某地产无锡某地产东郡市场报告及商业招商租售执行手册51页.docx

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1、某地产无锡某地产东郡市场报告及商业招商租售执行手册51页同德研判观点（住宅篇）：31、从无锡房地产总体市场需求状况来看可得出下列结论32、从无锡房地产总体价格走势来看可得出下列结论3同德研判观点（商业篇）：41、从新区商业市场面来看可得出下列结论42、从新区商业消费能力来看可得出下列结论43、从新区商业进展机会来看可得出下列结论54、综述5第一章无锡市房地产市场调研分析-总体市场一、无锡房地产总体市场概况61、总供给总需求状况62、市场的供需特点73、供需价格分析84、市场供需特点分析总结95、2006年及其后竞争态势分析10第二章本项目市场调研分析-竞争市场一、区域房地产竞争市场111、住宅

2、篇112、商业篇16第三章项目分析一、项目缔分析27二、项目SWoT分析28第四章项目市场定位一、产品定位29二、商业规模及功能定位29三、产品修正建议30四.形象定位321、定位缘由322、形象描述及推演323 .国际商业风尚会馆：334 .客户定位335 .定位支撑34第五章业务执行策略一、业态规划35二、招商策略35三、招商实施计划361、价格的合理制订362、准备工作37四、制定招商优惠策略38五、招商的途径及渠道381、目标客户拜访382、公开招商383、异地招商394、整体招商流程395、媒体推广40第六章商业系统的业务运做流程一、招商原则：41二、招商对象41三、招商要求41四、

3、经营合作方式42五、整体招商流程42六、售楼处现场销售流程图431、认购阶段432、交易阶段433、售楼现场操作规程44同德研判观点（住宅篇）：1、从无锡房地产总体市场需求状况来看可得出下列结论 01-05年无锡市批准预售量翻了3.1倍。 01-05年无锡市销售量翻了2.05倍。 总供给增长高于销售量增长，无锡市房地产整体供大于求。 20012005年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的。 2002年比2001较为缓慢，从销售量来看热化程度也不太明显。而2003年供应量开始大量增加，供销比例也大大膨胀。 20042005年无锡市区商品房成交面积受调控等客观因素影响仅基本持平，但成

4、交金额上涨了17%量平价扬说明无锡市房价在稳固上涨趋势中。 中心区在市场中占的份额比重小，销售情况变化不明显，但从2005年的量上能够看出，伴随中心区可开发地块饱与与可供应面积减少等因素影响，会逐步突出无锡市房地产整体市场的竞争。.近几年的整个面积成交变化亦可看出，近1-2年内，普通住宅的面积需求稳固在120-130平米该区间段内。2、从无锡房地产总体价格走势来看可得出下列结论 从无锡市供销情况与商品房价格走势来看，预测2007年无锡市商品房还会有小幅上涨趋势。由于国家宏观调控政策的影响，2005年以来商品房的供应量减少，很多购房者也持币观望了一年，因此还是有一定需求空间。无锡市是连续几年GD

5、P保持12%以上增幅的城市，无锡的经济进展，收入增长促进房地产市场的进展与繁荣。总体商品住宅均价为每平方米4140,环比增长仅0.1%,比前年上涨10.39%,涨幅同比下降8个百分点。而从近年的户均成交曲线图中能看到购买价格持续上扬，各节点的上扬幅度基本保持平稳，市场处于良性进展轨迹。可见市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长。经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望的气氛中走出。在房地产以首次购房需求与改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大的有效需求。同德研判观点（商业篇）：1、从新区商业市场面来看可得出下列结论 无锡整体进展及区域进展将对区域商业进展带来良性影响。 区内整体商业氛围不足，

6、物业档次高者并不多，与区域内部分消费人群存在一定偏差。 商业消费潜力巨大，高中低消费潜力较为均衡。 现有商圈成熟度不够，存在市场切入机遇。 进展精品化，高档次商业物业，对口新区高端客户消费需求，填补市场缺失。 对价格的敏感程度在递减，对项目的综合品质的要求则有所提高,并开始产生拒绝概念引导的心理行为等。 随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐步形成了由旺庄路与长江路构成的新区商圈。 在新区在售住宅项目中,基本都规划有商业物业,商业面积占总面积的比例在6.8%-28.2%之间，以社区区域配套商业为主，商业售价在4,000-12,000元/平米之间

7、，已售商业平均仅占项目内商业总激的60.86%。2、从新区商业消商能力来看可得出下列结论 05年无锡市财政收入达全省第三位，比去年同期增长24.2%。 无锡城市经济高速进展，城市规模迅速扩大，城市功能不断完善、人均收入水平迅速提高，消费品供求矛盾日益突出。 新区地区生成总值年均增长50%,财政收入年均增长70%。2004年完成地区生产总值330亿元，财政收入47亿元。2001年以来，新区进出口总额年均增长超过60%,2004年出口总额达到全市的12o 新区形成了以电子信息、精密机械及机电一体化、生物医药、精细化工与新材料为重点的五大支柱产业。高新技术产业产值占工业总产值85%以上。 新区特殊的

8、产业结构所形成强劲的经济增长态势决定了本区居住人群具有较高的收入水平、较强的消费能力。3、从新区商业进展机会来看可得出下列结论新区有外资企业IOOO多家，且已有61家世界500企业进驻。美国柯达、通用电气、希捷，日本夏普、索尼、东芝、松下，德国西门子、拜耳、博世，瑞士罗氏，瑞典沃而沃，法国欧尚，台湾统一、光宝、东元等一批世界著名公司先后落户园区。.新区产业园区内外企众多、外籍人士聚居，为商业地产项目开发走高端化、精品化路线提供了机会。新区的商业开发尚处于较低水平、商业业态缺乏专业的规划及管理，经营模式相对落后，商业布局不合理。从新区商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业进展不平衡等情

9、况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。.进展有特色的商业物业，利用合理经营业态归类及经营管理，作好差异化营销。利用产品特色、经营特色、品牌特色，打开市场，以项目品牌为中心扩大商圈辐射。4综述 无锡整体进展及区域进展将对区域商业进展带来良性影响。 新区商业分布不平衡，商圈辐射面有限。 新区整体商业氛围不足，物业档次不高，与区域内部分消费人群存在一定偏差。 商业消费潜力巨大，高中低消费潜力较为均衡。 现有周边商圈成熟度不够，存在市场切入机遇。 应制定行销进程，辅以招商销售，串联商业地产中的五大组织：开发商（代表品牌及产品）-招商及商业运营管理单位（包含后期物管等）-投资客（购买

10、群）-经营商（租赁群）-使用者（实质商圈消费客群并使之顺利发挥各自效用运作，更实际的引导各阶层消费者产生观念性品牌及商业消费概念。 精品化及高性价比的产品将成为市场现状的突破点，应成为本案目标。第一章无锡市房地产市场调研分析-总体市场一、无锡房地产总体市场概况Is总供给总需求状况O1-O5年无锡市批准预售量翻了3.1倍01-05年无锡市销售量翻了2.05倍总供给增长高于销售量增长，无锡市房地产整体供大于求0105年无锡市年总供应量，批准量及销售量统计图（单位：万平米）口总供应量批准预售量口总销售量【由上表反映】2001-2005年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的。2002年比

11、2001较为缓慢，整体销售量热化程度也不太明显，而2003年供应量开始大量增加，供销比例也大大膨胀。2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，房屋的供应量要比2003年翻了2倍。2005年以后受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的操纵。2、市场的供需特点D供应特点在203-2005年期间，无锡全市商品房供应趋势是在变化中快速增长的OI5年无锡中心区及副中心区供应量快速锐减，供应增长向中心外扩展0105年无锡每年批准量及各区批准量分析图（单位：万平米）口商品房可售面积中心区面积口副中心区面积口东区面积南区面积IS西区面积北区面积【由上表反映】2004年销售量增长，对房屋的需求量也

12、增加，同时供应量也在增加。房屋的供应量要比2003年翻了近2倍。2005年受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的操纵。同时，各区也有着其自身进展的特点。中心区的商品房供应面积成抛物线趋势，在整个市区的商品房市场始终占据很小份额。2）需求特点O1-O3年无锡市区商品房成交面积稳固成长04年商品房成交面积有较明显热化趋势OD5年无锡市区商品房成交面积虽基本持平，但经调查交易金额事实却上涨了17%。量平价扬说明无锡市房价稳固上涨中总体而言，住宅类需求受宏观调控影响较大，非住宅类受宏观调控影响较小O1-O5年无锡市各类商品房成交状况图（单位：万平米）【由上表反映】2001-2003商品房

13、成交面积年总体上涨都稳固于50万平方米左右。2004年的涨幅最为突出，交易量明显增大。由于中心区在市场中占的份额比重越来越小，其销售情况变化亦不明显。但从2005年的量上能够看出，伴随可开发地块饱与，供应土地外围化与可供应面积增长相对减少等因素影响，无锡市房地产市场的竞争及差异化将逐步突出。3、供需价格分析D中心区总体单位价格走向分析0105年无锡市中心区商品房总体单位价格增长了超过100%其中03）4年增长最快，为36.8%0105年无锡市中心区商品房总体单位价格分析图（单位：元/平米）【由上表反映】无锡中心区商品房单位价格走势从2001-2005年呈持续上涨趋势，由O1年的2346.7元/

14、平米上升至05年的4709.5元/平米，5年内价格上涨2362.8元，总体涨幅超过100%2）05年总体单位价格供需分析05年无锡市商品房供过于求市场进入高，中，低端分化明显的消费状况05年无锡商品房分段价格供需图（单位：元/平米）【由上表反映】无锡商品房整体供需2005年呈现供过于求态势，供需比约2.15:1。2005年商品房分段价格供需以8000-90,40-5000元/平米及3000元/平米下列产品供需比较为平衡，显示城市进入高、中、低端消费分流的块团进展。4、市场供需特点分析总结资金流为市场投资的“晴南表，2005年无锡市区房地产开发投资全年完成165.28亿元,其2004年前增长率名

15、列华东地区第二，仅次于苏州【由上表反映】市场主体日渐理性，房价逐步趋于稳固不论是开发主体还是消费者，其投资与消费日渐理性，价格不断向价值回归，2005年全市商品住宅均值涨幅同比下降了8个百分点。特别是下半年受政策调控效果明显，其中三、四季度环比涨幅均在百分之一下列，房价趋于稳固，市场行为趋于理性。市民购房心理逐步成熟，供应量保守，市场需求逐步增长经历了国家宏观调控的变化，资金投入产生供给于05年趋于保守，但近来消费者亦逐步从观望的气氛中走出，在房地产市场以首次购房需求与改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大得有效需求，上调利率、操纵二次购房与投机性购房对市场住房需求量得影响不是特别全面，05年全年商品房成交金额与二手房成交金额仍分别上涨了18.65%与35.54%。5、2006年及其后竞争态势分析OD6年出让的土地，将在06年及其后陆续开始反