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1、注册会计师考试会计预习讲义(8)第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换(一)投资性房地产转换形式和转换日1 .转换形式外语学习网“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。2 .转换日“非投资性房地产”转换为“投资性房地产”:租赁期开始日或用于资本增值的日期。“投资性房地产”转换为“非投资性房地产“:房地产达到自用状态日期。【例题3多选题】关于投资性房地产转换日的确定,下列说法中正确的有()。(多选)A.作为存货的房地产改为出租,或者fl用建筑物或土地使用权停止fl用改为出租,其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为非投资性房地产,其转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产
2、用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C.自用土地使用权停止自用,改用于资木增值,其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期D.作为存货的房地产改为出租,或者fl用建筑物或土地使用权停止门用改为出租,其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期E.作为存货的房地产改为出租,或者白用建筑物或土地使用权停止fl用改为出租,其转换日为合同签订日答案ABC解析作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止fl用改为出租,其转换日为租赁期开始日,而不是承租人支付的第一笔租金的日期。(二)房地产转换的会计处理1.成本模式投资性房地产采用成本计虽模式的房地产转换如下图所示:P145例7-
3、10】20X8年8月1日,甲企业将出租在外的厂房收回,开始用于本企业生产商品。该项房地产账而价值为3765万元,其中.原价5000万元,累计已提折旧1235力元。假设甲企业采用成本计鱼模式。甲企业的账务处理如下:借:固定资产50000000投资性房地产累计折旧(摊销)12350000贷:投资性房地产50000000累计折旧12350000【例7-1120X8年10月150,甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回,开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20X8年10月15H,该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计虽,原账面价值为4750万元,其中,成木为4500万元,
4、公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下:借:固定资产48000000贷:投资性房地产-成本45000000公允价值变动2500000公允价值变动损益500000【例7-12甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20X8年10月15H,因租赁期满,甲企业将出租的写字楼收回,并作出书而决议,将该写字楼重新开发用于对外销售,即由投资性房地产转换为存货,当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计虽,原账面价值为5600万元,其中,成本为5000万元,公允价值增值为600万元。甲企业的账务处理如下:借:开发产品58000000贷:投资性房地产一一成本5
5、0000000公允价值变动6000000公允价值变动损益2000000【例7-13甲企业是从事房地产开发业务的企业,20X8年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20X8年4月15日。20X8年4月15日,该写字楼的账面余额45000万元,未计提存货跌价准备,转换后采用成本模十虽。本例中,租赁期开始日为20X8年4月15日,当日相应由存货转换为投资性房地产。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产-写字楼450000000贷:开发产品450000000【例7-14甲企业拥有一栋办公楼.用于木企业总部办公,20X8年3月10日,甲企业与乙企
6、业签订了经营租赁协议,将该栋办公楼整休出租给乙企业使用,租赁期开始日为20X8年4月15日,为期5年。20X8年4月15日,该栋办公楼的账面余额为45000万元,已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计虽模式。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产一一写字楼450000000累计折旧3000000贷:固定资产450000000投资性房地产累计折旧3000000【例7-1520X8年3月10H,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20X8年4月15Bo20X8年4月150,该写字楼的账面余额45000万元,公允价值为47000万元。20X8年
7、12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48000万元。甲企业的账务处理如F:(1) 20X8年4月15日:借:投资性房地产-成木470000000贷:开发产品450000000资本公积-其他资木公积20000000(2) 20X8年2月31H:借:投资性房地产-公允价值变动10000000贷:公允价值变动损益10000000【例7-1620X8年6月,甲企业打算搬迁至新建办公楼,由于原办公楼处于商业繁华地段,甲企业准备将其出租,以赚取租金收入。20X8年10月,甲企业完成了搬迁工作,原办公楼停止自用。甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其原办公楼租赁给乙企业使用,租赁期开始日为20X8年10月
8、30日,租赁期限为3年。20X8年10月30日,该办公楼原价为5亿元,C提折I014250万元,公允价值为35000万元。假设甲企业采用公允价值模式计虽。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产-成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷:固定资产500000000【例题4单选题】A房地产开发商于1月,将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计虽的投资性房地产,转换日的商品房账面余额为1000万元,已计提跌价准备200万元,该项房产在转换日的公允价值1500万元,则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是()万元。(单选)A.1500B.800C.700D.1
9、700答案A解析应按转换日的公允价值计虽。【例题5单选题】长江公司于1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计虽,租期为3年,每年12月31日收取租金100万元,出租时,该幢商品房的成本为2000万元,公允价值为2200万元72月310,该橙商品房的公允价值为2150万元。长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。(单选)A.损失50B.收益150C.收益150D.损失100答案A解析出租时公允价值大于成木的差额应计入资本公积,应确认的公允价值变动损失=2200-2150=50(万元)。二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时.应当
10、终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处逊收入计入其他业务收入,所处置投资性房地产的账而价值计入其他业务成本)。(一) 采用成木模式计工的投资性房地产的处置借:银行存款贷:其他业务收入借:其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷:投资性房地产(二) 采用公允价值模式计虽的投资性房地产的处置借:银行存款贷:其他业务收入借:其他业务成本贷:投资性房地产一成木一公允价值变动借:资本公积一其他资本公积贷:其他业务成本借:公允价值变动损益(也可能在贷方)贷:其他业
11、务成本P149例7-17】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产,采用成木模式计虽。租赁期届满后,甲公司将该栋写字楼出售给乙公司,合同价款为30000万元,乙公司已用银行存款付清。出售时,该栋写字楼的成本为28000万元,已计提折旧3000万元。假定不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下:借:银行存款300000000贷:其他业务收入300000000借:其他业务成本250000000投资性房地产累计折旧(摊销)30000000贷:投资性房地产一写字楼280000000【例7-18甲企业为了满足市场需求、扩大再生产,将生产车间从市中心搬迁到郊区。20X6年3月,管理层决定,将原厂区陈旧厂房
12、拆除平整后,持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3000元,已计提摊销900万元,剩余使用年限40年,按照直线法摊销,不考虑残值。20X9年3月,甲企业将原厂区出售,取得转让收入4000万元。假设不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下:(1) 转换日:中华考试网借:投资性房地产一土地使用权30000000累计摊销9000000贷:无形资产一土地使用权30000000投资性房地产累计折旧(摊销)9000000(2) 计提摊销(假设按年):借:其他业务成本525000贷:投资性房地产累计折旧(摊销)525000(3) 出售时:借:银行存款40000000贷:其他业务收入40000000借:其他
13、业务成本19425000投资性房地产累计折旧(摊销)10575000贷:投资性房地产一土地使用权30000000【例7-19甲为一家房地产开发企业,20X7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20X7年4月15日。20X7年4月15S该写字楼的账面余额45000万元,公允价值为47000万元。20X7年12月31H.该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20X8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55000万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计虽。甲企业的账务处理如下:20X7年4月15H存货转换为投资性房地产:借:投资性房地产一成本470000000贷:开发产品450000000资本公积一其他资本公积20000000(2)20X7年12月31日,公允价值变动:借:投资性房地产一公允价值变动10000000贷:公允价值变动损益1000000020X8年6月,出售投资性房地产:借:银行存款550000000贷:其他业务收入550000000借:其他业务成本480000000