太原学府街项目产品策划及市场分析报告.docx
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1、太原学府街项目产品策划及市场分析报告前言3第一部分、市场分析4一、太原市房地产市场41、太原市经济环境分析42、太原房地产市场分析5二、区域市场分析101、周边环境102、不同物业类型的市场分析10第二部分、地块分析12一、项目地块概况12二、S.W.O.T矩阵分析121、说明122、S.W.O.T.矩阵133、结论13第三部分:项目定位14一、市场定位141、市场定位的支撑点142、本案最终市场定位14二、客群定位15第四部分:产品策划17一、总体规划设计建议17二、户型设计建议17三、建筑风格18四、底商部分22本报告是在市场研窕及分析的基础上,结合本项目的自身质素,提出有针对性的产品定位
2、,旨在通过整合营销,最大限度强化本项目的特有优势,消除或转化项目的现存劣势,规避项目的客观威胁,从整体上提高本项目的总体素质和市场竞争力,并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。第一部分、市场分析一、太原市房地产市场1、太原市经济环境分析2006年上半年,全市实现地区生产总值(GDP)469.92亿元,比上年同期增长13.8%。其中:第一产业完成增加值6.55亿元,增长2.0%;第二产业完成增加值214.24亿元,增长15.4%;第三产业完成增加值249.13亿元,增长12.7%。上半年,城镇居民人均可支配收入为5604元,比上年同期增长10.8%,增速比上年同期提高14个百分点。农
3、民人均现金收入为2668元,增长13.3%,增速快于城镇居民人均可支配收入增速2.5个百分点,城、乡居民收入比由上年同期的1:0.47上升为1:0.48。居民消费支出增长快于收入增长,消费信心增加。城镇居民人均消费支出为4339元,增长14.4%,高于人均可支配收入3.6个百分点。八大类支出“六增两降”,增长的是:食品类支出增长8.5%,衣着类支出增长11.家庭设备用品及服务类支出增长47.3%,医疗保健类支出增长14.4%,交通及通信类支出增长88.0%,教育文化娱乐服务类支出增长9.2%;下降的是:杂项商品与服务类支出下降15.9%。截止6月末,金融机构人民币各项存款余额2810.05亿元
4、,比年初增长11.0%;各项贷款余额2232.56亿元,比年初增长8.3%。上半年,银行现金收入2318.46亿元,现金支出2245.67亿元,净回笼货币72.79亿元。从目前情况看,有利因素远远大于不利因素,下半年全市国民经济仍将保持平稳较快的发展趋势。2、太原房地产市场分析2. 1整体市场分析抽取2005年太原市房地产数据进行分析,全年投资总额79.44亿元,同比增长5.36%,其中住宅投资41.78亿元,同比增长5.89%,占总投资的52.60%;办公楼投资8.36亿元,占总投资的10.53%;商业用房投资15.14亿元,占总投资的19.06%;其他用房投资14.15亿元,占总投资的17
5、.81%o2006年1-6月,山西省完成房地产开发投资63.1亿元,比上年同期增长21.9%,增幅居全国第21位,中部六省末位。由此可见,太原市房地产市场供给情况有所缓和,整体走势趋于缓和,市场整体朝着理性的方向发展,进入整和阶段。其中,住宅产品的供应结构中存在局部失衡现象,表现为:一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高,而中低价位,普通商品房与经济适用房比例偏小,但市场需求总量却较高;二是大户型、大面积住房面积供应总量较大,而中、小户型和中、小面积住房供应不足,但需求量很大。据市场调查显示,目前根据太原市一般购房者的经济实力,可购买的住宅面积为70-90平方米,而市场主力房型为IooT
6、20平方米。从项目所处的位置来看,高价位的住宅大多集中在亲贤街向北至长风大街及滨河东路一带。商业类项目近几年呈现过热的趋势,尤其是大型商场类商业,和部分进深过大、楼层超过3层的临街商铺,更是遇见很大的销售阻力。目前商业房产价格主体在800012000元/平米,占比50%强。平米均价在12000元以上22房价分析2005年度太原市商品房销售均价3985元/平方米,价格同比下降4.14%,这主要与房地产供给结构有关,土地交易价格上涨24.9%。高档住宅类商品房和写字楼售价上涨形成房地产市场的价格主体。土地交易价格上涨幅度远远大于房屋销售价格,可见房地产开发的利润空间已经被极大压缩。商品住宅价格上涨
7、从2005年2006年太原市平米均价在3500元以上的项目占到45%左右,平米均价30003500元的项目占到30%左右。从市场上来看,目前价格低于3000元/平方米的商品住宅几乎绝迹,很多楼盘的价格一跃上了4000元/平方米。从项目所处的位置来看,高价位的住宅大多集中在亲贤街向北至长风大街及滨河东路一带。办公用房价格稳定自2(X)3年以来,我市在售的项目中,写字楼价格涨幅不大,除个别项目外,均价维持在6000元/平米左右。值得注意的是以国贸大厦为开端,加上已经开盘的世贸大厦和王府大厦,高档写字楼开始在市场上占有愈来愈多的份额。另外SOHo类项目受住宅类项目价格上涨的影响,市场均价较去年有所上
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