某地产能在异地复制成功的秘诀.docx

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1、某地产能在异地复制成功的秘诀专业化、制度与人万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产29.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家。万科能够说是中国房地产行业知名度最高的公司。在众多房地产公司都实行区域集中化的策略下（上海的绿地、北京的华远、深圳的金地等，目前这些房地产公司的利润95%以上来自本地），万科却奉行了一套异地作战的战略。实行异地作战战略以来，万科并不是在它进入的每一个城市都能够占到市场分额第一，但其利润总额始终保持领先同时利润的一半来自外地。此外，善于营销攻势的万科一直是媒

2、体关注的焦点，万科楼盘总是当地的热销楼盘。万科的董事长王石更是万科的精神领袖，也是中国的房地产界最具明星效应的人物。本次案例我们将分析万科的经营战略，与被王石誉为“万科的三大法宝”的“专业化、制度与人”。一、万科成功的异地复制万科的经营情况见下页（见图1、图2、图3、图4）。二、万科的异地经营历史与专业化历史1984年，33岁的王石从广州某机关下海闯荡深圳组建了万科公司。万科的第一桶金是靠”什么赚钱干什么”捞到的。王石拉起人马，把饲料从内地运到深圳，再把日本的录像机销往中国的内地公司的业务不断做多。在1991年底，万科的业务包含进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工

3、程及其他等13大类。当时，关于万科的进展方向，王石提出了一个日本的具有信息、交易、投资、融资、制造等多种功能的“综合商社”的模式。在此期间，万科于1988年11月18日参加政府公开拍卖土地,高价投标2000万元，这是万科开始进入房地产行业的开始。在那次投标中，万科为土地使用权付出了每平方米650元的价格,而当时深圳成品房的售价也只是是每平方米1050元。面对这块“烫手的山芋”，万科制定了“高来高走”的策略，也就是“高地价来高房价走”的意思。万科后来以2640元/m2的价格售出了这批成品房，其中客户有80%的深圳个人，10%的香港居民与10%的外地居民。第一阶段：进入市场，全面扩张1992年前后

4、，王石开始向全国进军，大幅扩张自己的经营范围。1991年6月万科第一次增资扩股与1993年4月发行B股，筹集到资金好几个亿，手里有了钱，同时作为上市公司的万科也面对着股民要求业绩的压力。在1992年前后大约两年的时间里，王石奔走在全国各地，跑遍了大半个中国，一是推广股份制，二是找地。当时，万科成立了个股份制改造小组，到处动员人家改制上市。万科当时有两点考虑：一是作为深市“老五家”之一，万科认为股份制务必成全国之势,才能成事；二是只要你愿意搞，万科就免费提供方案，当然也愿意成为发起股东。前前后后，万科共参股30多家企业，总投资1.3亿。北京最早上市的几家企业，几乎都有万科的股份。与此同时.，万科

5、地产也经历了第一阶段的快速进展时期。从89年开始，万科地产进展迅速，三年遍及九个城市，各地总经理大部分是以做业务出身的优秀的业务员。经营形态多种多样：独资、合资、合作同时伴随着其他房地产生意。产品也多种多样：写字楼、别墅、民用住宅等都有。然而有比较才能鉴别。万科将自己与同时期、同行业的企业，进行了比较研究：深圳的三九与北京的四通，是与万科同时创业的企业，到90年代初，三九与四通都做到了50亿的规模，而万科到十几个亿时，便开始徘徊，因而知名度与市场占有率都不如三九与四通。按说，万科产权明晰，上市又早，体制、管理等也不比三九、四通差。为什么？万科反思的结果，认为就是由于多元化经营。由于多元化经营，

6、使得万科的资源-资金、管理、人力等无法集中使用。最简单的，喇叭厂一年几十万的利润，饮料厂，一年几百万的利润，房地产一年几千万的利润，但总经理办公会上都得花半小时来讨论。通过初期过度进展，万科吃到了苦头，但也积存了许多的经验教训，特别是获得了管理异地生意的经验，这也为确定下一步进展战略指明了方向。用王石的话来说，万科的经验有三点：确定了一个行业，建立了一个制度，训练了一个队伍。第二阶段：走专业化道路1993年左右，王石开始收缩自己的战线，准备走专业化的道路。在涉足的多个领域中，1993年，万科提出以房地产为主业，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面；在房地产的经营品种上，1994年，万科提出

7、以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法；在股权投资上，从1994年起，万科对在全国30多家企业持有的股份，开始分期转让。1996年万科的几个大动作之一是卖掉了所属的几家与房地产主业毫无关联的企业。与别人卖企业不一致的是，万科的几家企业是在盈利状态下被卖掉的。假如说别人卖企业是“大浪淘沙”，万科卖企业可谓“大浪淘金”。比如1997年协议转让出去的扬声器厂，其生产的电话机喇叭占国内市场的40%,”怡宝蒸馄水”，是万科转让出去的另一个产品。3年的时间，万科把“怡宝蒸馀水”培养成了10万吨的产量，是国内最大的蒸储水生产厂，广东水饮料市场占有率第一。但为习惯整个集团进展

8、的长远需要，万科还是把它卖了。几个月前万科又卖掉了万佳超市，至此，万科的减法才算做完。如今的万科提出了以房地产为主业的进展方向。关于万科主业的选择，很多人表示不解。由于刚刚开始的宏观调控，首当其冲的就是房地产业。关于主业的选择，万科考虑的是：房地产业，尽管需要大量的资金，但不是一个高科技开发的行业。资金，关于一个上市公司不是最大的问题。再者，房地产业到目前为止没有形成垄断行业。同时.，房地产业在中国至少还有30年以上的高速增长期。道理很简单，中国现代化的过程也是中国城市化的过程。中国的城市化率30%不到，我们的目标是下个世纪至少达到40%以上。而城市化的过程必定需要大量的住宅建设。万科经营策略

9、的调整还源于他们对国内房地产企业与市场走势的分析。从房地产市场的进展趋势上看，房地产业由于行业的特殊性，不大可能像家电那样形成大企业的全国性垄断局面，但地域性垄断的形成将是迟早的事。万科务必走专业化的道路，才能集中力量攻占市场，抢占先机。在走房地产界专业化道路的同时.，万科明确了自己的经营原则，即再好的合作机会与合作条件，假如自己说了不算，不做，而且万科一定要100%控股（万科持股的详图参见图五与图六）；同时万科致力于培养自己的一支职业经理人队伍，再好的合作条件，假如自己的人力资源没准备好，也不做。万科将职业经理队伍与人才视为自己的核心资源，换言之，管理输出是扩张的核心。管理输出不仅是管理人的

10、输出，更重要的是管理方式。万科在各地的经理都是万科公司自己一手培养的，管理层平均年龄35岁，从90年代开始，万科开始系统地招收名牌大学毕业生。万科在经营中还奉行一个原则“坚决不行贿”。创业之初，王石曾经为了火车车皮试图行贿未遂，但是最后对方为王石的真诚与执着感动，还是帮了他。这件情况给王石很大的触动，此后王石为万科制定了“坚决不行贿”的战略。王石在1996年上海公司集体受贿事件发生后说：“以一批人进监狱为代价，换来三、五千万，甚至一个亿的利润，这个代价太大了。人的毁灭，家庭的灾难，是无法用金钱衡量的缺失。项目不成功，甚至做砸了，都能够重来，而人一旦失足，不但自己终生悔恨，对公司的影响也非常长远

11、。正如王石所说“万科人穿行在梦想与理想之间。经历的不管是天灾还是战祸，秩序总是能够恢复正常！”三、王石个人简介王石之因此会成为大家关注的焦点,不仅由于他是中国最大的房地产企业一一万科集团的董事长，更多的是在于他的影响已经涉及整个中国地产界。王石作为一个职业经理人，不仅对万科的进展起到了至关重要的作用，使之在17年里进展成为一个遍布9大城市，竣工263万平米，总资产50多亿的中国地产领头羊，而且他对整个中国的房地产进展也是功不可没。他的每一次正式发言总能有意想不到的惊人之处：在行业整体利润超过40%的情况下，他提出高于25%利润的项目不做，更好的提高楼盘的品质；99年在“住宅进展论坛”上首次提出

12、“城市空心化概念”，让住宅向郊区进展，解决城市地少人多的矛盾；“99财富论坛”上呼吁中国房地产走产业化、规模化道路，降低成本，提高质量；99年发起中国城市房地产开发商协作网络”，重建行业秩序公信力；新世纪来临之际他又倡导与推动新住宅运动，提出“面向新经济，关注普通人”，让商品住宅转向普通人的“大众消费”，开发城市普通居民住宅这些都对整个行业的进展起到了推动作用。王石，1951年1月出生于广西省柳州市，兰州铁道学院给排水专业毕业。1983年到深圳经济特区进展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在

13、深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。1994年王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”。1998年1月王石受到国家总理朱倍基接见，朱总理对王石对房地产的市场走势与看法给予充分确信。1998年12月王石入选中央电视台为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物传记片-20年、20人节目。1999年4月参加世界经济论坛-“99中国企业高峰会”，并代表中国房地产业界在论坛上做专题发言。1999年5月参加由中国房地产业协会主办的“99中国住房进展论坛”，在论坛上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月应邀出席“99财富论坛”，并作专题演讲，呼吁21

14、世纪的中国房地产企业走产业化、规模化的进展道路，习惯新世纪、新市场的挑战。1999年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序与公信力，推动中国城市住宅产业的良性进展。2000年6月，发起组织“新住宅论坛”上海大会，倡导与推动“新住宅运动”。2000年10月，参加上海APEC工商领导人峰会。四、郁亮个人简介郁亮，男，1965年出生，北大国际经济系毕业，硕士学历。曾在深圳外贸集团工作，1990年加入万科企业股份有限公司，1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理，1994年任万科企业股份有限公司董事，2000年9月再次当选公司董事，任期3年，1996年

15、任万科企业股份有限公司副总经理，1999年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001年任公司总经理。五、万科公司大事记1988年12月，公司发行中国大陆第一份招股通函，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售与定向发行新股，集资1.3亿元人民币。1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，要紧投资于房地产开发，为集团进展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股集资人民币3.83亿元，要紧投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的进展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金6.25亿元，

16、公司实力进一步增强。2000年8月，中国华润总公司成为万科的第一大股东，持股占集团总股本的15.08%。华润集团的入主及其支持将为万科的长远进展提供新的空间。问题与思考：1、查询有关资料，总结房地产行业的若干特点。2、企业（特别是房地产企业）奉行“不行贿”的原则在中国行得通吗？你如何看待王石提出的“不行贿”原则？3、根据案例中所给材料，查询有关资料，你认为万科为何选择异地作战？你认为异地作战致胜的关键是什么？4、你认为万科第一阶段的进展有那些问题？5、为什么万科以选择中高档住宅为主？6、51%的股权就能够操纵企业了，为什么万科要100%控股？7、查询万科其他有关资料，并回顾“万科的人力资源管理案例”，提出你小组最想问王石的问题（不超过三个），贴在bbs专栏上，以便整理后在现场向王石先生提问。有关资源：学员社区=中国MBA实战案例专