某地产湖滨花园酒店开发项目.docx

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1、某地产湖滨花园酒店开发项目1地产开发项目概述352 .开发项目所处地段宏观概况6203 .长春市现有经营宾馆调查分析214 .全国五星级饭店综合资料22355 .项目投资估算26356 .可行性数据预测与选定36447 .项目经济效益研究与评价45508 .项目的其他风险及计策51579 .可行性结论585910 .几点补充说明6062湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告1 .开发项目概况：11项目名称：湖滨花园酒店开发项目12项目类型：酒店、办公、商业13建设单位：湖滨花园房地产开发有限公司1.4项目选址：位于长春市朝阳区湖滨花园新区的南湖畔，南湖大路中段.15项目建设内容与规模：本项目201

2、0年10月1日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约55332平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上30层，裙房地上5层，地下2层,拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为40%。现准备开发，功能为酒店+商业+办公。湖滨花园酒店开发项目功能分区情况序号功能分区所在楼层净面积备注1一层1.1西餐厅（兼早餐）202M21.2精品店112M21.3银行45M21

3、.4航空50M21.5商务中心143M22二层2.1餐厅701M22.2包房118M2由三间构成2.3湖景包厢157M22.4望湖亭64M22.5备餐间145M23三层3.1KTV1356M23.2酒水超市88M23.3演艺大厅381M23.4包厢527M2由十五个构成3.5包房152M2由三个构成3.6湖景包厢763M2由六个构成3.7备餐间72M24四层4.1洗浴中心444M24.2大会议厅581M24.3大会议室418M2由六个构成4.4小会议室248M2由五个构成4.5会议室97M2由二个构成4.6湖景会议室285M24.7湖景包厢331M25五层二十六层5.1标准问每间47M2374

4、间5.2豪华套间每间104M244间6电梯机房二十七层7商场临街一层二层4000M28写字楼临街三层四层4000M216项目总投资：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款如Z睦万元，建设期利息1235万元）2 .开发项目所在地宏观概况2.1 长春市概况长春市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。现辖长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县（市），及16个开发区。其中，国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区（工业集中区）14个：长春净月经济开发区（净月镇）、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业

5、经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、长春双阳经济开发区（双阳区）、长春绿园经济开发区（绿园区）、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区（合隆镇）、长春五棵树经济开发区（五棵树镇等）、长春二道经济开发区（二道区）、长春南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。市区面积4906平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城高速以内）。截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口4

6、87.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。长春户籍总人口745.9万（2007年）。包含外来与流淌人口总人口接近千万。四环内实居住人口超过500万，其中外来与流淌人口约为200万。长春市资源富集，煤、铁、镒、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。通过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙的艰难创业与全市各届各级领导与各族人民的努力奋斗，长春发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。长春市区位优势明

7、显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300-500公里。随着铁路建设的进展，基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。长春经济社会的全面进展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策与具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。回首三十年的进展历程，长春市300余万各族儿女用勤劳的双手与智慧，制造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得，是在党中央、国务院与省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市

8、的结果。长春与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界进展同脉，其进展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。2.2长春市经济概况2.2.1长春市2008年宏观经济状况国内生产总值(GDP)：384.27亿元，比上年增速14.9%；社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；地方财政收入：61.41亿元,比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2长春市2008年对外经济贸易及旅游概况对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008年，实现进出口总额4.25

9、亿美元，比上年增长4.4%。其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6姒出口总额6.89万美元。全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6虬引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6虬2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入I174亿元,比上年增长19%。见下表:指标名称计量单位绝对数比上年增长（）国内旅游人数万人次195.33-15.8境外入境旅游人数人次860-8.6其中：外国人人次802-7.3港澳台同胞人次58-23.7国内旅游总收入万元117390.5619

10、.0国际旅游外汇收入万美元16.93-4.12.3长春市旅游行业进展情况2.3.1长春市旅游行业概况随着国民经济的不断进展与对外开放的不断深入，长春市开发新建了一大批景区景点与旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。十五期间，市政府对旅游业进展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道,建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各类通往景区的油路基本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、

11、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或者基本完成市县旅游进展规划，各类旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各

12、类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游进展的主流。结合我市夏季气候凉爽宜人的特征与中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为

13、集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年一一2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人,旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。2005年国内旅游人数为136.8万人次,比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的

14、25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人,旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。在旅行社行业进展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及门市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、门市部10家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司与钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。规模较小，最多的旅行社8人,最少的仅23人，总人数约50人。2.3.3长春市市内旅游需

15、求分析从消费特征看，长春市民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力。由于不一致收入阶层进行休闲活动的情况不一致，为反映长春市休闲业的市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对长春市IOO名不一致层次居民作的调查，对调查对象的月收入情况与休闲消费情况进行了统计分析如下。根据长春市统计局公布的资料，2008年长春市民人均可支配收入现价为12142元，折合月收入1012元。若以此为标准划分，100名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的32%o在这部分低收入人群中，接近50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中，82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果7