2010年华远针对行业形势的动态.docx

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1、一、宏观经济形势分析（一）、2010年宏观经济情况2010年中国经济高速平稳发展，全年国内生产总值397,983亿元，比上年增长10.3%；CPI全年上涨3.3%；城镇居民人均可支配收入19,109元，增长11%；农民人均纯收入5,919元，增长14.9%；全国社会消费品零售额154,554亿元，增长18.4%；固定资产投资278,140亿元，增长23.8%：外贸进出口29,728亿美元，增长34.7%：财政收入83,080亿元，增长21.3%。中国经济实力上了一个新的台阶。（二）、2010年房地产行业基本情况中国经济的良好发展为房地产业的发展提供了坚实的基础和广阔的发展空间,2010年房地产

2、开发经营主要情况如下：2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部,北京、上海等城市销售面积下降30-40%o2010年，全国房地产全年完成投资48267亿元,同比增长33.2%,新开工面积1638亿平方米，同比增长40.7%,施工面积4055亿平方米，同比增长26.6%。但从各月份来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。2010年，全国70个大中城市土地交易价格一、二、三季度分别同比上涨21.2%、22.1%、21.3%,70个大中城市房屋销售价格同

3、比上涨10%,一季度到四季度70个大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。4月份新国十条出台后，房价涨幅逐季缩小。整体看来，宏观调控已经初见成效，房地产发展趋于平稳。（三）、2010年行业政策环境及发展分析2010年，全国房地产市场供给增长较快，房价年初上涨较多，但全年涨幅回落。2010年年初，全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势，并达到前所未有的热度,房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存迅速消化，房价快速上涨。为了抑制过热的市场环境，从2010年初开始，政府的宏观调控步步推进，从2010年1月发布“国十一条”，确定宏观调控基调，到4月出台“新国十条”，再

4、到9月出台“新国五条”，房地产调控政策从供需、信贷、税收、市场监管等多方面全面展开,2010年房地产市场调控已成为一种常态，并且将在未来持续下去。中央政府的调控思路是：扩大供给尤其是扩大保障房和普通商品房的供给；抑制投资投机性需求；遏制过快上涨的房价，使房地产市场健康发展，最终使人民群众住有所居，改善居住条件，生活幸福。为此陆续推出了一系列政策措施：2010年土地供应18万公顷；建设580万套保障房；进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度、提高房贷首付比例、提高二套房贷利率、停发三套房贷等;十多个城市先后推出限购令;调整住房相关税费优惠政策；部分银行暂停房企开发贷款的净投放；将房企贷款余额的上

5、限降至可建工程价值的50%；北京和浙江等地实施商品房预售资金专户管理；央行两次加息、六次提高存款准备金率；限制境外个人在境内购房等。一系列政策的出台，使房地产市场在2010年显现平稳态势。市场化过度而保障房缺失的矛盾是房地产市场当前所面临的阶段性矛盾，解决这个矛盾需要个较长的时期。2011年中央提出要建设1000万套保障房，未来将继续扩大保障房建设规模,从而实现市场的归市场，保障的归保障。在上述转变完成之前，调控将成为常态,从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。同时，国家“十二五”规划以结构转变为首要目标，更加注重全面协调可持续发展，更加注重保障和改善民生，本轮对于房地产行业的调捽乃是根源

6、于当前通胀的压力和全局的、战略性的社会发展和经济结构调整，这一过程将是中长期的、持续深化的。而房地产行业也有望在调控过后，实现更为健康可持续的成长。（四）、2011年宏观经济分析预测目前全球经济正在逐步走向复苏，但存在很多不确定因素。主要发达经济体内需不足，失业率居高不下，财政和债务风险加大，新兴经济体资本大量流入，通胀风险上升。2010年月中央经济工作会议确定了2011年中国宏观经济政策取向要积极稳健、审慎灵活，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动

7、力。2010年中国人均GDP已经达到4500美元,但中国的城市化率2009年仅46%（以户籍计算的城市化率仅34%），大大低于发达国家在同等发展水平时的城市化率。大幅度提高城市化率是未来20年中国经济结构转变、扩大内需、改善民生、提高人民生活水平的必由之路，也是减少农民数量提高农民人均农产品产量，彻底解决三农问题的需要。未来20年的城市化发展将给中国房地产业发展带来巨大的空间。中央政府的房地产业发展指导思路已经明确。2011年1月26日国务院新发布的“国八条”，首先肯定了2010年的调控已初步见效，并且沿袭了现有的调控思路：2011年土地供应不少于前两年实际年均供应量；加大保障房建设；通过提高

8、首付比例、限购新建商品房及提高二手房转让税费等手段抑制投资和投机需求。在这样一个大前提下，我们认为2011年房地产市场仍将平稳发展：首先，需求巨大,每年1%的城市化率，每年1000万对结婚的新家庭中34%的城镇新婚家庭,每年城镇新增家庭的户数都大于商品住宅的实际供给量，所以中央2011年在保障商品住宅有效供给的同时要新建设1000万套保障房。其次,2010年房地产业投资、购置土地、新开工面积、施工面枳等各项指标都有大幅增长,2011年的供应量会有较大增长，房地产开发企业对市场很有信心,2011年上述指标将继续增长,但增幅回落。第三，中央增加供给、抑制投资和投机性需求、加强监管保证市场规范运行的

9、调控政策已为全社会所熟悉，市场不会有大起大落。综上所述,公司对2011年的房地产市场谨慎乐观。尽管行业发展前景广阔，空间巨大,但市场竞争也非常激烈，市场永远存在很多不可预测的因素：国际、国内的经济形势变化；政府财政、货币政策；消费者的支付能力和个人偏好；同行业竞争者的水平和实力及其竞争策略；公司自身的实力；行业内技术、材料、工艺、经营理念的变化趋势；每一个开发项目的具体条件等等，所有这些因素及其自身变化和相互影响构成了复杂的市场环境。面对市场，公司需不断分析，调整自身适应市场，确保稳健经营,始终保持头脑清醒、理智,不做力所不及的事,但同时也不放过可能的机会。二、公司策略及发展方向2010年，公

10、司针对市场变化及时调整经营方向，一方面加速推进满足刚性需求的普通住宅项目的开发建设，扩大开复工面枳，枳极推进在售项目的销售，另一方面不断努力寻找机会增加公司土地储备，为公司的持续发展作好准备。由于房地产企业项目开发周期至少两年以上，考虑到房地产期房销售和竣工入住结算的会计制度，公司需在现有项目开发建设和寻找新的土地储备方面齐头并进。2010年公司在两方面都取得了较好的经营业绩。通过对2010年经营业绩的回顾，虽然2010年在国家出台一系列调控政策后，一线城市的销售受到冲击较大，京、沪、深2010年房屋销量都有3040%的下降，但全国的房屋销售面积和销售额都有10%以上的增长，二、三线城市房屋的

11、销售都有较大幅度增长。以刚性需求为主的二、三线城市的销售量补足了一线城市销量下跌的缺口并使全国销量增长超过10%。公司自2006年开始向二、三线城市发展的战略在2010年有了实质性收获,2010年公司利润来源中，二线城市的贡献首次接近50%。因此,2011年公司仍将继续采取谨慎乐观的策略，继续密切关注宏观形势及政策的变化，以便及时做出准确的分析、判断，积极应对。公司将积极响应国家大力建设保障性住房的政策，开发更多的保障房建设项目。同时积极利用控股股东的资金优势和品牌优势,在政策及市场允许的情况下，通过股权融资、债权融资、项目融资、培育战略投资者和合作者等融资手段，充分利用公司项目条件，努力拓宽

12、融资渠道，力争开展多渠道融资活动，结合自有资金以保证对公司发展的资金支持。公司将加大在二、三线城市尤其是现有项目所在城市的业务布局与投资比例，加速推进已取得项目的开发建设，控制好项H投资节奏，持续推进全过程成本管理，加强现金流动态规划和支出计划管理，积极调整在售项目的销售策略及推广力度,努力扩大已进入城市的品牌影响与市场份额,加快资金回笼，以降低财务风险，确保公司稳健发展，并实现预期收益。同时,加快业务结构调整的步伐，随着发展规模的不断扩大,积极与商业地产合作方合作，增加公司在商业地产方面的投资，以丰富公司的产品线。利用产品结构的多元化，以达到平衡市场风险,保障公司获得持续、稳定的发展和经营收

13、益的战略目标。第二部分、2010年公司经营业绩回顾一、房地产开发经营情况说明2010年，在政策调控及市场环境不利等情况下，经公司全体员工的积极努力，较好的完成了全年开复工和销售计划。（一）、开复工面积报告期内,公司实现开复工面积94.8万平方米，比2009年增长94.7%,其中新开工46.1万平方米，比2009年增长1031%,竣工269万平米。（二）、项目销售受政策调控及房地产市场环境变化的影响，个别项目的销售在二季度出现较大幅度下滑,销售工作遇到了较大压力。面对不利的市场环境，公司积极拓展销售渠道,及时调整销售策略。报告期内，各项目合计完成签约29.03亿元，收款29.5亿元,同比分别增长

14、69%、72%。（三）、各项目总体进度报告期内，西安君城一期项目、二期A区项目的5栋板楼按计划完成竣工验收并办理入住、君城二期B区和三期A区已相继开工，且君城二期B区已实现开盘销售；长沙金外滩项目整体拆迁顺利推进，其中一期12万平方米已于11月开始基础施工、四期已完成用地范围内的拆迁工作；青岛汤米公馆项目已开始按计划组织竣工验收工作，销售情况较好；北京本地精装公寓装马都项目已全部售完、九都汇项目施工及销售继续按计划进行。总体来说，公司的已建、在建和拟建项目在2010年均取得了较好的经营业绩，公司跨区域开发战略已全面进入实质性发展阶段。各项目具体进展情况如下：1 .已完工在售项目裘马都项目位于北

15、京市朝阳区三元桥国门区域，紧邻燕莎商圈，占地面积约4.88万平方米，总建筑面积约16.56万平方米，规划性质为住宅及商业。该项目由北京新威房地产开发有限责任公司负责开发，公司享有100%权益，项目已于2008年10月全部竣工，包括停车位在内的全部房屋于2010年全部售完，客户入住已基本完成。昆仑公寓项目项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区,东临昆仑饭店，距东三环路220米，西临京城俱乐部，占地面积5552平方米，总建筑面积约3万平方米,规划性质为酒店公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售85%,已售房屋客户已全部入住。商场在出租经营中。西安君城一期项目西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约84万平方米，规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发，公司享有99%权益。其中一期占地4.97万平方米，住宅及商场部分总建筑面积0.3万平方米，于2010年3月开始入住,截至报告期末，住宅已基本售完、累计入住率已超过95%；商场部分累计销售率为80%。2 .在建项目西安