山东省富豪青年国际广场项目商业部分市场研究项目定位与产品建议报告.docx
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1、富豪青年国际广场商业部分市场研究、项目定位与产品建议报告第一部分:市场研究篇第一章区域市场现状及判断一、宏观环境简析1、宏观经济环境研究2、政策环境3、房地产市场发展趋势4、宏观商业环境及其特点二、中观环境简析1、中观(烟台市)经济环境2、中观房地产市场概况第二章、项目市场调研一、区域经济环境1、经济总量2、基础条件二、区域规划分析2004年重点工程1、道路工程2、绿化工程3、景观工程4、灯光工程5、城市管理6、房地产开发7、基础设施工程三、区域产业结构调研分析一、农业二、工业(一)机械制造业(二)纺织服装业(三)电子信息业(四)高档食品加工四、区域人口构成调研分析1、 天府街以北2、 天府街
2、到县府街3、 县府街以南五、区域交通/人流状况与未来走势六、区域各类物业供应吸纳及动态分析1、住宅2、福山区商业结构与调研分析:第三章项目地块分析一、项目地块的区位价值二、地块价值标号分析第四章项目开发条件分析(略)一、项目地形、地质、基础设施、地下管网情况;二、重要市政工程对本项目发展的影响及相应策略;三、项目后续开发需完善的工作;第五章项目SWoT分析一、项目优势发掘与利用二、项目劣势寻找与应对三、项目机会把握与应用四、项目威胁预警与回避第六章项目投资风险分析(略)一、项目风险性提示二、市场经济政策风险三、项目资金运作的风险四、项目市场运作风险五、项目开发周期风险与项目销售周期风险第二部分
3、:项目定位篇第一章项目核心价值体系的建立一、项目核心竞争力分析二、项目核心价值体系的建立三、项目核心价值体系的实施策略第二章:项目的定位研究一、项目市场定位二、项目形象定位三、项目发展定位四、项目概念主题定位五、项目产品定位六、项目经营定位七、项目价格定位八、项目开发商定位:第三部分:产品建议篇第一章:项目总体规划设计建议一、规划可修改原则第二章:项目具体业态与功能定位分布与比例建议第三章、项目招商一、立体的招商组合1、 界定主力店招商对象2、 界定次主力店招商对象3、 界定二次招商对象与分类二、提前界定的招商政策1、招商时机选择2、招商比例关系3、有意识选择商户4、经营类别与商场定位5、品牌
4、准入制度的恒定三、商业管理公司的介入商业管理基本型能1、商场招商代理2、统一开业计划3、规范经营方向4、组织宣传推广活动5、建立和维护商场品牌6、协调商户关系与维持商业秩序7、制止恶性竞争8、杜绝假冒伪劣商品9、处理投诉第一部分:市场研究篇第一章区域市场现状及判断一、宏观环境简析1、宏观经济环境研究1)经济环境更加公平与合理。中国加入WTO后国民经济保持了高速持续的发展,今天市场运营的政策环境、投资环境、商业环境、竞争环境更加公平合理并逐步与世界接轨。2)市场的规范与开放,使整个中国房地产业充满了商机与挑战。中国城市化进程的加速,带动了整个国内投资领域的一场变革,推动了国内房地产业的重新洗牌和
5、管理模式的新思维、运作模式的新探讨。无论是本土化的开发还是跨区域的经营,面对越来越开放的市场,即使是国内较成功的房地产企业在竞争力、企业规模化、市场国际化、人才储备等方面也都存在差距,需要企业不断的调整和适应。尤其是土地公开招、拍、挂的市场交易方式,更需要有专业的管理团队来运作项目。3)中国经济增长主要靠内需拉动,后发优势使经济维持20年到30年以上的高速增长。最近三年,世界经济增长显著放慢,但中国经济一枝独秀,继续保持比较快的增长,受世界经济波动的影响较小。另外,中国的高投资率有高储蓄率作后盾,基础设施建设、设备更新改造、城市化带动的住房建设和汽车消费等将长期拉动投资增长。中国只要利用好后发
6、优势,按照比较优势发展,经济应该可能再维持2。年到30年以上的高速增长,可能最慢到2。30年经济总体规模可能达到美国的水平,以后超过美国。4)整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。对于上半年我国宏观经济形势的判断,官方作了这样的概括:在中央宏观调控政策的作用下,经济发展中一些不稳定、不健康因素初步得到抑制,该升温的在升温,该降温的在降温,该稳定的在稳定,整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。2、政策环境中国房地产业带来了前所未有的变革2004年,是中国房地产业充满挑战与变数的一年,各项土地政策的出台、银行紧缩银根、开发门槛提高等因素给中国房地产业带来了前所未有的变革。8.31大限后,全国的1万
7、多家房地产开发企业,5年内将有8000多家倒闭、转行或者重组。“大限”将让房地产企业进入转型期,那些能够适应当前形势、真正有实力的规范企业,将会得到更大发展;否则,被淘汰出局或者被其他企业兼并也在所难免。3、房地产市场发展趋势支撑房地产高速发展的市场因素在悄然变化。在土地、资金、消费需求等多个市场因素的影响下,在国家出台系列政策规范的市场环境下,房地产业正面临空前的“洗牌过程”城市运营是开发商综合实力的体现,也是开发商做强做大的战略目标。4、宏观商业环境及其特点第一、商业网点总体不足依然没有改变。发达国家人均商业面积通常是12平方米,而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总
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