某地产项目市场调研分析报告.docx

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1、某地产项目市场调研分析报告4.1人口变动及分布宁波市老三区人口密度人口密发单位：人/平方公里海曙江东江北宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%,江北区的14%,但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%,并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商

2、人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波要紧的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，估计在今后，增长速度会更快些。宁波市老三区迁入人口趋势图150001AA1IUUUU50000-Y:口1995年1996年1997年1998年1999年2000年-一海曜区45267646742110357867811994-一江东区380848385019596371247018江北区529574467971773697249108T-海曙区T-江东区江北区海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心与成熟生活氛围，加上三江文

3、化长廊与旧城改造力度加大，特别是CBD的建设与行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民与引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口进展明显滞后于海曙区、江东区。城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高

4、科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜与江东生活配套的完善,江东住宅保值、增值与大规模城市进程与引进人才,进展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口进展最为快速的主因之一。65宁波市家庭户口情况趋势图4525-51995年1996年1997年1998年1999年2000年海曙区99.079.149.439.629.86江东区6.546.76.967.327.627.98江北区7.968.098.178.198.278.33北仑区12.3812.5112.6212.6512.6212.81T-海曙区一一江东区江北区-北仑区T（一镇海区一一全市4.2从

5、业人员构成及收入状况国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。尽管宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员进展迅速，并成为未来就业主力阵营。400宁波市从业人员发展情况200圭.01995年*1996年1997年1998年1999年2000年T-国彳i经济单位39.539.238.532.628.625.9一一集体经济单位302.1299.6295.5228.7221.1219.6私营经济单位24.625.330.232.336.845.4-个体经济单位35.537.

6、634.335.237.218.1T-国有经济单位一个体经济单位T一集体经济单位一f一其他经济单位一私营经济单位各经济单位从业人员的人均年收入均保持了较高的增长率。宁波市个体经济单位从业人员的年均收入增长率最高。国有经济单位的人均年收入增长率也较高，均保持了10%以上的年均增幅。三资、股份制企业人均年收入保持了良好的进展势头。国有性质的经济单位虽已失去了其原有的主体地位，但集体企业从业人员的收入因其基数较低，虽有较快的增长率，但其人均收入仍明显落于其他经济单位。150001000050000一*1995年1996年1997年1998年1999年2000年-国有经济单位8510996011341

7、132121528518181T一集体经济单位60336971780886541014011347其他单位（三资、股份制企业等）90861104512186120471332715037宁波市国前卷济类型从业人员年均收入趋势图T-国有经济单位一A集体经济单位其他单位（三资、股份制企业等）制一出结合我们对宁波经济现状与历史分析，我们认为未来宁波市中高收入群体是三资企业、股份制企业、国有企业中的中高层管理人员与技术人员，与具一定经营规模的私营业主与个体工商户。为此，我们认为：年均收入增幅最高的群体是个体、私营企业从业人员。其次是国有企业、三资企业、股份制企业的从业人员。从业人员集中在三资企业、股份

8、制企业、私营、个体企业。个体、私营、三资、股份制企业成为宁波市的经济主体。4.3生活与居住水平稳步提高人均年收入呈稳步增长，大幅度提高态势。居民存款额年均增长率高达30%宁波市城镇居民储蓄额趋势图5004003002001000165.06眼5.硼JZ1Z117.g1380.821999年1996年单位:伊先年1997年1998年I口城乡居民储蓄总额I2000年市区恩格尔系数已降到2001年的34.3%,说明宁波市三区的居民生活已经进入了富裕社会阶段。宁波市恩格尔系数趋势图80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%,.7一,一90年91年92年93年94年95年96年97年98

9、年99年00年01年恩格尔系数56.0056.5059.7048.3047.3057.6054.3045.0041.9043.0039.8034.30人均居住消费比例稳步上升,人均居住占消费比例为6.2%,仅次于食品消费,居家庭支出第二位。中油城市居民人均层住占消耨比例趋热图18.OOX16.00%14.00%12.OOt10.Qg8.OOX6.00%4.00%2.00%0.OOtA/*/1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年-比例0.70%0.60%1.10%1.50%1.00%6.40%6.90%15.70%8.80%

10、6.30%6.20%居住面积与使用面积稳步上升21宁波市区人均居住使用面积趋势图.b-b-116199019911992199319941995199619971998199920002001-居住面积8.418.398.448.518.718.588.618.328.579.119.59.95T-使用面积11.6711.9412.0112.0612.9313.0612.8113.0713.6614.5515.216居住面积M+!I随着人均收入的持续增长，居民存款额的大幅度提高，生活水平的提高，居住理念的改变宁波市商品房消费市场具有相当大的消化能力。降低房屋契税、放大按揭政策等有关政策的出台，

11、将给住房内需带来巨大的拉动力，使住房潜在需求得以持续释放。4. 4对住宅市场主力消费群的认知从我们通过调查与分析，宁波市房地产市场主力消费群体停留在“大众化市场”，没有进入到“小众市场”，其中“大众市场”呈现鲜明的层次变化： 1998年前是炒家、普通消费者混合； 1998年机关事业单位人群成为购房主力； 1999年主力是拆迁户与企业白领以旧换新，以大换小； 2000-2002年为全民的提早消费者，市三区居民购房居住、投资增多，部分家庭几乎每个家庭成员都有房产；估计2002年宁波进入到“小众市场”，市场细分明显。社会阶层中的中中层与中上层成为购房主力大军。小结：十几年内，宁波社会阶层迅速从原先的

12、金字塔结构向橄榄型结构转变，并初具雏形。与此相习惯的是房地产应该迅速从“大众市场”进入到“小众市场”。但宁波目前住宅产品结构呈菱形，基本以满足中中、中下层的产品为主，对住宅仍以功能性需求为主。市面上鲜见满足中上、上层阶层产品,比如TOWNHOUSE,因此宁波住宅产品面临一个新起点与机会，处在质突破的前夜。满足中上层、上层产品成为今后一段时间内宁波房地产进展重点。中国社会阶层分析I-大社会阶层五大社冬留F等级商业服务业员工阶层（拥有很少量的三种资源）社会上层2高层领导干部、大企业经理人员、高级专业人员及大私营企业主国家与社会管理者阶层（拥有组织资源）专业技术人员阶层（拥有文化资源）经理人员阶层（

13、拥有文化资源或组织资源）农业劳动者阶层（拥有很少量的三种资源）产业工人阶层（拥有很少量的三种资源）办事人员阶层（拥有少量文化资源或组织资源）个体工商户阶层（拥有少量经济资源）注：图中箭头衣示有关社会阶层的全部或者部分能够归入五大社会私营企业主阶层（拥有经济资源）中上层;中低层领导干部、大企业中层管理人员、中小企业经理人员、中级专业技术人员及中等企业主中中层M初级专业技术人员、小企业主、办事人员、个体工商户、中高级技工、农业经=大户中下层:个体劳动者、一般商川，服条山，人曷、丁人、农民底层;生活处于贫困状态并缺乏就业保障的工人、农民和无业、失业、半失业者囹1当代彳城乡无业、失业、半失业者K豳扁遂秦森祥有三种资源）谁将是下一轮房产消费市场的主力军？我们认为，潜在消费者市场将呈现出“一大主力，二个层面，三大群体，四种需求，五项选择”的特点。4.4.1一大主力一一以家庭年收入为3-10万元的家庭为主力消费群体根据宁波市近年来的房产价格的进展趋势，数据说明，2002年第三季度，宁波市老三区的