小区物业项目新老物业更替时的管理重点及措施标书专用参考借鉴范本.docx

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1、小区物业项目新老物业更替时的管理重点及措施一、水泵、监控、消防等机电设备的维护系统；本本小区物业项目的机房,犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿命急剧减少，并会导致事故频发，不仅影响业主生活，还会带来额外高额的维修费用，甚至影响人安全。如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对本小区物业项目设施进行一次会诊，制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划，保持机房设施得到良好养护；对于电梯机房、消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、对讲、红外线对射等安防系统需专业维保的设备我公司将委托当地具备资质，

2、信誉良好的维保公司实行专业维保，并按公司1S09001质理控制体系监督上述单位的维保质量，保证本小区物业项目“心脏”功能正常。二、本小区物业项目公共设施的翻新、维护;交楼时间不长，由于基础建设较好，所以楼宇本身现在并没有需维修的,但本小区物业项目内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻新维护，最主要是景观湖护栏维修，由于没有每年上防水漆，现护栏已腐朽，容易发生危险，最经济实惠的维修方式是所有护栏按原规格样式用镀锌管替代，在镀锌管上做工艺处理，使外观与原来一致、恢复原貌。在景观湖的水质保持上，将投放有益的微生物起净化做用、另外建议增加流动人工喷泉，以起到对水活化、增加含氧量

3、、提高水的自净能力，还能起到景观做到，减少换水机率；外墙2-3年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值和升值，我公司入场后将清洗外墙与其他公共设施维护计划一并呈报业之后我公司还将按当地行业标准制定季度计划、年度计划上呈业委会审议。三、本小区物业项目安全防范及保安队伍的管理；本小区物业项目业主人身财产安全是物业管理服务中的生命线，通过我方对贵辖区派出所的了解，贵区所处位置案发比较频繁，所有案发中，恶性治案案件并不多，财物侵害案位居高位、财物侵害案中又以入室盗窃案和车辆丢窃或车辆被破窗偷盗为主，本小区物业项目没能幸免。安防中我公司仍主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律不如技

4、术恒定，而技防多靠人为控制协调，所在防控方面，技防是第一线。本小区物业项目现有监控系统、门禁对讲系统、红外线，但难以满足防范要求，监控镜头比较模糊、门禁管理松懈、红外对射似乎处理停滞状态。我司将对监控镜头在维保过程中分批更换成像数高的镜头，各门禁闭门器进行更新，对已发的卡进行清理，恢复红外对射功能。本小区物业项目三号岗将恢复开通，开放时间为7：00-21：00时，安装门禁和监控，使行刷卡出入,开放时间内由保安值守，通道处设限速标识和减速带，并安凸镜；四号岗由于消防要求，行入门过于窄小，建议将入口保持四米宽度,而出口设三米（能出轻松出小车即可），增加规范的行人出入口，同时设行人标识线提醒过往车辆

5、注意安全，所有出入口均设限速标识和减速带。本小区物业项目车辆使行一卡一车制，严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照，如出入车辆车牌不一样将不起闸，安防员会对车辆进行核查。如此以来，车辆的安全将得到大大的提升。刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。本小区物业项目保安按三班设制，队员上班八小时工资按元/人，福利另计，员工统一标准食宿，在员工管理方面，建设氛围良好的企业文化，增强员工认可度与归属感，为优秀员工提供良好职业发展，具体请见“员工培训与管理”。四、环境卫生的维护；有效管理保洁人员坚持认真执行公司规定的保洁流程与标准

6、，保持本小区物业项目公共环境整洁和层道的整洁，保证卫生不留死角，其中，严格规定清洁工作在早上七点半前收完楼层垃圾，避免出现过多干扰业主情况；公共环境一小时保洁一次，大堂、电梯、本小区物业项目主要道路视情况增加保洁次数；本小区物业项目垃圾实行袋装和分类，运输过程中加盖；日常工作中遇业主应主动问候和礼让；绿化保养方面，选择优秀的绿化公司对绿化进行托管，对老化作物进行及时更换，由我环境部负责进行日常工作进行监管，保持本小区物业项目内绿化生机换发。入场后，经过我们对本小区物业项目的进一步了解我们还将根据项目的特点定出更个性化的服务，更好地达到服务效果。五、社区文化建设；在物质较发达的时候，人们对物质享

7、受已转为精神健康享受，人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物业管理服务，住宅区对他们来说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。在落实活动经费，我司拟通过服务费中出一点,公共资金中出一点，向周围商家拉赞助来出一点，热心公益事业的住户自愿赞助一点的方式，多方位的筹集活动资金；在落实活动方式和活动项目方面，我司要从本小区物业项目居民的实际诉求出发，选择本小区物业项目居民喜闻乐见的活动项目和方式，做到节假日和平时相结合，有松有驰的开展活动，平时可开办文化知识讲

8、座或学习班，传授文化知识和家政技能，以知识提高本小区物业项目居民的日常生活品味，或者开展一些体育活动，使本小区物业项目居民在紧张的工作之余，还能强身健体；适逢法定节日、中国传统节日或西方节日时，要结合节假日的放假时间和节假日特定的文化内涵来开展活动，比如：劳动节，开展我爱劳动征文或演讲比赛，六一节前后，可组织小朋友进行游园活动或文艺表演动，重阳节，开展尊敬老人的夕阳红棋牌比赛，国庆节，进行热爱祖国、热爱家园的摄影比赛，圣诞节，举办圣诞晚会,向老人和小孩子派发礼品活动。六、会所的开发利用;进驻本小区物业项目后，我们将与业委会商议会所如何开发利用，以方便本小区物业项目业主，同时增加本小区物业项目公

9、共收入，在开发利用上，大致方向如下:1、引进儿童早教、培训机构，为本小区物业项目业主小孩学习成长提供便利；2、引进健身机构，为业主提供健身休闲去处；3、开发现有活动室给业主，如乒乓球、棋牌室、老人活动中心、阅览室，维护费用建议从公共收入中支出，日常卫生等由我司负责；七、投诉处理；针对目前业主反映对投诉处理慢，不及时问题。我司的解决方案为：(1)设立24小时投诉电话，方便业主投诉；(2)建立并落实首问责任制。由接听业主投诉的第一个人，作为首问责任人，由其落实并跟进投诉事项的解决。当首问责任人接到投诉后，要认真记录并弄清楚投诉人的姓名、地址以及投诉事项，有何要求，并即时向服务中心负责人汇报，由服务

10、中心负责人作决策，具体落实对投诉事项何时解决和怎样解决；(3)以及时处理，提高时效为原则，视投诉事项的大小，一般小的事项0.58小时内解决，投诉事项大的，涉及服务中心以外，需要多个政府部门或其他职能部门配合的，服务中心要牵头与有关部门联系协商，及时向投诉者说明事情的进展情况，争取早日解决；(4)及时回访，了解业主对投诉处理的满意度，以利于服务中心改进工作，杜绝类似事件的再发生。八、建立信息平台，推行“互动式物业管理”。当今社会是信息化社会，物业服务不能停在发通知、出公告的阶段，我司在各本小区物业项目开通的信息平台，推行“互动式物业管理”收效很好。如停水停电通知、社区活，居家贴士、都可及时发到业

11、主手机上，同时互动平台可以为每个业主设一个帐号，可以在网上或手机上网直接反映问题、报修投诉，与物管互动交流等，有利物业服务工作开展，有利加深与业主沟通、消除误解，有利提高业主与物管服务效率。方向如下:1、引进儿童早教、培训机构，为本小区物业项目业主小孩学习成长提供便利；2、引进健身机构，为业主提供健身休闲去处；3、开发现有活动室给业主，如乒乓球、棋牌室、老人活动中心、阅览室，维护费用建议从公共收入中支出，日常卫生等由我司负责；七、投诉处理；针对目前业主反映对投诉处理慢，不及时问题。我司的解决方案为：(1)设立24小时投诉电话，方便业主投诉；(2)建立并落实首问责任制。由接听业主投诉的第一个人，

12、作为首问责任人，由其落实并跟进投诉事项的解决。当首问责任人接到投诉后，要认真记录并弄清楚投诉人的姓名、地址以及投诉事项，有何要求，并即时向服务中心负责人汇报，由服务中心负责人作决策，具体落实对投诉事项何时解决和怎样解决；(3)以及时处理，提高时效为原则，视投诉事项的大小，一般小的事项0.58小时内解决，投诉事项大的，涉及服务中心以外，需要多个政府部门或其他职能部门配合的，服务中心要牵头与有关部门联系协商，及时向投诉者说明事情的进展情况，争取早日解决；(4)及时回访，了解业主对投诉处理的满意度，以利于服务中心改进工作，杜绝类似事件的再发生。八、建立信息平台，推行“互动式物业管理”。当今社会是信息化社会，物业服务不能停在发通知、出公告的阶段，我司在各本小区物业项目开通的信息平台，推行“互动式物业管理”收效很好。如停水停电通知、社区活，居家贴土、都可及时发到业主手机上，同时互动平台可以为每个业主设一个帐号，可以在网上或手机上网直接反映问题、报修投诉，与物管互动交流等，有利物业服务工作开展，有利加深与业主沟通、消除误解，有利提高业主与物管服务效率。