第十章资产评估报告.docx

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1、第十章资产评估报告学习目标了解资产评估报告的概念、类型及作用，掌握资产评估报告的构成、编制和应用。第一节资产评估报告概述一、资产评估报告的定义及规范资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定,在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定规范来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。.告使用人合理需资产评估机构或专业人员应当根据评估业务的具体情况,提供能够满足委托人和其他评茎的评估报告，并在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用人能够恰当地理解评估结论。资产评估报告有广义和狭义之分。狭义的资产评估报告即资产评估报告书,

2、它既是评估机构和评估师完成对资产估价，就被评估资产在特定条件下的价值所发表的专业意见，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构和评估师为资产评估项目承担法律责任的证明文件。广义的资产评估报告还是一种工作制度，它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序，用书面形式向委托方及相关的各方报告评估过程和结果。国际资产评估准则（IvS）、美国专业评估执业统一准则（USPAP）以及英国家特许测量师学会评估专业准则（RICS红皮书）对资产评估报告的规定主要是从评估报告的要素和内容进行规范。我国2007年发布了资产评估准则一评估报告，并于2017年进行了修订，主要是从内容要求方面对评估报告进行

3、规范。2008年发布的企业国有资产评估报告指南及2010年发布的金融企业国有资产评估报告指南，均于2017年以修订，是从国有资产评估报告的基本内容与格式方面，对评估报告的标题、文号、目录、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等进行规范。二、资产评估报告的类型（单选的高频考点）（一）按资产评估对象分：单项资产评估报告/整体资产评估报告单项资产评估报告就是以单项资产为对象所出具的评估报告，如无形资产评估报告、机器设备评估报告、房地产评估报告等；整体资产评估报告则是以企.业整体资产为对象所出具的评估报告,如企业价值评估报告等。整体资产评估报告的报告内容不仅包括资产，也包括负债和股东（所有者权

4、益）方面。而单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产等。财政部91号文资产评估操作规范意见（试行）中所规范的资产评估报告均以企业整体为对象，而其他单项资产评估报告只以此为借鉴。1999年颁布的房地产估价规范和2002年颁布的城镇土地估价规程中对单项资产评估报告有所规范，但并未涉及和包括各类单项资产的全部。因此，应该分别明确单项资产评估和整体资产评估报告的内容。美国专业评估执业统一准则中，对于单项资产评估报告和企业价值评估报告，也是分别规范列示的。【例题单选题】（2016.4）下列选项中，属于整体资产评估报告的是（）。A.森林资源资产评估报告B.商标资产评估报告C

5、.企业股权评估报告D.机器设备评估报告I1正确答案C答案解析企业股权评估报告属于整体资产评估报告，其他三项属于单项资产评估报告。（二）按资产评估工作的内容分：正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告以往所出具的评估报告都是所谓的正常评估报告。评估复核:指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程;评估咨遗：对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。【例题多选题】（2016.4）按资产评估工作的内容来分，资产评估报告可分为（A.单项资产评估报告B.整体资产评估报告C.正常评估报告D.评估复核报告E.评估咨询报告正确答案CDE答案解析AB是按照评估对象划分的分类结果。【例

6、题单选题】（2016.10）对其他评估师出具的评估报告进行评判分析后作出的报告是（）。A.正常评估报告B.评估咨询报告C.评估复核报告D.限制用途评估报告正确答案JC答案解析选项C是审核别人的评估，二次评估。（三）根据评估项目的作用不同，资产评估报告划分为追溯性评估报告、现值性评估报告和预期性评估报告评估报告中涉及：基准日,它是对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的口期；出具报告日覆，它指评估师完成这个评估过程出具评估报告的口期。（1）现值性评估。基准日与报告日期相同（或接近）。（2）追溯性评估。确定过去价值的评估,即评估基准口早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下的评估。（3）预期性评

7、估。即资产未来价值评估。对正在开发的项目（如房地产开发）的资产权益进行评估时常需要确定资产的未来价值。【例题单选题】（2015.4）评估基准口与报告日相同或接近的评估报告属于（）。A.追溯性评估报告B.现值性评估报告C.预期性评估报告D.限制性评估报告r正确答案JbI1答案解析评估基准日与报告口相同或接近的评估报告属于现值性评估报告。（四）根据提供内容和数据资料的繁简程度，资产评估报告分：完整评估报告、简明评估报告和限制评估报告。美国专业评估执业统一准则中，将评估报告区分为完整评估报告、简明评估报告和限制评估报告。当评估报告的使用者包括客户以外的其他方时，报告类型必须采用完整评估报告或简明评估

8、报告;当评估报告的使用者不包括评估以外的其他方时,则报告类型可以用限制评估报告。三种报告类型的区别：报告所提供内容和数据的繁简。完整评估报告与简明评估报告的区别：内容和数据的繁简。限制评估报告所提供的信息并不适用于客户之外的任何第三者。当资产评估师采用限制评估报告时，必须提供突出的注释,其作用是警告其他阅读者，没有评估师工作档案中其他信息资料的支持，评估报告将无法被正确理解。限制评估报告与其他评估报告的差异在于部分资料和数据只体现在工作底稿中.资产评估师应当形成明细的工作底稿以支持限制用途评估报告，并警示如果不阅读包括在评估师工作底稿中的相关信息，将无法对限制用途评估报告中的评估结论形成正确理

9、解。【例题单选题】（2016.10）美国专业评估统一准则中将评估报告分为（）。A.完整评估报告B.现值性评估报告C.预期性评估报告D.简明性评估报告E.限制性评估报告正确答案ADE答案解析BC是按照评估基准口与报告口期的关系做的分类。（五）按法律定位分：法定评估报告及非法定评估报告的法定评估业务，所评估机构开展涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要1出具的评估报告为法定评估业务评估报告，比如国有资产评估报告。除此以外其他评估报告，均为非法定评4【例题单选题】（2017.4）下列关于资产评估报告类型的表述，错误的是（A.无形资产评估报告、机器设备评估报告、企业价值评估报告等都是单

10、项资产评估报告B.资产评估报告可以分为正常评估报告、评估复核报告、评估咨询报告C.追溯性评估报告、现值性评估报告、预期性评估报告的分类来源于评估基准口与报告出具日之间的关D.完整评估报告与简明评估报告只是在繁简程度上不同Ir正确答案A答案解析企业价值评估报告是整体资产评估报告。三、资产评估报告的作用*（简答题）（一）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价意见资产评估报告是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不

11、代表任何当事人一方的利益，是专家估价意见，具有较强的公正性和科学性，是被委托评估资产作价的参考依据。（二）资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据资产评估报告用文字的形式，对受托进行资产评估目的、背景、范围、依据、程序、方法等过程和评定结果进行阐述、说明和总结，是评估机构的工作成果。反映和体现资产评估机构与执业人员的权利与义务，明确委托受托双方的法律费任。在资产评估现场工作完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据撰写评估结果报告书，向委托方报告。负责评估项目的评估师在报告书上行使签字的权利，并提出报告书使用范围和评估结果实现的前提。是评

12、估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。（）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段资产评估报告书是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力水平以及评估质高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以改善。【例题多选题】（2017.10）资产评估报告的作用体现在（）。A.为委托评估资产提供作价意见B.反映了资产评估工作情况，是有关各方承担责任的依据C.是评估机构向委托方收取评估费用的依据D.是完善资产评估管理的重要手段E.为资产交易定价提供了强制性意

13、见f正确答案JABCDI1答案解析E只是参考依据。第二节资产评估报告的构成一、资产评估报告的结构根据2017年资产评估执业准则一一资产评估报告，资产评估报告的结构包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。正文是资产评估报告的核心部分。正文内容：D委托人及其他资产评估报告使用人；2）评估目的；3）评估对象和评估范围；4）价值类型；5）评估基准口；6）评估依据；7）评估方法；8）评估程序实施过程和情况；9）评估假设；10）评估结论；11）特别事项说明；12）资产评估报告使用限制说明；13）资产评估报告日；14）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。资产评估报告书的附报文件内容：D有关经济行

14、为文件；2）资产评估立项批准文件；3）被评估企业前3年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）；4）委托方与资产占有方营业执照复印件；5）产权证明文件复印件；6）重要合同、协议；7）委托方、资产占有方的承诺函；8）注册资产评估师和评估机构的承诺函；9）资产评估机构资格证书笈印件；10）资产评估机构营业执照复印件；11）参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件；12）资产评估业务约定合同；13）其他需附列的资料。二、资产评估报告的基本内容说明资产评估报告一清楚地表达评估结果和充分的说明依据，合格的资产评估报告的内容：标题及文号（说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称）；说明资产评估的对象和范

15、围；说明评估目的和基准日；定义价值类型；列出评估方法及其重要参数确定依据和过程；说明评估结论。（一）关于说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称资产隶属于所有者或占有者，必须准确描述资产的归属。（二）关于说明资产评估的对象和范围资产反映的是某种权利，在资产评估时，资产本身存在各种类似资产重组等行为，资产评估对象的描述、范围的界定都是评估结论科学的基础。如果资产对象界定不清，范围模糊，就无法为委托方提供合理、有效的结论。【例题单选题】（2015.4）资产评估报告中说明被评估资产的拥有者或权利人名称是为了（）。A.准确描述资产的归属B.准确界定评估结论的含义边界C.准确描述评估目的D.准确确定评估基准口正确答案JA答案解析资产评估报告中说明被评估资产的拥有者或权利人名称是为了准确描述资产的归属。（）关于评估目的和基准日不同的评估目的，评估值不同。评估要求准确地描述评估目的，评估目的界定了资产评估结论的含义边界。评估基准日是指评估价值的时点规定。