某房地产项目成本管理手册.docx

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1、某房地产项目成本管理手册目录前言页次2.项目预算制造成本编制细则12202. 1程序2.2项目预算制造成本的编制2. 3项目预算制造成本的调整附：表格式样P1P223.项目成本核算细则21283. 1成本核算原则4. .2制造成本实施计划3.3成本核算流程3.4项目各系统业务员岗位职责3.5成本核算的范围3.6成本核算模式附表：1 .项目制造成本实施计划（一三）2 .项目成本报告（一四）4.1项目经费包含的内容与操纵的意义4.2现场经费的核定原则4.3项目经理部现场经费的操纵5.3项目财产的使用5.4项目财产的转移5.5项目财产所建的帐卡：附表：1.26.1职责划分6.2资金回收及收入计划6.

2、3资金使用计划及其操纵调整6.4垫资操纵程序7.1质量成本定义与构成7.3质量成本管理流程7.4质量成本的分析7.5质量成本的操纵附件15前言:手册在编制过程中蒙受公司领导，总部各部门领导及项目经理的诚心帮助与支持，他们在百忙中抽出时间多次参加研讨，并提出了许多有益的建议，在此谨向他们表示衷心的谢意！由于编者水平所限，不足之处希望批判指正。一九九七年七月1.3.1公司总部：1.3.1.1总经济师1.3.1.2项目策划经理：1.3.1.3公司总部职能部门D投标部a、在合同评审基础上拟定出项目投标报价方案。b、向合约部提供项目按分项分类的工程量清单及相应的单价；（表格要标准化）提供备料计划表（工料

3、分析汇总表）、中标通知书、投标方案、中标分析价、报价交底书、工程询价单及投标盈利分析资料；c、逐步建立与完善材料价格信息库；投标报价数据库;2）、合约部a、根据投标部提供的项目分项工程量清单与相应的单价资料，考虑到不一致分包方式时，提出公司留成幅度的初步意见；b、总经济师主持，合约部牵头、财务、工程等部，项目策划经理，项目经理参加会议，共同商定项目分包方式及期间费用；c、负责编制项目预算制造成本；d.、审定项目编制的预算制造成本实施计划；并按阶段（季、年、竣工）进行监督与操纵；e、按阶段（季、年度）对项目制造成本进行调整；（除因设计修改、变更、或者重大施工方案的变更引起费用的升降需调整外，其它

4、因素一律不得调整）f、负责编制分承包标底，分包方标书的审查；g、与项目经理共同与分包方进行合同的谈判与签约；h、对分包合约外的费用有审查与否定权；对分承包方的反索赔经审查后有权予以否定；i、对分承包方结算的审批；j、牵头组织项目竣工决算的编制与审定；k、按期（季、年度）提出公司全部在施项目成本分析报告；（要反映出以项目为单位进行预算制造成本与预算制造成本实施计划对比及成本降低率）1、组织项目做好成本编码（按分项）工作；m、参与项目竣工决算并向财务部提供有关资料；n、审核项目成本分析报告（季、年度、竣工）；。、按市场价格原则确定项目经理部与专业公司有争议的专业价格；P、协助项目经理部对业主进行索

5、赔。3）财务部a、参与核定项目预算制造成本；b、参与分包合同的审定；c、负责项目制造成本间接费成本与操纵指标的核定；d、根据项目制造成本实施计划设置成本核算单元对应核算；e对项目的成本收支与财务手续实施财务监督；f、对违反成本开支范围的费用有否决权；g、定期（季、年、竣工）提供公司在施项目成本核算报告；h、负责组织项目竣工清算工作；i、负责项目成本考核；J、向投标部提供各类类型已完单位工程实际成本资料及企业专业成本资料。4）工程技术部a、审定项目经理部的施工组织设计及施工方案，并监督其认真执行；b、审批项目按公司C1战略要求搭建的临建设施的规模，及各类标志计划;c、监督项目工期执行情况；d、参

6、与合同评审、确定项目收益率及项目分包方式的会议。5 ）质保部a、监督项目质量目标与计划的执行；b、对项目无效质量成本进行统计与分析。6 ）资产部：a、根据公司进展规模及年度计划有计划的准备好各类生产要素（施工机械及专业公司为满足项目施工所需用的各类设备）7 ）资金部：a、协助项目及时收回工程预付款，工程进度款，索赔款及其它款项；b、如业主提出垫资要求时，要会同项目熟悉业主情况，提出可行性调研报告供总经济师、总会计及总经理参考。c、当工程款出现严重拖欠时，应主动配合项目研究解决办法，并及时向公司总经理汇报。8 ）技术进展部：a、提出项目投标方案；b、负责编制施工工艺标准、制定工法；c、负责引进新

7、技术、新材料、新工艺；9 .3.2物资公司1.3.2.1采购时要比质比价，要听取项目经理的意见与要求，尽量努力降低材料采购单价，确保项目预算制造实施计划的实现；1.3.2.2协助项目物资部建立各类原始台帐并经常检查资料是否完整齐全，以满足成本核算的需要。1.3.2.3 建立低值易耗品分供方商供应点，以统一的供货单价（可根据市场价格变动情况按年度进行升降调整）为项目提供服务，减少中间商的层层加码。1.3.2.4 定期向项目提供与分供方签订合同的复制件及分承包方领用材料拨料单或者耗料凭证。1.3.3项目经理部1.3.3.1项目经理1）、参加公司召开的确定项目分承包方的会议；1.3.3.2合同经理1

8、）、具体负责项目预算制造成本实施计划的编制，并组织认真贯彻执行；3）、把住业主合同关，熟悉合同的每一条款的深刻内涵，力争从合同条款中寻找能够进行索赔的根据；7）、审查项目合同部提出的分承包方与公司内部专业分公司结算单；8）、建立完整的合同台帐资料。1.3.3.3总（主任）工程师!）、参与项目预算制造成本实施计划的编制；2）、大力推广新技术、新工艺、新材料，使之降低项目成本；3）、把住材料采购质量关，采购材料实行样板批板制，没有材料样板及总（主任）工程师批板，物资公司不得购货（样板及批报文件要妥善保管以供事后查对）；4）、进入工地的材料实行质量鉴定认可制度（项目工程协调部负责）；5）、督促工程协

9、调部，物资部，建立完整的索赔资料台帐（设计修改、变更、工程洽商、合同外增加项目等）；1.3.3.4现场经理1）、参与项目预算制造成本实施计划的编制；2）、施工过程中严格操纵工期计划；3）、施工过程中严格操纵质量目标与计划，加强质量监督，预防各类质量事故的发生，使无效质量成本降低到最低限度；5）、要求下属建立索赔台帐，平日注意积存索赔方面资料，并定期将资料交项目合同部1.5.1公司对公司责任者及责任部门的考核1 .5.1.1考核责任分工考核类别考核者考核对象说明A总经理2 .物资公司经理就考核期间职责完成情况写出专题报告上报总经济师；B总经济师1. 5.1.2考核A类：1）由总经理根据上表说明栏

10、内有关资料及平日的考查做出考核，做为今后职务升降的重要根据；2）对成绩突出者可斟情嘉奖，对考核不称职者，可通过人事部发出黄牌警告，或者提出就地免职或者降级使用意见（人事部具体执行）B类：由总经济师根据上表说明栏内有关资料及平常的观察与考核，写出具体意见，报总经理，总经理可按照A类第2条予以嘉奖或者处分；1.2.2 公司对项目经理部的考核1.2.3 项目经理对经理部领导成员及职能部门的考核2、项目预算制造成本编制细则2. 1程序：工程中标后的准备工作报价交底1 .投标部及技术进展部负责2 .报价交底书（资料一）3 .工程中标通知书（资料二）4 .分部位的工程量表（表一）（共8张分表）5 .业主确

11、认的工程量清单（表二）或者工程概算书（含材料分析）（表三）6 .工程中标技术方案（资料三）7 .工程材料及专项工程询价单（表四）8 .收益率预测表（表五）确定项目预算制造成本率1合约部提出项目预算制造成本初步意见2 .财务部提出项目间接费项目预算制造成本初步意见（资料四）用初步意见3 .公司总经济师（重大项目总经理参与）主持,合约部牵头,财务部、工程技术部项目策划经理、项目经理参加，研究确定项目预算制造成本率。编制项目预算制造成本编制项目预算制造成本1 .合约部负责2 .项H商务部协助编制1项目工程预算制造成本明细表（按部位）4 .人事部确定消费基金2.项目预算制造成本汇总表（表八）5 .物资

12、公司提供市场价格信息3.单价合同项目预算制造成本操纵原则6 .专业公司提供市场专业价格（资料五）信息4.项目现场经费表（表九）7 .项目消费基金构成表（表十）8 .项目临建费用明细表（表十一）9 .附投标部所转资料:资料二、表一、表二、表三、资料三、表四、表五编制项目预算制造成本实施计划、实施操纵及分析按部位按时间分部工程预算年度项目预算制造成本实施计划制造成本实施计划项目经理部项目经理部编制编制分部工程实际季度项目预算制造成本汇合制造成本实施计划项目经理部项目经理部负责负责制造成本实施计划、季末项目实际实际成本对比分析制造成本汇合项目经理部项目经理部分析并报公司负责合约部、财务部分析报告季度

13、、年度成本实施计划、实际成本对比分析竣工成本分析项目经理部项目经理部分析并报公司分析报告分析并报公司分析合约部、财务部合约部、财务部报告审计室预算制造成本调整合约部负责:1 .项目经理部填写调整报告2 .合约部根据以收定支原则进行调整项目预算制造成本划分与编制阶段一结束注一：项目制造成本分析内容：1 .项目预算制造成本情况2 .成本实施计划的执行情况3 .盈亏情况4 .成本操纵工作的得失5 .单项盈亏分析(1)直接费类(人工费、材料费、模板费、专项机械费)盈亏分析(2)开办费类(其它直接费如：脚手架、机械费、临建费等)盈亏分析6 .成本分析报告评价结论意见注二：1 .报价交底于中标后一1周内完

14、成；2 .项目预算制造成本率于中标后二周内完成;2.2项目预算制造成本的编制2.2.1基本概念2.2.1.3按工程施工的不一致阶段，项目制造成本可分解为：土方、护坡桩、降水、垫层等前期准备工作的制造成本；结构工程制造成本；粗装修工程制造成本；精装修工程制造成本；安装工程制造成本。2.2.2项目预算制造成本的编制原则2.2.2.2项目预算制造成本价格市场化原则。社会市场上人工、材料，机械等的价格是编制项目预算制造成本的根据。专业公司走向市场为专业成本的形成制造条件。2.2.2.3项目预算制造成本中实物消耗量以企业劳动生产力水平确定的消耗量为基础原则，即以企业内部定额消耗量为基础的原则。在目前，企

15、业内部定额不完备的情况下，原则上实物消耗量暂以当地定额实物消耗量为根据。2.2.2.4项目预算制造成本领前操纵原则。项目预算制造成本务必在项目实施前编制完毕，作为指导项目操纵成本的根据与目标。2.2.2.6同等条件下优先选择公司内部专业公司的原则，不同意项目经理部以任何名义、方式排挤专业公司。2.2.2.7以收定支原则D项目预算制造成本原则上应参照中标方案的要紧原则来编制，实施中施工组织设计应根据收入情况进行确定，原则上应操纵在收入内。技术措施方案应达到最佳的优化，真正表达技术的价值。关于特殊的新技术、新工艺的开发引进，所需增加的额外费用由公司设立专项技术进展基金进行解决。2）分包方式除特殊工程、有特殊要求的专项工程由公司进行事先确定外，通常性的工程由项目根据预算制造成本的情况来确定，公司工程协力公司推荐合格分承包方