价格定位关于价格表制作过程中面积确定.docx

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1、价格定位关于价格表制作过程中面积确定中旅国际公馆项目销售比较顺畅但在在涉及到可售面积方面遇到一些问题，现作为经验总结如下，供各位同仁借鉴参考：有关可售面积的确定需核实多方数值，具体涉及文件如下:文件名称有关部门效力范围备注规划设计任务书设计院建筑设计根据规划许可证规划局建筑设计根据查丈报告查丈大队面积数据只提供建成面积数值产权证产权科可售面积确定可售面积在面积核实过程中由于牵涉内容过多，每一步务必由开发商负责完成，世联负货适当配合，且最终确认可售面积务必以书面形式由开发商盖章确认，方可执行。具体操作流程如下：1、 由设计任务书与规划许可证熟悉项目基本情况（该文件有关数字只提供总计数值，在销售过

2、程中对可售面积不具法律效力）2、 拿到了查丈报告，核实面积数值后进行价格表制作。（查丈报告面积为官方确定面积，但不能直接确认为可售）3、 销售前务必以产权证面积核实，并最终确认可售面积数值。（该部分为确认可售面积的法律文件）（价格表制作时开发商通常没能拿到欲售许可证，故最终产权面积需在第3步核对）附：国土局有关文件说明（半地下室面积是否计容4.1建筑容积率计算4.1.1建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积4.1.11当半地下室在室处蝇以上部分的高度不超过15米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积东讦天繇率。即：建筑容积率;地面以上建筑面积/建设用地面积4.2建筑

3、容积率的调整在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对建设用地规划许可证与土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率（以下简称规定建筑容积率）进行核增、核减、奖励性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，即：调限建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/建设用地面积。规定建筑面积;规定容积率X建设用地面积4.2.1核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增

4、加核增建筑面积：4.2.1.1在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿化休闲使用，必须符合以下条件：（1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.O米，净高不小于45米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于36米。（2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.O米，进深不小于8.O米，建筑面积不小于150平方米。（3）建筑楼层架空作公共停车建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。（3）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或

5、裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米，梁底净高不小于36米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。4.2.1.2在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于0.45米，且有防撞和安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。4.2.1.3经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。4.2,1.4在室外地面以上部分的高度超过15米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。4.2.2核减

6、建筑面积规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过15米半地下室除作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑面积。4.2.3奖励建筑面积在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在建设用地规划许可证及土地使用权出让合同书的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部门申请批准后增加的建筑面积。4.2.3.1城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓励用地单位开辟城市公共开放空间：（1）建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区；（2）城市中心地区主要

7、生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；（3）城市规划特别要求的其他地区.4.2.3.2在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管部门另行文规定。4.2.3.3建筑物内开辟建筑公共开放空间，应符合4.2.11条之（1）（2）、4.2.1.2条的规定。4. 2.3.4建设用地范围内开辟场地公共开放空间，应符合下列条件：（1）带状场地最小宽度不小于4.O米，面积不小于50平方米（2）广场最小宽度不小于8.0米，广场面积在商业区不小于1

8、00平方米，在其他地区不小于200平方米。4. 2.3.5建筑开放空间的奖励建筑面积的计算：（1）奖励建筑面积=K1（建筑开放空间建筑面积奖励系数）X建筑开放公共空间的建筑面积（2）奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致。当建筑设计确有困难时，亦可与土地使用权出让合同书规定的主要功能相同。（3）凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算。4. 2.3.6场地公共开放空间的奖励建筑面积的计算：（1）奖励建筑面积=K2（场地开放公共空间的建筑面积奖励系数）X场地开放公共空间的建筑面积（2）奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致，当建筑设计确有困难时，应与土地使用权出让合同书规定的主要功能一致。4.2.3.7建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规定。4.2.3.8建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必须向政府有关部门办理移交手续，交政府管理。根据土地使用权出让合同书的规定，建设工程的土地使用权，归用地单位所有。城市公共开放空间状况（包括基本功能与形态）的改变，须经城市规划行政主管部门批准。深圳市规划国土信息中心.版权所有如果您对我们的服务有任何意见或建议，请惠赐emai1:WebnIaSte我szfd&g.Cn