2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（五）含解析.docx

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1、2023年全国物业管理师物业经营管理考前密押预测卷(五)含解析一、单选题1 .目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是()。A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业资源开发商Dx物业保障服务商答案：A解析：物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。2 .反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是()。A、资产积累率B、已获利息倍数C、现金流量表Dv利润率答案：B解析：已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债

2、资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力。3 .医院物业经营管理内容不包括()。A、医疗设备设施管理B、亲属探望病人的时间管理C、医院清洁卫生及绿化管理D、安全服务答案：B解析：医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面：医疗设备设施管理，医院清洁卫生及绿化管理，医疗辅助服务；安全服务，病区被褥用品洗涤及供应管理服务，开设和提供其他服务项目。4 .会所应把O放在一切经营行为的首位。Av舒适B、安全C、卫生Dv保密答案：B解析：会所需要注意防火安全。会所一般都有地下活动区域。来会所活动的人员大都着运动服装或休闲服装，精神高度

3、放松，普遍大汗淋漓。为此，会所开放期间一旦发生火灾，势必会造成重大人员混乱，造成财产损失及人员伤亡。因此，会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。5 .下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是O。A、客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容B、在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心C、对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭D、在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式答案：C解析：写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平2500350

4、0元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。6.在具体的租约中，最常见的代收代缴费用项目包括()。Av房产税B、保险费C、水、电、煤气等资源使用费D、设备使用费答案：C解析：在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。在具体的租赁合同中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在承租人间按比例分摊计算的方式。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、气等能源的使用费。7,下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有()。A、利润最大化B、资本利润率最大化

5、C、每股收益最大化D、股东财富最大化答案：D解析：利润最大化存在一些缺点：没有考虑利润的取得时间，没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，没有考虑获取利润和所承担风险的关系。每股收益最大化存在以下缺点：仍然没有考虑每股收益取得的时间，仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化，也可以称为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。8 .写字楼经营项目选择程序不包括()。Ax调研B、洽谈C、报告Dv论证答案：B解析：写字楼经营项目选择程序依次为调

6、研、报告、论证、审批、实施。9 .下列消费者的行为中，最有可能属于冲动性购物的是O。A、顾客进入购物中心的眼镜店购买了一副眼镜B、顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指C、顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装D、顾客在临走时买了一支蛋卷冰淇琳答案：D解析：承租商的组合要同时满足有目的性的购物和冲动性的购物的需求。消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明确的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某项特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其目标商店时随手买了一支蛋卷冰淇琳，则属于冲动性购物。10 .如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%,该承租商的营业额为

7、180万元，则此时该承租商应缴纳的租金为()万元。Av18B、20C、26D、38答案：B解析：根据题中数据，因为180万元V2010%=200万元，所以此时该承租商应缴纳的租金为基础租金，即20万元。11 .零售商业物业管理模式中，()是目前最稳妥的办法。Av成立子公司模式Bx委托专业公司模式C、成立分公司模式D、企业职能部门管理模式答案：A解析：不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。12 .动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A、净现金B、净收益C、净现值D、财务净

8、现值答案：B解析：动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说,动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。13 .下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是()。Ax物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营B、在物业项目的开发过程中，物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务C、在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、

9、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务D、在资产经营方面，通过优质的传统物业管理，物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托，对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动答案：D解析：向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。如：在物业项目的开发过程中，物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势，为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务。在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营

10、销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务。从目前的实践看，这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。D项属于下游环节。14 .投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括的是O。A、完全拥有产权，仍维护大股东身份B、特大部分产权出售，转变为小股东C、全部出售套现D、以较小面积进行招租、承诺给予固定回报答案：D解析：投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有三种，包括:完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份，特大部分产权出售，成为小股东，全部出售套现。15 .某期房尚有1年时

11、间才可投入使用，与其类似的现房价格为I1oo元/痛，出租的年末净收益为110元假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是0元/in?。A、978B、 1000C、 1078Dv1178答案：A解析：该期房目前的价格为：期房价格二现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得Vn1oOT1O/(1+10%)7100*2%=978(元/in?)16 .在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()A、分散使用权型Bx分散产权型C、统一使用权型Dv统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其

12、经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。17 .房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。Av有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益答案：C解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。18 .下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是O。A、横轴为时间轴，横坐标轴上“

13、0”点通常表示当前时点B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C、加果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和答案：C解析：C项，如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期发生，称为期末惯例法。19 .()包括对物业“硬件”的管理。A、策略与运行管理B、现场管理C、保险及风险管理D、财务管理答案：B解析：商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。商业物业的清洁卫生、秩序

14、维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。20 .某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。Av15B、20C、25D、30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时,通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限

15、度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15(万元)，这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。21 .()是物业服务企业服务产品的最终消费者。Av企业B、供应商C、客户Dv公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。22 .一般情况下，（）应选择联合经营型经营管理模式。A、以追求利润或保障质量为目标时B、经营内容专业性较强或需要特许审批的C、不具备经营能力，但具有可供经营的平台时D、需要降低经营成本和风险时答案：B解析：物业服务企业选择经营模式时，要充分考虑每种经营模式的优缺点，然后结合企业自身的综合能力、具体服务的内容、市场环境、项目特点、客户需求特点等确定。选择确定经营模式是个复杂的过程，一般情况下，以追求利润或保障质量为目