,势必引发对写字楼、公寓、商场等物业的市场需求,将会大大刺激本土楼市全速进展。2.2.2 2003年南宁楼市商品房预售面积约250万平方米(估测),市场
5、销售总值近60亿元。综合分析南宁楼市近三年的进展迅速,呈现一种释放潜在需求式的进展,每年保持30%以上的增长率。这为项目的进展制造了良好的市场氛围。2.2.3 办公类物业伴随城市经济的进展,也呈现需求逐年上升的趋势,从2001年2003年间办公类物业(包含写字楼、商务公寓)市场供应量为约15万nf、20万而、25万从这一数值分析,随着东盟商机涌现、建设大南宁目标确定,市场对办公类物业的需求将进一步加大。2.2.4 进入2004年,东盟概念引发市场作出“办公类物业需求量将急剧增加”这一推断,南宁地产业对此类物业的投资力度加大,盲目跟风者增多,将会造成此类物业市场供应量上升,势必形成供大于求的市场
6、局面。2.2.5 同时,由于第三产业增速过快,带动有关产业经营成本的急剧增加。为此,2004年国家对宏观经济调控力度将进一步的加大,银根紧缩,各类金融配套政策陆续的出台,都将对整个地产市场产生深远影响,使得销售市场面临着巨大的压力。这些不利因素在项目进展期间应加以关注与重视,适时调整项目进展战略,结合市场变化,加快建设步伐,抢占市场先机,决胜出局。2.3 项目进展背景2.3.1 航洋国际城是往常瞻性的国际化设计理念,“打造中国西南第一城”为目标的中央形象区国际化大型建筑综合体。它的出现将使城市CBD繁华地段东移,使之成为沿民族大道进入CBD第一道亮丽景观,树立中央形象区的国际化地标。2.3.2
7、 航洋国际城使用最先进的城市建筑综合表达代设计理念,集甲级写字楼、商务公寓、超五星级酒店、约10万平方米中央购物商场于一体。这样一座超大型、多功能、现代化的建筑综合体,将以其宏大的建筑体量,富有的时候代感的出色立面造型,极富创新精神地共同营造出象征南宁城市经济崛起、社会繁荣进步的中央形象区。它的建成,不仅仅是南宁CBD形成的标志,更是对提升南宁的国际化都市形象,提升城市对外交流服务的水平,推动城市的区域经济活动起到重要的作用。2.3.3 凭借城市进展的绝好机遇,项目以其齐全的多功能配置、国际化的品质,先进的国际化管理,必将能满足日益增长的市场需求,同时为城市国际化进程打造一个优越的市场平台。2
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