山西奥林匹克花园项目策划报告书.docx

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1、项目策划才艮告书O1ympicQarden太原奥林匹克花园总体市场与环境Q1yMpicQarden太原奥林匹克花园项目策划报告一,总体市场分析(1)宏观环境有利因素奥运经济、WTO机遇、危旧房改造、省拓宽招商引资渠道、人均收入水平显著提高，形成良好的经济氛围和消费市场，对省房地产业的发展具有较大的推动作用。国内经济平稳增长，经济政策的完善，使城镇居民的住房需求量大幅度上升。新房地产政策的出台，规范了市场，控制了滥用农地和其他用地的不良开发，引导购房者正确消费。国家对西部大开发的关注以及对其大量的投入，促使城市快速、健康发展,为地产的发展提供更大的空间。农村城镇化的建设，使普通居民成为主力消费群

2、体，形成巨大的市场潜力。不利因素山西整体房地产的发展比较滞后，购房消费观念依然以低价格为主。山西房地产发展缓慢，太原市房地产还处于起步阶段，品牌观念不强。高收入人群中，货币资产的利息收入锐减，投资或股票收益不佳，某些行业产生泡沫现象，还有部分大型国有企业经营不良，影响了人们的投资心理和消费欲望。由于相关的地产法律法规不健全，导致入住纠纷和闹楼事件不断发生，影响了人们对住房的消费热情。(2)2004年市场现状分析市场状况市场供给目前，太原市房地产开发企业共有395家，今年上半年，全市房地产开发投资完成16.5亿元，同比增长46.9%,占全市固定资产投资总额的14%。新建商品房房屋竣工面积12.7

3、万平方米，同比增长49%。其中，住宅10.7万平方米，同比增长114%；商业营业用房2万平方米，同比增长66.7%。市场需求上半年,全市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米，同比增长57.5%,商品房销售总额为35.11亿元。其中，销售住宅52.26万平方米，同比增长67.79%,占总面积的72.51%；办公楼销售4.32万平方米；商业营业用房销售15.5万平方米。从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18%、本地农村人口购房占17%、本地居民占65%。销售状况上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8.62%,其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4.6%,每套商品

4、住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13.3%,新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27.07%o其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22.27%,每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。现存问题市场价格不平衡然而

5、，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大,而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示,目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100平方米至120平方米。空置房量较大由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15.47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7.46万平方米，其中住宅空置3.61万平方米，办

6、公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3.33万平方米，其它用房空置1500平方米。房价上涨幅度大太原市80%的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85%以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21.4%；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。太原市房地产相关数据汇总表（市调资料）容项目X.开发公司项目位置规模（平方米）价格元/平方米容积率物

7、业形式占地建筑一品嘉园山西鸿泰地产长风大街与平阳路交叉口东南40亩（一期）37000(期)37801.3住宅玉龙湾阳光海岸山西双明地产玉龙口东街与经园路交汇处1200009000033800.73叠平别墅飞云大院山西飞云地产长风大桥西口向南200米不详不详60000.2别墅泛华盛世晋隆建设发展有限公司北大街与解放路交汇处东南2200010000035004住宅商业华宇绿洲山西华吉地产学府西街南侧260亩3000003800(6000)1.5住宅别墅大唐四季花园山西大唐地产千峰南路7000012000034001.7住宅炫特区太重大唐地产和平北路96号498008420024801.6公寓阳光地

8、带山西阳光地产亲贤北街123号200亩14000039601.3住宅轩评述近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，新开工的商品住房增幅会有明显回落。因此，全年商品住房销售量会维持在如%至30%的增幅，到明年供给总量约为130至140万平方米。根据调查，目前太原市人均GDP为15206元，人均住房建筑面积为22平方米，这2项指标同房地产快速发展的要求相吻合。此外，随着居民住房观念发生转变，二次置业、梯次消费的观念已基本形成；随着太原城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。因此，太原

9、市房地产市场房价在未来中总体稳中有升，但涨幅趋缓。二.太原市发展规划相关政策金融政策央行121号文件和18号文件（121文件之补充）中国人民银行2003年6月13日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知规定，房地产开发企业申请贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%,房地产开发商贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%o商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。银监会实施商业银行房地产贷款风险管理指引金融政策银监会公布了将实施商业银行房地产贷款风险管理指引，其中规定了借款人住房贷款

10、的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下，并加强了对房地产开发贷款的审查力度。这些信息都表明，今后房地产信贷的口袋将收得更严和更紧了。土地政策8. 31大限政策国土资源部第71号令规定，在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。近些年来，房地产业虽然为国民生产总值的增长做出了不少贡献，但作为资金高密集型行业的房地产业一旦发生“过热”的情况，则可能会给整个社会经济造成明显的不利影响。政府通过收紧信贷和土地两条“线”进行调控，是为了重新调整产业结构，改变资金流向，目的就是要挤掉泡沫、打击投机。因此，这次宏观调

11、控不仅给我国房地产带来了巨大的挑战，同时也带来了前所未有的发展机遇。太原市房地产展从1998年房地产行业全面复苏以来，太原市市房地产市场同全国房地产市场一样保持着快速增长的发展势头，房屋开发投资额和竣工面积均保持整体上升趋势。1999年投资11.7亿元，增长4.1%；2000年投资16.07亿元,增长37%；2001年投资2114亿元,增长31.55%,年均增长24.35%。从大趋势分析，正处于房地产上升最为迅速的阶段；其次，太原市房地产增长率虽然高，但是基数较低，与周围同类城市相比有一定差距。加入WTO也会为太原市房地产业的发展带来机遇。入世后外资将大量进入我国我市，中外合资和外商独资企业将

12、在太原市大量落户，太原市经济及对外贸易将大幅增长，写字楼办公楼的需求将会大幅增长，较大程度剌激太原市房地产的增长，而外资的进入又将会带来大量的资金，并促进太原市金融业的进一步对外开放，房地产证券化进程将进一步加快，房地产开发的资金供给必将更为充分。据统计，2000年太原市城市居住人口为197万，人均居住面积10.13平方米，预计2005年将达到212万，五年内新增人口15万，如果要达到“十五末期人均居住面积13平方米,则需新建住宅居住建筑面积760万平方米,按建筑面积与居住面积的核算系数0.51计算，需新建建筑面积为1520万平方米（如考虑旧有住房更新问题面积还要加大）。轩评述综合分析，太原市

13、房地产业仍面临快速发展市场机遇和较大的发展空间，尤其在品牌发展方向，定是主导整个市场的主流产市场竞争分析O1YMP1CQarden太原奥林匹克花园项目策划报告飞云大院（D）杏花岭区五龙湾阳光海岸（E）珠琳公寓（F）华龙公寓（G）汇丰苑（H）迎泽区桥东小区（I）怡花苑小区（J）东港嘉园（K）美丽新世界（1）二.相关竞争区块晋源区 榆次佳地花园（M）小店区 滨东花园（N） 大唐花园（O） 园中苑（P） 亲贤苑（Q）三.区块解说1直接竞争区块万柏林就太原奥林匹克花园所处位置来说，与其直接竞争的区块划分为:区、杏花岭区、迎泽区。万柏林区本区也是太原奥林匹克花园所在地，工业厂房较多，商业气氛比较低。区域

14、新楼盘不多，但有一个别墅项目(飞云大院)，价格在6500元/平方米，可谓区域内最高档项目，著名的太原理工大学也在此区域。杏花岭区本区处于桥东地区，政府办公机构比较多，商业氛围也很浓厚，是一个人口密集的地方，所以楼盘主要是以公寓为主，目前住宅价格最高的是晋阳小区，均价5200元/平方米，普通公寓的售价3200元/平方米左右，写字楼售价在3000元/平方米左右。迎泽区本区处于桥东迎泽街南，区域性质和杏花岭区相似,楼盘比较多也比较丰富，普通住宅的价格在3600元/平方米左右，公寓在4000元/平方米左右。1相关竞争区块对太原奥林匹克花园构成竞争的区块可分为：晋源区、小店区、尖草坪区以及周围相关的郊区。晋源区本区在太原市最南端，经济建设比较落后，所以相关配套不健全，人气低落，相关的楼盘建设也很少，目前只有榆次佳地花园一个。小店区本区处于桥东迎泽区和晋源区中间，区域配套良好，百年老校“山西大学”就坐落在此区域，经济、文化氛围好，楼盘建设也比较丰富，普通住宅售价为3500元/平方米左右。尖草坪区和周围其他郊区由于这些区域建设发展比较缓慢，而太原的房地产开发又处于起步阶段，形成竞争的趋势很小，反而有助本项目的开发。四.市场竞争情况一览表(1)直接竞争项目（2）间接竞争项目北滨珠项美河琳目枫小公情区寓