王府世纪底层商业经营方案建议(商品房展示交易中心.docx
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1、王府世纪底层商业经营方案建议(“商品房展示交易中心”)目录:一、研究背景4二、研究目的5三、研究内容53.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式53.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法53.3、 郊区房地产项目推广上面临的主要困难73.4、 郊区房地产项目对于设立市内接待处、售楼处的考虑的主要条件73.5、 郊区房地产项目设立市内接待处、售楼处的技术指标;73.6、 该商业形态“商品房展示交易中心”(长期、常年经营)应具备的功能7四、可徘分析84.1 供应分析(项目分析)84.2 需求分析(客群分析)14五、机构投资商的投资初步分析15方案一15方案二16六、存在的问题和不确定因素18七
2、、初步结论和建议19八、附件19附件一19附件二21附件三21附件四23摘要本建议以解决王府世纪底商长期空置的状况,带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平为前提,从北京市房地产土地供应及城市发展规划入手,展现了现阶段北京市房地产展会分布状况、供应状况、需求状况、价格状况等现状,从研究背景、研究目的、研究内容、可行性分析、投资初步分析、存在的问题和不确定因素、初步结论七个方面,对客户构成和特点进行了分析,同时重点介绍了国贸、军博房展会的现状,并选取了部分案例进行了简要的剖析,最后根据北京、外地房地产项目发展趋势,以及购房者的消费趋势,通过专业的调研、分析,简要论述了“商品房交易展示中心”这种商业
3、业态,是否能够在本案现有条件下进行经营的可行性,同时为经营方式做出准确的论证。王府世纪底层商业经营方案建议(“商品房展示交易中心”)一、研究背景1、市区土地供应量的减少、开发成本的提高迫使发展商向郊区开发住宅产品发展的速度加快。现阶段随着五环内土地供应量的日趋减少以及开发成本的增长,近郊以及远郊区县逐渐成为了商品房项目开发的热点,而且现阶段这些区域内的大部分在售项目无论从品质以及价格上都具有较强的市场竞争力,但对于这些项目的开发商而言,如何利用有限的推广费用渠道良好的宣传效果一直是困扰他们的一大难题。2、城市道路交通条件的改善,特别是交通主干线的顺利通车,使城区居民购买远郊区县住宅成为现实的选
4、择。这些处于远郊区县的中低档项目,无论从费用还是效果来看,投入大量的人力、物力参加这类展会,基本上对于自身来讲并不见得能起到多大的宣传效果。虽然这些项目中部分较有实力的开发商已经设立了在市内售楼处或接待处,但由于缺乏足够的号召力(市内售楼处或接待处设施简陋、形象较差;各家位置也不尽相同、相对分散),对于项目的销售并没有起到很好的推动作用。所以针对此类项目具有相对距离较远、形象较差、位置比较分散、推广费用有限、缺乏集中面向购房者展示机会的特点,提出了“商品房交易会展中心”这个概念。3、新城市规划方案的提出:两轴一两带一多中心的概念。新北京总体规划提出了“两轴一两带一多中心”的城市空间布局,并规划
5、11个新城和多个城市职能中心,来缓解城市中心区的压力。按照新规划,到2023年,北京总人口控制在1800万人左右,而中心城区则控制在850万人以内。新城是新的城市空间结构中的重要节点,根据新规划,发展新城11个,以疏解中心城区的压力。这些新城分别是:通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区,形成规模效益和聚集效益。新规划的提出,从另一个侧面对郊区房地产的开发起到了极大的推动作用。4、房展会一直是地产项目最常用的重要推广手段之一。但现阶段市内只有在国
6、贸以及军博两个固定的地点举办的此类展览局具较高的知名度,从位置上讲,参展的项目大多为五环内的项目,从楼盘档次上讲,则多为中高档项目,从成本上讲,少则几万,多则几十万,且每次展会的时间一般为45天,缺乏长期的时效性。二、研究目的1、旨在利用王府世纪在位置、周边环境、配套设施上的优势,通过专业调研、分析,为本案找到相应的解决方案,同时对经营方式做出准确的可行性论证。寻找一种在风险合理的条件下建设的,既满足开发商要求又能符合消费者需求的全新商业业态。2、解决王府世纪底商长期空置的状况。3、带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平。结合本案的现状以及达到以上的目的,我们提出了以下经营方式的建议:“商品房
7、展示交易中心”(长期、常年经营)以下,就此种业态在本项目商业部分进行经营的方式进行初步探讨。三、研究内容3.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式 在项目现场设置售楼处和样板间; 利用多种宣传方式进行宣传,使客户来看房、洽谈、成交占绝大多数(90%以上); 利用房展会促销; 部分远郊区项目设立市内接待处、售楼处。3.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法3.2.1、 展会的目的和作用: 展示发展商品牌形象; 展小项目形象; 扩大项目的影响力; 加快项目销售速度;提高销售利润;为购房者提供便利。3.2.2、 现阶段市内房展会简介:现阶段市内项目展览展示主要参加两个固定地点的房展:其他地点例如工
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