某广场前期招商与后期运营策划方案.docx

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1、某广场前期招商与后期运营策划方案金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案中国广东广州经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商与后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此，敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场，为阁下获取最大的经济效益与社会效益。就金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商与后期运营管理内容的事宜，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状与区域市场的特性，以购物中心商业物业实际操作为依托，发掘项目的优点加以专业发挥，配合阁下尽快完成项目的前期招商与着手

2、准备后期运营管理。目录3第一部分服务团队介绍与成功案例5一、专案团队组织架构5二、团队核心成员专项概要5三、服务成功案例5第二部分市场调研分析5一、广州宏观经济分析5（-）整体经济健康进展充满活力5二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升5（三）城建投入大手笔.6（四）可支配收入增长平稳7（五）社会零售消费总额提速较快7O分析结论7二、金沙洲区域进展规划8（-）定位与整合目标.8Q交通设施的协调对接.8（三）功能布局的整合优化9（四）广州金沙洲板块区位及规划.9三、金沙洲板块商业市场分析10（-）金沙洲商业进展现状10Q综合商业大楼现状.14（）超市现状.16（四）其他行业现状18四、金沙洲

3、未来商业进展情况19五、金沙洲房地产特征及消费群体20（-）金沙洲房地产特征.20（二）金沙洲要紧消费群体.27（三）大型社区情况表.21（四）金沙洲未来人口容量估计22六、项目要紧竞争者及自身分析23（-）要紧竞争项目一一国昌城市广场23（二）本项目SWoT分析23第三部分定位分析24一、业态定位24二、功能定位24三、形象定位24四、档次定位24五、价格定位24六、经营方式与营运管理方式定位25第四部分二次规划设计建议26第五部分业态组合规划与招商策略26一、业态组合规划26二、招商策略27第六部分经济效益分析29一、项目二次规划建设投入预算29二、项目管理架构及人员编制预算29三、项目保

4、安部、保洁部人员与收银机配置数量的预算3（）四、项目经营收益预算31第七部分招商营运合作方窠33一、项目合作阶段33I第一阶段提交实操招商方案.33（二）第二阶段招商代理实施.33（）第三阶段团队受聘运作33二、项目合作方式34（一）方式一:分阶段合作.34（二）方式二:全程深度运营合作.35第一部分服务团队介绍与成功案例一、专案团队组织架构二、团队核心成员专项概要三、服务成功案例第二部分市场调研分析一、广州宏观经济分析（一）整体经济健康进展充满活力2010年，广州市地区生产总值突破万亿元大关，达到10,60448亿元，同比增长13.0%,实现历史性大跨越，成为继上海、北京之后第三个GDP过万

5、亿元的城市，也是首个经济总量过万亿的省会城市，广州作为华南中心城市的地位进步巩固。2010年三次产业结构为1.8：372：61.Oo其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3,95064亿元与6,46479亿元，分别增长32%、13.Oo与13.20。第三产业占比居全国第一。雄厚的经济基础为城市可持续进展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康进展奠定基础。（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升2010年，在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及有关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。2010年，全市完成全社会固定资产

6、投资3,26357亿元，同比增长22770。亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工，受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。近年广州市固定资产投资走势（三）城建投入大手笔2004至2009年广州城建投入已逾,900亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。官方数据显示，广州亚运会总投资额1,226亿元。其中，用于城市面貌与环境改善1090亿元，包含地铁建设、城市道路、桥梁与基础设施，环境综合整治等。2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌，提升了城市的价值。2000年2001年22年2003年2004年2005年2

7、006年2007年2008年2009年2010年数据来源：广州市统计局（四）可支配收入增长平稳广州市居民可支配收入近几年增长平稳，2010年同比涨幅仅为11%,达到30,658元,全国排名第三。2010年，全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19,109元，32,300元、31838元。20002010年广州城山居民人均可支配收入情况外带丰海：广州市统计局（五）社会零售消费总额提速较快广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年，每年均保持2%以上的高增长率，特别是2010年，达到22770的高增长率，呈现不断提速的良好态势，反映了商业市场的活跃。2000-2010年广州市升会消费品零

8、售总额情况（六）分析结论从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业进展迅速，社会消费力强劲，系列因素说明广州市一个经济力量雄厚、“藏富于民”的城市。深厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显，将直接推动广州房地产市场的持续健康进展。二、金沙洲区域进展规划（一）定位与整合目标1 .海峰洲全岛进展定位一一“海峰新城”：宜居乐活示范新城（摒弃卧城

9、给予活力与造血功能），山水特色都市绿洲（条件导向下的地区个性与特色），文化休闲创意之岛（产业注重休闲旅游与创意设计）。2 .整合目标近期目标一一至2012年，以问题导向为主，重点消除功能用地布局的彼此干扰，打通紧急的岛外联系通道，加强岛内衔接道路交通对接，并逐步完善公共服务设施与节点地区环境同治，共同打造与谐的滨水型宜居示范区。远期目标一一至2023年，强调目标导向，构筑内畅外通、岛内多式联运的交通格局；营造山水特色鲜明、宜居宜游的生态绿洲：打造配套时尚齐全“广佛乐活”中心；培养地区活力，建设功能综合、布局合理的现代化示范新城。（二）交通设施的协调对接规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”

10、的结构。另外，在被山体或者水域分隔的各自片区内，路网结合实际，各成系统，使用棋盘式与自由放射式的结构。1三环：外围快速环：佛山一环一一鸦岗大道（广与公路）一一广清高速及其连接线一一增槎路广州内环路芳村大道广佛公路，对外快速联系，疏解过境交通。中部滨水环路：广州彩缤路一一大沥沿江路一基围大道，滨水景观道路，也是环岛路，能够更好操纵与利用滨江的景观资源，突出滨江自然环境的公共开敞性，防止地产开发圈作私家岸线。内部环山路：广州沼峰山路一一大沙路一一涪峰洲路一一工业大道，可起交通环岛作用，进行交通转换，要紧是部分路段适当拓宽，保持红线宽度一致。可放射状渠化疏解交通。另外，围绕中心山野公园，可有效界定中

11、心山野公园范围,最大显露山景，突出核心公共开敞空间。3 .三横：建设大道一一大坦沙路里横路（里广路）一一沉香沙大桥碧江大桥规划路黄石路4 .放射：岛内向外的放射状道路，与广佛区域路网广泛对接协调。另外也是“显山露水”的景观视线走廊。5 .建设重点：向东联通广州的重要交通通道一一沉香沙大桥与大坦沙路；向西联通佛山的重要交通通道一一建设大道西延，建设黄岐三桥;接一环东线至桂合路;向南加强联系黄岐的通道一一兴联北路南延，建设黄岐二桥；向西北加强联系里水的通道一一环镇西路东延，接环山路；拓宽道路，疏通环山路；广佛两市道路系统衔接规划（深化方案）确定的对接道路包含高速路2条、快速路2条、主次干道10条，

12、其中现状有8条道路对接。另外新增预留2条东西向通道。规划地区轨道网衔接方面，除佛山5号线己规划与广州5号线在洛口站对接外，规划考虑预留一条东西向广州12号线（原规划鸦岗站至官湖站长度30.66公里）西延通道，并连接到佛山南海包抄环线。建议广州6号线北延一站与12号线西延线衔接，使断头成网，利于系统性，方便换乘。建议广州13号线北延至广州白云湖地区，具体线路与站点安排后期由广州另行深化。注重轨道交通与城市结构的互动，站点布局与土地开发的联动，规划结合土地开发带动与客流交通需求等因素合理布局站点意向，站点间距总体操纵在I-15公里。（三）功能布局的整合优化1规划结构：核心引擎，七极合力。点轴推进，

13、多片进展。一心一环，多廊多点。6 .一主两副：两带多点：一主一一考虑土地存量、建设基础与辐射服务便利，规划在海北片区打造广佛同城金沙洲地区的“广佛乐活中心”，集中布置服务金沙洲地块的重大公共设施，形成综合性的地区中心。两副一一两个区级中心，即广州金沙洲片区“田地商贸文娱中心”；里水金草洲“里广时尚休闲水城”。两带一一依托着里广路（里横路）与建设大道，布置两条东西向的商业带。多点一一结合周边片区划分，依托地理区位、道路交通及轨道站点等综合因素，布置片区服务中心。（四）广州金沙洲板块区位及规划金沙洲居住新城位于广州市白云区金沙街，广佛都市区的中心位置，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村

14、、白沙村接壤，临可岸线长约4.63公里。金沙洲地区是未来广州市西部重要的大型居住新城，也是广州来往佛山、南海的重要出入口。规划调整后总面积为826平方公里，定位为“广佛都市圈中心的居住新城”，居住区人口规模为16万人，用地布置规划为“一心、二带、三片六区”的结构，并尽量留现状河涌与“岭南水乡”的特色，保护优美的山水环境。1. 一心：现代化商贸金融中心、行政办公中心、文化娱乐中心综合形成金沙洲居住新城的中心，布置规划区级的公建配套设施。2 .二带：其为沿江南北向绿化带，充分利用沿江岸线，精心组织沿江绿化空间，使沿江绿化与区内绿化相互渗透，其二为高速公路两侧绿化带，即在贯穿规划区的环城高速公路与厂

15、佛高速公路两侧设5080米宽绿化带，形成居住新域中部的绿色走廊。3 .三片六区：A区定位为：高品质山水生态公寓住宅区。要紧建设多层、小高层公寓。B区定位为：高品质山水生态别里区。要紧建设低密度别墅区。C区定位为：生态型综合社区。要紧建设生态型城市化居住区+现代化工业区。D区定位为：滨水生态综合社区。要紧建设生态型城市化居住区+多层、小高层。E区定位为：生态型综合社区。要紧建设生态型城市化居住区+多层、小高层。F区定位为：生态公寓式住宅。要紧建设多层、小高层公寓。三、金沙洲板块商业市场分析（一）金沙洲商业进展现状金沙洲目前商业氛围不足、配套滞后，以简单的社区商业配套为主；商业业态分布零散,整体档次不高，未能满足入住居民的需求，造成消费外流现象。1 .要紧商业带1、城西花园片区商业带2、建设大道商业带3、沙凤商业带4、里水沿街商业带5、海北商业带2.临街商铺现状中海金沙馨园环州二路时代糖果保利西子湾序