房地产项目可行性研究报告(doc 59页).docx

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1、房地产项目可行性研究报告（doc59页）编制单位：岳阳华奥纺织有限公司二。一三年五月华容县华奥房地产项目可行性研究报告第一章总论41.1 项目概述41.2 要紧建设内容及规模41.3 可行性研究根据与范围51.4 要紧经济技术指标61.5 研究结论6第二章项目建设背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设必要性10第三章市场分析与定位123.1 市场投资环境123.2 市场需求分析153.3 市场供给分析183.4 营销策略20第四章项目选址与建设条件244.1 项目选址244.2 建设条件25第五章项目实施方案295.1设计原则295.2建设项目的定位29第六章环境影响评价346.

2、1 编制根据346.2 环境影响分析346.3 环境保护措施366.4 环境影响分析结论40第七章项目节能417.1 合理用能标准与节能设计规范417.2 项目使用能源选用原则417.3 项目节能措施42第八章劳动、安全及消防448.1安全卫生方针与原则448.2安全卫生目标448.3安全、卫生设施448.4消防设计45第九章项目管理及实施进度安排479.1 项目管理479.2 项目建设工期安排与施工进度48第十章投资估算及资金筹措方案4910.1 投资估算4910.2 资金筹措及使用51第十一章项目经济分析与预测5211.1 项目销售收入预测5211.2 成本估算5311.3 项目损益分析5

3、411.4 项目现金流分析5411.5 财务盈利能力分析55第十二章研究结论及建议5712.1 可行性研究结论5712.2 建议57第一章总论1.1项目概述11.1项目名称华容县华奥房地产建设项目（下列简称“项目”）。1.1 .2建设单位华容县华奥房地产有限公司（筹）。113项目建设地点项目建设地位于华容县迎宾南路118号，地处华容中心城区核心地带，周边1公里范围内有幼儿园、学校、医院、体育馆、商场、市民广场等生活配套设施健全，且岳常高速（岳阳-常德）横贯县城，水路、陆路交通便利，十分适合城市居住生活。1.1.4占地面积本项目总用地面积16728I1f（约合25.09亩）。115项目总投资及资

4、金来源本项目总投资估算为14559.6万元，所需资金由企业自筹。116项目建设期本项目估计建设期为19个月，自2013年6月至2014年12月。1.2 要紧建设内容及规模本项目总建筑面积65738m2,其中住宅建设面积50868m2,商业门面5119肝，公寓2978肝，要紧建设2栋18层住宅楼、1栋24层住宅，1栋5层商住楼，建设幼儿园1座及配套用房1栋共5004。项目建筑密度为27.52%,容积率为3.55,绿化率为45%,总停车位349个。1.3 可行性研究根据与范围1.3.1 项目研究根据1）项目建设用地规划许可证。2）国有土地使用权证。3）项目开发设计方案。4）项目市场调研情况、项目简

5、介。5）项目营销方案，及其它有关资讯。6）有关专家对宏、微观市场的洞察、把握及熟悉；7）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；8）工业与民用建筑可行性研究深度要求。13.2项目研究范围本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究与阐述下列本项目有关问题：1）市场现状与需求预测；2）项目建设必要性；3）建设条件与资源配置；4）选址、建设方案与功能布局；5）节能、消防与环保；6）项目实施计划；7）投资估算、资金筹措；8）经营方案及其核心竞争力;9）效益预测与财务分析；10）风险防范。1.4 要紧经济技术指标要紧经济技术指标见下表。表格1要紧经济技术指标表序号项目名称单位指标值备注1项目总占

6、地面积亩25.092项目总建筑面积m2657383项目分期期4功能分区4.1住宅508684.2商业铺面m251194.3物业用房m2500不作销售4.4车库个3495容积率%3.556建筑密度%27.527绿地率%458项目建设周期月19项目前期调研期不计在内9项目投资总额万元14559.6010项目计算期内净现值万元3335.23所得税后11投资利润率%53.2312销售利润率%29.9213全部投资回收期年3.3所得税后14建筑开发成本元/m21531.91.5 研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义与谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升华容县的住宅品质。项目的

7、实施，对进一步促进华容县经济进展，加快华容县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量与居民生活水平稳步提高，推进社会主义与谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益与显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1.岳阳市社会经济进展状况岳阳临长江、滨洞庭，素称“湘北门户”。现辖汨罗、临湘2个县级市，平江、岳阳、华容、湘阴4个县，岳阳楼、云溪、君山3个区与岳阳经济技术开发区、湖南城陵矶临港产业新区、南湖风景区与屈原管理区。总面积15万平方公里，2012年末常住人口552.31万。岳阳交

8、通区位优势明显，全力打造中部地区重要的综合交通运输枢纽。水路：拥有163公里长江岸线，其中深水岸线54.7公里，沿线400多个港口口岸，其中城陵矶港是最大、最早的深水港口，位于岳阳市东北15公里长江与洞庭湖交汇处，隔江与湖北监利县相望，是长江中游第一矶，“长江八大良港”之一，也是湖南惟一的国家一类口岸。2011年开通至宁波、南通、太仓、上海4条“五定”始发班轮外贸运输航线，2012年岳阳至香港澳门直达航线正式开通，成为国内首条内河港口直达港澳航线，城陵矶已成为沟通内陆腹地与海外、外省最要紧物资贸易的水运基地与通道。目前，城陵矶新港二、三期与沿江港口群正加快推进，航段规划水深由3.7米增至4.5

9、米，港口通行能力将进一步提升。与此同时，岳阳坐拥东洞庭湖，水域面积达265万亩，占全部洞庭湖水域面积的63.1%,南连湘、资、沅、澧四水，拥有长江三口、汨罗江、藕池东支、华容河、新墙河、临湘长安河等大型支流。长江干流、洞庭湖水系年平均过境水量6370亿元，其中洞庭湖占47.0%,最大汛期时，过境水量占全国的23.0%,通过城陵矶汇入长江，形成了岳阳独有的水运优势。公路：107国道、308省道、京珠高速公路、随岳高速公路穿境而过，京港澳复线、岳常、岳长、通平、石华、岳望、岳宜、临岳5条在建高速公路正如火如荼进行;洞庭湖环湖公路建设畅通沿江通道。铁路：京广铁路、武广铁路客运专线连南贯北，荆岳铁路煤

10、运通道、松阳湖进港支线、岳吉、岳九等铁路呼之欲出。航空：距长沙黄花国际机场130公里，武汉天河国际机场180公里，岳阳机场已进入国家支线机场计划。2012年，全市地区生产总值（GDP）首次突破2000亿元，达到2199.92亿元；完成固定资产投资1168.11亿元；实现社会消费品零售总额687.4亿元；城镇居民人均可支配收入首次突破20000元，达到22110元；农村居民人均纯收入8326元；财政总收入首次突破200亿，达到230.65亿元；金融机构本外币存款余额1136.1亿元，贷款余额达586.7亿元。GDP.规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等要紧经济指标总量继

11、续稳居全省第2位。2012年，全市拥有规模以上工业企业1394家；限上商贸企业1304家，其中限上法人企业322家；资质以上建筑企业210家。2. 1.2.华容县社会经济进展状况2.2项目建设必要性2.2.1项目建设符合国民经济进展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊进展时期，为了促进国民经济的稳步健康进展，必定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点。华容房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转

12、变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积达到35平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15%,城市化水平将提高到36%左右。正由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳固进展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济进展的需要。2.2.2项目建设是提升城镇进展质量与水平的客观要求2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇进展质量与水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市与小城镇协调进展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济”。推进城镇化的

13、进展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的进展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。华容县政府工作报告明确提出要突出宜居宜业，推进城镇建设提质，大力引进战略投资者，变建房为造城。华容县城区区位优势明显，交通发达，在提高城市品位、塑造城市形象上,通过加大招商引资力度，走经营城市之路。项目所在地供水、排水、通讯、有线电视等基础设施十分完善，本项目的建设将有利于进一步完善华容县整体城市功能，促进城镇建设与进展,而且还有利于集约高效利用土地资源。目前，华容县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业进展规划相差甚远。因此，改善华容县人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之一

14、。同时，随着华容经济的进展与人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使华容城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。本项目符合华容城市建设总体规划，对加快城镇化进程,美化城市空间，制造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义，同时在一定程度上满足了华容县在外经商、务工人员返乡居住生活及工作的需要。2. 2.3解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然

15、是继续保持投资总量的稳固增长，以制造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%,大约能够拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加关于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目将为增加华容县当地社会就业岗位作出一定的奉献。第三章市场分析与定位3.1市场投资环境3. 1.1国家政治形势及有关政策国务院推出八条房地产市场调控措施（“新国八条”）要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1I倍，省会居民暂停购买第三套房。2011年内连续三次上调存贷款基准利率，