新建物业项目前期物业筹备工作方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、新建物业项目前期物业筹备工作方案（标书内容）参考借鉴范本年月日新建物业项目前期物业筹备工作方案目录一、前期工作计划2二、协助物业推广，促进物业销售3三、检讨物业成本，节约物业投资3四、从管理者角度，改善设计缺陷4五、智能系统顾问5六、跟进施工过程，保证顺利交接6七、订立规章制度6八、员工培训10至断建物业项且中各种物业管理工作是否能顺利落实，主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。一、前期工作计划本物业公司若有幸成为本项目物业管理服务商，将根据物业施工进度，制订科学、成熟的物业管理顾问工作计划，并按

2、计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：%对物业的建筑遗留事项提出意见和建议k对物业的机电设施运行提出意见和建议之对物业的智能系统提出意见和建议=参与各项工程招标工作=跟进物业装修施工和设备安装过程k编制年度物业管理收支预算=编制物业管理启动预算之协助管理公司申报管理费和其他收费标准=协助建立人员架构，并帮助招聘管理员工U制定及完善各项物业管理制度=定期对各部员工进行培训*安排清洁和保险招投标k协助挑选和定制员工制服二、协助物业推广，促进物业销售本公司将成立项目前期介入小组，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于甲方树立品牌形象，同时还将协助销售宣

3、传推广活动，如：k建议在售楼现场派驻老年门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着本物业公司在香港专业设计的制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。U派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。x为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。k提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。=对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。U对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。=对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。三、检讨物业成本，节约物业投资本公司凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工

4、程例会，对本新建物业项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如:=制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。U针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。k根据本新建物业项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。U根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用本物业公司的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。四、从管理者角度，改善设计缺陷在以往许多项目中，开发商在很大程度上依赖建筑设计单位确定

5、物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，本物业公司将从管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：k建筑结构及功能设计。小区人、车分流。k围墙和大门设置。=公共区域装饰易于维修和清洁。k公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。=建立合适的管理用房。U公共机房和管道井门锁钥匙的统一。=垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。U设置必要的公共洗手间。k信报箱设立方便使用和

6、管理。=配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。k预留家用空调穿墙孔和室外机位置。=爱心援助系统和便民设施的设置。五、智能系统顾问本公司将从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势，提供以下智能小区的基本功能配置：序号项目子系统SA安全自动化公共部位及周界围墙闭路电视监控系统周界围墙及重点部位红外联动报警系统集群式楼宇联网可视对讲系统电子巡更管理系统电梯监控及紧急对讲系统居家智能化三防系统通讯对讲联络及社区紧急求助系统道路交通管制系统高层缓降救生系统CA通讯自动化电话通讯系统综合布线系统社区宽带网络系统综合集成管理系统光纤电视接收系统卫星电视接收系统物业自办电视节目系统MA管理自动化一卡通

7、管理系统车库自动化管理系统园区电子公告牌系统园区背景音乐及紧急广播系统系统集成六、跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理工作顺利开展，必须对本新建物业项目进行全面的了解,如果管理商在本新建物业项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在本新建物业项目交付前期，本物业公司将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的意见和建议，如：k检讨施工进度。k发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。k在交付前先作验收，并向开发商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。U对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并

8、做好日后养护的重点记录。=协助检查施工质量。k参与重大设备的调试和验收。=提供成品保护措施。1指导物业验收工作。七、订立规章制度在对物业实施管理之前，本物业公司将根据物业设计度身定制管理模式，制订相应的规章及草拟有关文件、筹备成主业主委员会事谊、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便管理公司能有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于:公开性文件，如：=前期物业管理协议=管理服务公约业主公约=业主委员会章程居住指南k装修指南X住户手册k住宅公共设施设备维修基金管理办法=精神文明公约=治安管理规定=车辆进出和停放管理规定=消防管理规定k环境卫生管理规定=招牌、广告及公共场

9、地、墙壁、屋面管理规定U营业场所管理规定=文娱场所管理规定k装饰装修管理规定内部管理制度，如：=人事管理制度投诉管理制度=福利管理制度U通讯设备管理制度=管理体系及重大事项决策管理制度=考勤管理制度员工基本规范=文件管理制度U财务管理制度k预算管理制度=培训管理制度k奖惩管理制度质量手册及程序文件，如:=质量手册=文件控制程序文件k质量记录程序文件k管理评审程序文件=人力资源程序文件U合同评审程序文件=物业接管程序文件k服务项目的设计开发程序文件k采购程序文件=入住管理程序文件U内部审核程序文件=不合格程序文件l数据分析程序文件k纠正措施程序文件=预防措施程序文件工作手册，如：U纪检纠察工作手

10、册k各级岗位职责工作手册=社区文化工作手册k公共场地工作手册=营业文娱场所工作手册=房屋整改工作手册k空房管理工作手册=住户入住工作手册k装修管理工作手册k投诉的接待和处理工作手册U住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册k住户档案管理工作手册=物业软件的录入工作手册k便民服务实施工作手册=费用的统计、收取和追收欠款工作手册=环卫工作手册H绿化工作手册%报修工作手册k供配电设施设备工作手册=给排水设施设备工作手册X电梯设施设备工作手册k指挥中心设施设备工作手册=智能IC卡操作工作手册k库房工作手册亡突发事件或异常情况处理工作手册=勤务工作手册k安全工作手册k门卫工作手册巡逻工作手册七指挥

11、中心工作手册=IS09001认证规划念争创物业优秀规划质量记录，如：=因数量达几百份，此处省略八、员工培训1、 在本新建物业项目物业入伙前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业之管理制度。2、 为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容：k项目开发情况、开发商、本物业公司、管理商基本情况=企业文化、主要领导、对员工的期望=管理制度、职业道德及质量意识k相关法律法规=物业管理工作基本知识和物业理念k各相关岗位应知应会技能培训工礼仪培训=必要的军事培训3、 于完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准服务。亦可根据贵司需要，安排高级管理层人员赴国外或香港、沿海参观及考察同等类型的物业，接受及吸纳先进的管理方式及理念。4、 本物业公司还将于物业入伙后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持公司规定标准。