俊城浅水湾项目推广策略1.docx

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1、俊城浅水湾项目推广策略1第一部分销售策略41 .销售策略41.1 销售总策略41.2 2005年各阶段推售目标41.2. 1销售初期(2005.2-3)412.2强销期(2005.4-6)712.3持销期(2005.7-9)91.2.4第二次强销期(2005.10-12)1113项目销售必备条件111.3. 1法律文件111.4. 2现场包装111.5. 3宣传途经1213.4销售工具121.3.5销售策略131.3.6其他配合1314销售方式141.4. 1现场接待(坐盘销售)1414.2展销会141.4. 3数据库营销141.4.4中原一二手联动151. 4.5外延展示151.4. 6客户

2、联谊会1515促销策略151.5. 1折扣161.6. 2变相折扣汇总161.7. 3宣传造势活动16第二部分宣传推广策略17第一章、意义影响力17标竿关于俊城浅水湾的奖项17创新为时代的英雄们筑屋建所18唯一性的卖点181、项目定位182、规划183、建筑18第二章思想制造力19认知机会藏于威胁中191、认知劣势与威胁192、认知优势193、认知机会20第三章操作执行力201、策略核心201. 1策略计划201.2整合211.2. 1产品211.3. 2园林2112.3地理位置及配套222、项目解析232.1项目分析232. 2客群分析242. 3项目方向性阐述243、推广主线与宣传卖点组合

3、243.1全程推广主题与推广主线253. 2宣传卖点253. 3推广主线与卖点的有效组合264、各阶段推广策略274. 1销售初期274.1.1时间安排274.12形象推广主题274.1.3阶段目标274.1.4配合条件284.15形象推广策略284.16造势活动284.1.7跟进情况294.2强销期294.2.1时间安排294.2.2形象推广主题294.2.3阶段目标294.2.4配合条件294.2.5形象推广策略304.2.6产品推广策略304.2.7推售单位304.2.8造势活动314.2.9跟进情况334.3平稳销售期334.3.1时间安排：2005年7-9月334.3.2形象推广主题

4、：”公园2005,感受生活”334.3.3阶段目标334.3.4配合条件344.3.5形象推广策略344.3.6产品推广策略344.3.7推售单位344.3.8造势活动354.3.9跟进情况374. 4一期尾盘销售期（二期强销期）381. 4.1时间安排：2005年10T2月384. 4.2形象推广主题：“公园2005,感悟生活”385. 4.3阶段目标386. 4.4配合条件387. 4.5形象推广策略388. 4.6产品推广策略399. 4.7造势活动395、各阶段广告媒体投放频率及建议4010. 1媒体列表405. 2媒体说明405. 3媒体选择415. 4媒体组合415. 5投放频率及

5、规模415. 6项目推广425. 6.1项目推广整合426. 6.2项目推广排期437. 6.3项目卖点挖掘475.7户外广告牌安排（全年）：505.8路名牌安排506、PR、SP活动方案507、地盘包装建议577.1现场参观路线包装577.2售楼处内部分区及包装建议587.2.1售楼处功能布局建议597.2.2售楼处室内包装建议598、费用统计60俊城浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1 .销售策略1.1 销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城-浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不一致建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进

6、度，操纵销量、操纵节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。项目销售周期确定为2年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢5个销售期,按时间划分分别为：2005.22005.5,预热阶段，销售速度缓增2005.5-2005.11,一期热销、二期面市，销量高位振荡*2005.11-2006.3,进入持销期，销量在周期内保持稳固*2006.3-2006.7,二次热销，销量再次攀升*2006.82006.12,进入尾盘销售期,消化剩余单位1.2 2005年各阶段推售目标2005年项目的要紧推售单位以一、二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此处

7、，进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。项目的全程销售节奏分为三快两慢，但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分，以更好的指导全年的销售。1.3 2.1销售初期(2005.2-3)销售目标：完成一期高层总销售面积的9%左右；推售单位：2005年2-3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售的散户单位。推售套数统计:推售单位2月3月19#,2S,91-92m1,2T22#-2,2S,91-96m1,23T19#,3S,128-132m1,3T22#-2,3S,128-130m,14T20#,2S,91-92ma,2T22#-2,4S,208m1,IT23#,2S,89-90m1

8、,2T23#,3S,117-128f,9T24#,2S,93-101f,IOT25#,2S,95-97m,3T25#,3S,148-153m1,4T26#,2S,97m1,IT26#,3S,148-153tf,8T28#,2S,95-97*3T28#,3S,148-153m*,IOT30#,2S,94m,IT合计58套38套推售单位统计:2月3月楼号房号楼号房号楼号房号房号19#180225#10222#2门230323041803170322032204180110321032104170115012003200414013011903190420#180220118031804180310

9、1170380423#180226#102160370418031801150360418011701140350418041401130340417041301120330440150111032043013011003104201201903240310110180330428#180370310410260324#180210350310218014031803150130317031301203160311011031403701130360140350130340110330130#102101目标均价：2005年2-3月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度与推售的先期剩余单位

10、需要及时消化等原因，2005年项目启动阶段，价格不宜比先期有太大涨幅，保持在4370元/平米。价格调整：2005年2-3月不进行价格涨幅的调整。122强销期(2005.4-6)销售目标：完成一期高层总销售面积的43%左右；推售单位：2005年4-6月共推出单位187套，4-6月推售单位绝大部分为先期未开售单位,如20#、21#01单元，22#、29#部分单元。推售套数统计：4月5月6月推售单位19#,3S,140-144mt,3T22#-2,2S,91-97m,23T19#,3S,140-144ma,4T20#,3S,128-1441tf,23T22#-1,3S,128-130m1,23T20

11、#,3S,140-144ma,7T22#-2,2S,92m1,IT29#,3S,148-153ma,18T21#,3S,123-128ma,18T22#-1,4S,208m,IT22#-1,2S,91-96m,24T29#,2S,94-95m,18T22#-2,3S,128-130m1,9T30#,2S,89m2T30#,3S,117-121m,3T30#,3S,117-128m,9T合计58套64套65套推售单位统计:4月5月6月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号19#180422#2门240222#2门230222#1门230129#180119#160422#1门2

12、40240422#1门24012202220117011504230230429#18032102210116011404220220#18011703200220011501130421021701160319021901140120#160420021601150318021801130115041902150114031702170112011404180214011303160216011101130417021301120315021501100112041602120111031402140190111041502HO11003130213018011004140210019031202120170121#18011302901803110211016011701120280170310021001501160111027016039029014011501100260150380280130114019025014037027012011301802401303602601101120170230120350250111016021804103402401100150280430#180230230190140270