青州泰华城利好说辞.docx

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1、青州泰华城市场应对说辞房地产市场淡市，并不是市场需求减少，而是市场客户预期降低，客户观望心理变强，致使市场成交趋冷，而形成淡市。在淡市背景下，客户成交周期延长，客户从盲从地抢，变成了理性地等，客户选择用更多的时间去思考、去比较、去选择，不再急于定房。如何缩短客户购房周期，重点是要给客户信心，对房地产市场未来发展的信心，对意向区域发展的信心，对意向项目的信心。1）房地产市场前景中国城市化需求中国城市化进城目前处于高速发展阶段，政府计划用最长20年时间，从现在不足60%的城市化水平发展到发达国家80%以上的城市化率。这意味着城市化率每年增长1%,或者说每年有近千万人口需要进城。再细分来看,中国主要

2、的二线以上城市，已经进入城市化进程的中后期（70%左右），未来城市化进程的主力集中在三四线城市。中国二胎及三胎生育及未来的家庭结构随着人口老龄化越来越严重，政府已经深刻意识到计划生育政策对国家战略的影响，全面放开二胎、三胎,新一波的人口红利来临。同样细分来看，北方二胎出生率明显高于南方，山东排名第一,潍坊市的二胎生育热情在省内最高。中国家庭结构的演变：缘因急剧的老龄化和一胎生育率下滑，导致未来中国家庭呈现小型化的发展趋势。丁克家庭、二孩家庭、老年空巢家庭等等，对应的是多样化的市场需求。中国特色的房地产市场中国房地产市场是带有浓厚计划经济特性的市场，表现为政府调控，限购、限价、限贷等等，目的是稳

3、定房价在安全增速范围，但今年3月份以来受疫情防控形势和经济发展形势影响，房地产市场进入持续下行阶段，市场成交惨淡，再此背景下，济南和青岛两市相继出台政策取消限购，此举动无疑会释放一波购房需求，刺激当地刚需/改善购房者需求，增加市场成交。利率方面中央部委层面贯彻、落实中央政策定调，降低购房成本，引导居民预期。央行及银保监会多次下发通知，要求金融机构进一步降低购房者的按揭成本，促进居民购房需求回暖。在5月15日央行决定下调首套住房按揭贷款利率20个基点后，5月20日再度降低5年期及以上贷款利率15个基点。1PR下调首日,多地银行及时跟进下调房贷利率，北京、上海、广州和深圳首套房的房贷利率均降至5%

4、以下，多地（包含潍坊）房贷利率最低下调至4.1%。9月29日晚，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在2023年前维持、下调或取消当地新发布首套住房贷款下限。也就是说，在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新房首套贷款利率，此次调控，不少城市的最低利率会控制在4%,小部分城市或许会突破4%,现在的一切和7年前实在太像了，刺激已经由上向下渗透，无论是高管部门的喊话释放信心，还是各种降首付、松限购限贷，又或是如今的央行出面的房贷利率打折。一都是一场从上到下的刺激，2015年，5次降准，5次降息，房贷利率到底之后又进行打折，难道不是熟悉的

5、配方吗？如今，我们的利率甚至可以低于4.1%,比2015年还低，比2008年的4.158也要低。经济和楼市都是循环往复的周期，2008年和2015年之后的涨幅就不用多说了吧，此刻就是刚需自助者捡便宜上车的最佳机会。十一利好政策1、符合条件的城市，首套房商贷取消利率下限；原政策为首套房利率在Ipr基准下最多下浮20基点，现在Ipr经历了多次降息来到了史无前例低点4.3%,下浮20基点也就是最低为4.1%o有了新政策后，地方政府有更大的权利自行执行当地的首套房利率标准。接下来一些城市会出现低于4.1%的房贷利率，甚至有可能出现3开头的房贷利率。对首套房置业或者还清已有住房贷款再次购买房产办理商贷的

6、客户是有巨大的新引力，每个月的月供压力大大减小，购房支出成本大大降氐!2、首套房公积金利率下调0.15%;十一前期万年不变，雷打不动的公积金房贷利率也破天荒的下降，这是极为罕见的。首套房利率五年期及以内来到了2.6%,五年期以上降到了3.1%o首先促进了首套房刚需置业者，公积金利率的降低也为刚刚实行的商贷利率取消下限政策铺路。更显示了中央全面救市的决心。对应项目说辞2）区域发展前景青州2018-2035年规划将中心城市划分为两心三轴四片。两心指的是古城中心和东部城区中心，三轴指纵行的两条城市综合发展轴和横向的城市功能拓展轴，四片指古城片区、东部城区、南部创新片区和北部产业片区。东部城区作为青州

7、未来两心之一，发展前景广阔，未来区域内商业、教育、医疗、交通资源不断完善，区域价值不断上升，尤其是泰华城片区作为东部城区中心，依托泰华城商业综合体，正在逐步发展成为青州当之无愧的商业中心、居住中心。再次区域内购房，配套设施完善，无论自住还是投资均拥有广阔的前景。3）项目前景大益华府御苑位于范公亭东路和玉竹路交汇处东南角，西侧紧邻青州最大的商业综合体青州泰华城购物中心，北侧紧邻城市东西主干道一范公亭路。所处地段占据青州未来城市综合发展轴和城市功能拓展轴交汇处的东部城区中心位置，占据城市东拓发展主轴线，得天独厚的地理位置造就此处寸土寸金的地段价值。同时随着宏远学校落成招生、中心医院搬迁至新院区，区

8、域内教育、医疗配套逐步完善，大益华府御苑的市场价值也将不断上升。虽然近期市场下行声音不断，许多项目特价房等促销噱头不断，但是开发商不是慈善家，这些降价促销房源原先就是存在各种不利因素的销售困难房源，在此背景下通过促销噱头实现去化，既将库存房源去化了，有回笼了资金；而且降价也意味着减配，房子价格便宜了相应的配套、公共设施的建设也会下降，一分钱一分货，物美价廉的产品虽然存在但不会到处都是。（提升客户对市场、区域发展、项目的信心之后就要趁势逼定客户，此时就需要让客户下定决心定房，越早定房越好）4）通胀率和住房建筑成本上涨，要购房就早定房受疫情影响，全球各国为了刺激经济重回高速增长之路，世界各国纷纷启

9、动印钞大放水模式，全球新增货币累计超IOO万亿，其中美国印钞30万亿！大量现钞流入市场，虽然可以短期提振均价，但是此类措施弊端明显,最严重的就是造成通货膨胀，现金贬值，各类商品大幅涨价。受全球货币超发影响，自今年年初开始，房地产建筑材料不断上涨，加上不断上涨的土地价格和用工成本，开发商所需要承担的成本不断上升，在此背景下，虽然近期市场上出现了降价促销的情况，但这只是开发商短期回笼资金的手段，许多购房者期待的未来房价大幅下跌出现的可能性微乎其微。而且整个潍坊的房价无论是在全国还是山东来说,都处于低价状态（山东16地势倒数第三），与潍坊的城市经济规模和地位完全不符合。此外，近年来国家痛下决心治理环保，建筑及上下游产业制造成本也不断增加，无形中又催高了建设成本。综上，在通货膨胀和房地产开发成本不断上涨的背景下，现在虽然出现了各种降价的市场声音，但这只是房地产市场发展的一个阶段，在政府各种利好调整政策的刺激下，房地产此阶段的下行已经接触谷底，未来必将迎来上升。所以说现在是买房的最好时机，现在买房房子价格可谈、房子可选，贷款利率还低，现在不买更待何时？