盛世华庭二期推广营销建议.docx

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1、佐世华庭二期营销推广建议一、市场分析二、项目分析三、二期营销推广思路1、推广主题2、推广步骤3、推广时间4、广告媒体5、销售策略一、市场分析2007年110月，吉安地产市场有较大波动，大盘、名盘继续领跑，小盘、新盘不断涌现，真有一波未平，一波又起的气势。以下是吉安地产7月份以来的一些大事记！6月30日：盛世华庭一期封顶暨首届业主联谊会召开；同日，和济春天三期第一批房源认筹活动正式开展；7月15日：康居帝景湾高层电梯楼开盘，电梯楼均价2800元/平方米,最高价3200元/平方米，多层均价2200元/平方米；7月15日：创天丽景城二期创天颐园认筹，公布均价为1500元/平方米，当日预约近150套住

2、宅；7月288月19日：盛世华庭样板房装修方案征集方案开展；10月15日：和济春天三期第二批房源认筹及解筹活动，客户通宵排队购房，所有推出房源均预定，创造青远区乃至吉安市销售神话；710月：城北市场多层住宅稀缺，香谢丽都作为城北唯一拥有多层住宅销售的楼盘，部分住宅价格高于该项目电梯房价格，给吉安住宅市场带来震撼；高层住宅抗性稍有缓解，但是7月过后电梯楼价格整体提价，增长形式以“多次少量”为主，因为电梯楼的价格变动频繁,导致整个吉安市的房价都有所提升。7-10月没有新盘推出，但是10月份之后，部分楼盘将开盘（包含部分新盘），X10月1日：梅苑小区的山水华庭开始预约登记，预计10月开盘，该盘由三栋

3、高层组成，其中一栋16层电梯楼主力户型为50平方米的一房，另外两栋均为大户型，均价为1700元/平方米。X穗华名郡：该盘位于城北吉州大道，目前正在施工，部分已经起两层，虽然广告暂未推广，但是业内人士预计11月份左右开盘；冰水岸绿洲：该盘位于城南汽车站附近，目前工地围墙已经完成，售楼部已经完工，正在装修阶段，现在预约登记，多层均价1700元/平方米左右，电梯楼均价2000元/平方米左右。冬创天颐园：近期推出保留房源，均价预计1800元/平方米以上。派水岸名都：该盘位于城北吉州大道，目前尚在报批阶段，售楼部已动工，预计明年年初开盘。X四方圆：该盘位于城北吉州大道，规划为专业市场项目，底商为建材专业

4、市场，目前招商及销售情况一般。香谢丽都：该盘10月1日推出新房源，预计U月份开盘，并且年底三期电梯楼将推出。X六合盛世：目前房源只剩复式楼，预计年底推出新房源，估计销售均价2300元/平方米左右。冰壹街区：该盘目前不对外销售，声称房源全部售出，但实际调查发现多层尚余部分复式楼，电梯楼也有部分房源，怀疑有捂盘迹象。二、项目分析本案自1月份开盘以来，到目前为止，住宅仅剩4套，销售率达到99%,一期住宅销售利用9个月时间销售完成，其中包含楼盘形象推广、客户积累、开发商知名度打造、客户口碑积累等。一期只是项目试探市场，试水阶段，二期才是项目的重头戏。经历一期开发及销售过程之后总结成果与不足如下：成果：

5、X销售业绩较好、知名度高、项目口碑好。X小户型产品在吉安试水成功，并取得好成绩。X“繁华见证、街区生活”主题定位得到客户认同。不足之处：X房源推广上存在一定缺陷，四栋电梯楼，所有户型一起推出，虽然给予客户选择性大，但对后期营销造成较大的压力。X媒体选取上存在不足，仅局限于报纸、电视，而忽略了户外、网络、公交车等大众型媒体。X销售策略上还需改进，不仅需要坐销，还需要行销。X工程进度跟不上销售进度，部分销售策略需要等待工程进度。三、二期营销推广思路1、推广主题一一延续“繁华见证、街区生活”主题，建议推广主题语应更换。根据本案的卖点分析，银太建议：本案的营销推广主题“MINI生活新地标，街区时尚梦工

6、厂”主题支持：项目地处青原区，区位发展前景看好；MIN1生活、街区主义；一期推广得到有效的宣传。2、推广步骤一一和太建议本项目的营销推广主线：分两批房源推出，第一批房源为3#、4#楼，第二批房源为1#、遮1房源推出情况按户型情况划分：保证小户型住宅不至于一次性全部推出，一栋小户型住宅搭配一栋大户型住宅。这样有利于项目房源的控制，通过一期了解，一房小户型接受度稍低于二房、三房。第二批房源的推出视第一批房源的去化情况而定，如此操作便于销售控制与价格控制。同时，第一批房源可分多个批次推出。例如，按照工程进度推广，打桩阶段，推出1一3层房源试探市场对期房的接受程度，推出时需注意户型的搭配比例，待工程进

7、展到一定程度再推出其他层次房源。依托项目差异化特征“MINI生活、街区时尚迅速形成销售热点，带动产品的销售，实现整个项目的热销。3、推广时间一一11月11日（今年的光棍节，我拥有了她）认筹推出第一批房源供客户选择、11月21日解筹暨开盘。第二批房源于2008年3月份推出。根据第一部分“市场分析”，今年下半年不仅有部分楼盘推出新房源，还有部分新盘将登场亮相。这种情况下，为避免众多房源同一时间推向市场，只有两种选择：提前推出或延迟推出，充分考虑到本案的实际情况，我司建议在其他项目新房入市之前推出本案新房源。万事都为双忍剑，有利必有弊，孰轻孰重分析如下：提前推出：建议认筹时间为11月11日，解筹时间

8、为11月21日X利一：在其他楼盘新房推出之前入市，能及时消化部分意向客户；X利二：对项目资金周转利大于弊，缩短项目运做周期，减少项目财务压力；X利三：增加项目知名度、延续项目热度，从推广宣传上使项目持续在消费者前面亮相。X利四：见证开发商实力，提高商业销售率。派弊一：时间急促，广告推广力度有限，如未得到有限推广，客户了解信息不足，达到预期效果的几率将会减小；X弊二：工程进度跟不上，达不到销售条件或者达不到交房、入伙条件等，对项目及开发商口碑造成伤害；X弊三：造成其他项目跟风，抢目标客户，导致市场恶性竞争，不利于项目的良性发展。通过以上描述，我司建议项目提前推出，推出时间为：认筹时间11月11日

9、，解筹时间11月21日。4、广告媒体一一X媒体选取一一吸取一期项目推广的经验，建议多面立体式综合媒体推广。除继续沿用原有各种媒体（电视、报纸、工地形象、售楼部、单页）外，建议增加网络（信息传媒的发达，网络必不可少）、户外、公交三种媒体。 工地围墙更换 户外宣传牌设立一至二块（火车站与文山步行街） 公交（以10路或2路为主） 网络（吉安信息港房产信息） 报纸（晚报、井报为主） 售楼部更换宣传展板、户型宣传册与宣传单页准备 电视（吉安电视台为主）X媒体投放时间根据项目推广时间，各种媒体的投放时间及准备时间稍显仓促，”只有想不到，没有做不到”工作人员应创造条件完成各种准备工作。各种媒体投放及准备时间

10、按反推法初步设定。媒体名称投放时间准备时间备注报纸11月5HH/i前后井报、晚报各2期整版电视11月8日11/1前吉安电视台电视广告一星期户外广告牌11月5日11/1前火车站与文山步行街公交广告11月5口11/1前10月30日之间联系到位网络媒体11月5日H1a10月30日之间联系到位工地围墙IOJJ25日o2oIir二期主题售楼部包装11月5日11/1前宣传展板、销售物料等5、销售策略一一销售策略：VIP卡认筹、解筹策略（一）、VIP卡认筹、解筹优势： 优势一：建立客户档案对客户进行管理，通过调查分析为以后的价格调整、业态规划、广告传播、事件营销、一对一的直效营销等提供准确可靠的事实依据；

11、优势二：延长项目宣传时间，保持项目新鲜点； 优势三：营造项目热销氛围，使客户心理产生紧迫感； 优势四：创造宣传推广契机，以相当额度的增值空间吸引目标群体提前参与，以互动式信息传递深层渗透其心智。 优势五：利用正式认购前的时间空挡，积聚有投资、经营意向的准客户群，为火爆认购及成功招商打下坚实基础。 优势六：利用“物以类聚，人以群分”的规则，充分调动口碑及人际关系效应，以较小的费用达到最大的实效销售。 优势七：以增值利益空间刺激和扩大隐性销售人员群体，以“客户即销售人员”的行销手段使销售力量得以规模化扩张,从而创造良好的业绩。 优势八：达到回笼部分资金的目的。（二）、V1P卡用途及细节1、V1P卡

12、为5000元/张。2、V1P卡在认筹期签定盛世华庭VIP卡申请表时进行发放。3、VIP卡限量发售，共发行100张。4、VIP卡认购客户可享受总房款3%的购房优惠，认购时购卡款直接冲抵房款。5、每张VIP卡限选一房，即一张VIP卡只能用于一个户型规定面积的优惠，但该卡不拆零转移优惠面积。6、V1P卡如有遗失，请立即挂失，并在确定的认购日提前二日前携带相关证件和盛世华庭VIP卡申请表到盛世华庭营销中心补办，未及时挂失造成的损失由持卡人承担。7、如客户最终没有签定盛世华庭商品房认购书，我方在十日内将无条件原额退还全部认筹所交款项，不计利息。8、VIP卡号码在认筹时不分先后顺序，认购顺序按照当天排队顺

13、序。9、VIP卡限申请人本人使用，不得私自转让、更名，如需转让、更名，必须在指定地点和指定时间办理相关手续。10、盛世华庭商品房认购之前将通过电视、报纸、电话、短消息等形式告知持卡人，由于持卡人之故错过机会责任自负。11、盛世华庭保留VIP卡最终解释权。12、发卡时间：2005年12月25日至2006年元月15日。13、办公时间：上午9点至下午16点结束。（三）、V1P卡发放程序：1、卡的性质：本V1P卡仅仅为意向性的购房资格卡，没有确定物业类型、房号、面积、价格等具体信息、。2、凭身份证，在申请处领取盛世华庭二期VIP卡认筹须知（以下简称V1P卡认筹须知），仔细阅读。3、在工作人员的指导下认

14、真填写VIP卡申请书。4、凭V1P卡申请书在交款处交纳人民币5000元整购买VIP卡一张，并领取收款收据，交款方式为现金或刷卡。五日之后凭户主身份证和认筹金收据原件来领取签名的VIP卡。（四）、认筹VIP卡优惠办法1、盛世华庭V1P卡优惠办法采用5000元冲抵9000元定金的优惠认筹方式。2、客户下订5000元可购买一张VIP卡，一张VIP卡只限一个选房名额。VIP卡使用权限为“一户一卡”。3、1-10号的客户可享受9.5折优惠；11-20号的客户可享受9.6折优惠；21-30号的客户可享受9.7折优惠；31-40号的客户可享受9.8折优惠；41号之后客户采用正常销售优惠，即一次性98折，按揭

15、99折，所有优惠不重叠，以最大优惠为准。（五）、VIP卡特别说明1、本次VIP卡优惠活动中发放的盛世华庭VIP卡申请表及以上载明的优惠权针对于盛世华庭二期商品房单位有效。2、V1P客户在盛世华庭指定的时间段内（具体时间另见通知）可参加项目开盘前的优先选房活动，一份盛世华庭VIP卡申请表限购买一张VIP卡。3、选房时间以及细则另见通知。4、V1P客户在盛世华庭规定时间段内选中推出单位，即可凭盛世华庭V1P卡申请表和收据原件与盛世华庭签署相关协议、交纳约定款项并获得相关优惠。5、放弃优惠选房权利和退还VIP卡认筹金之方法：如客户在盛世华庭指定优惠时段内，未参加优惠选房活动，则被视为自动放弃优惠之权利，同时其所持有的盛世华庭V1P卡申请表上所载优惠自动作废。客户凭盛世华庭VIP卡申请表、V1P卡和收款收据原件在盛世华庭公开发售一周后至项目销售结束，可随时办理退卡手续，退还本金，不计利息。6、盛世华庭二期意向认筹手续须由客户本人亲自办理。如客户本人不能到场，可委托他人代为办理，被委托人须出示委托人和被委托人身份