大型园区场馆类公众物业建筑物、构筑物服务方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、大型园区场馆类公众物业建筑物、构筑物服务方案（标书专用）参考借鉴范本老许作品大型区场馆类公众物业建筑物,构筑物服务方案目录一 .本大型园区、场馆项目建筑物服务标准21 .建筑物保修责任：22 .物业管理的职责3二 本大型园区、场馆项目建筑物服务标准4二物业报修、维修服务71 .报修服务流程72 .报修，维修流程8一.本大型园区、场馆项目建筑物服务标准内容运行、保养、维修服务标准房屋建筑和装饰 钢构件油漆完好，无锈蚀。 外墙饰面完好、清洁，屋面无积水。 屋架、柱、梁、楼板无裂缝变形。 墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。 屋顶隔热层完好无损；避雷带无间断。 铝合金开启窗应开关灵活，不

2、松动，不漏风；木门牢固、平整、美观，接缝严密。 大理石和铺设地砖的地坪平整、牢固、安全、无倒泛水。橡塑、木质地面，拼逢严密，不闪动，无腐朽现象。本大型园区、场馆项目建筑物构筑物包括：屋顶、梁、柱、楼梯、内外墙体、雨篷等。上述建筑物构筑物的维护保养和管理是物业管理的重要环节。为保证本项目正常发挥其使用功能，延长建筑物的使用寿命，必须经常进行维修养护，防止或减缓损耗。因此物业的维护养护是必不可少的又一项长期、必要的基础性工作。1 .建筑物保修责任：建筑基础设施工程，房屋建筑的地基、基础工程和主体结构工程，在正常使用条件下，保修应为设计文件规定的合理使用年限，一般为50年。房屋屋面防水工程，有防水要

3、求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏为5年。装饰工程，给排水管道保修期为2年。（以文件为准）2 .物业管理的职责自工程竣工验收合格之日起，物业管理运行单位即承担本项目建筑的安全、质量管理、维修的技术管理、施工管理和计划管理职责。2.1 本项目建筑物安全质量管理2.L1安全质量管理重点 建筑物沉降观察点、沉降资料收集、对比（沉降观察由专业单位实施）。 变形缝观察记录、屋面、外墙渗漏情况。 屋顶中空玻璃天窗情况。 集水井水位变化和排水。 给排水管道运行、泄漏情况（防建筑垃圾堵塞）。 电缆沟、盖损坏情况。 突发事故造成的损坏。 二次装修的质量监督检查。 安全、质量管理的基本任务2.2.2在物业的使用过程

4、中随时掌握物业房屋的质量情况，及时发现危损及隐患,为合理使用、维护管理、口常养护和计划修缮提供基本资料依据，也可及时发现工程质量问题及时与施工、保修单位联系，落实保修责任，排除隐患，确保使用二本大型园区、场馆项目建筑物服务标准1 .建筑设施管理规范1.1. 建筑设施综合检查区域：道路、广场、侧石、高架平台、围墙服务项目频次巡检标准管理区域内路面，侧石巡检周道路路面、坡度、出水口等应符合使用要求，路面平整，排水畅通，路面接缝严密，无积水；混凝土路面不起砂，明沟无断裂；侧石平直，无缺损。管理区域内广场设施巡检1/周地坪铺设的地砖、大理石、木地板等，无开裂、污染、损坏；标识齐全、完好；灯柱、喇叭完好

5、；室外公共座椅齐全、无破损，无油漆剥落；残疾人无障碍通道，检查扶手是否牢固、路面是否平整，不应有障碍。小品雕塑水景巡检1/周小品、雕塑按装牢固、无破损、无油漆剥落；水景动作正常、水形符合设备要求，水位正常。厅、堂、楼面、楼梯、楼道、门、窗、灯具照明等设施巡检1/天 落地门开启灵活，自动定位正确，无阻滞或撞击现象、地弹簧平整、不绊脚、玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动、密封胶平整、五金配件齐全安装牢固； 自动转门、自动移门、自动开门功能良好，五金配件齐全安装牢固； 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺； 防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击声，防火

6、门玻璃无破碎； 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动； 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂； 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）； 楼面踢脚线高度一致，不空鼓，无断裂、残缺，上口平顺，接缝严密平整； 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳，无缺项，修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色泽、材质一致； 吊顶饰面、涂料等，平整、无开裂、污染、损坏、渗漏水水迹； 窗户窗/开窗自如，锁扣性能良好，无渗漏水情况；服务项目频次巡检标准 各类标识齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象； 玻璃幕墙无破裂、无划花，无渗漏水水迹； 夜间应对

7、管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象；洗手间设施设施巡检1/天 洁具、小五紧设施完好无破损、渗漏水，功能正常； 地面、墙面瓷豉及吊顶完好无损； 各分阁门扇启闭灵活，锁扣牢靠； 照明灯具及其它电器功能正常，无漏电现象。围墙栅栏设施巡检1/月 保持铁栅栏无断裂，表面无严重锈蚀； 油漆铁栅栏，作除锈保养； 检查围墙，无倾斜、弯凸，灰缝饱满，如有塌陷、倾斜裂缝及时进行修整； 周边报警器的红外传感按装牢固，位置正常，齐全、外形完好。雨污水总管;、屋面、外墙巡检1/6月 对屋面雨水总管进行疏通，屋面雨水总管网罩应无脱落； 对

8、污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞； 对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落（修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致）。1/3月保持屋面隔热板平整，无破损，天沟无堵塞、开裂，排水畅通；对屋面、墙体勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。雨污水害井、下水道1/3月对管理区域内雨、污水窖井进行检查、清捞；疏通管理区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形，下沉及倒泛水。1/月雨污水窖井铁盖除锈油漆（道路上的铁盖油漆颜色为黑色，绿地上的铁盖油漆颜色为绿色）。汛期前一个月汛期前应对下水道进行预疏通，清捞窖井内淤积物。屋顶避雷带1/年对屋顶避雷装置及接地装置

9、进行专业测试，应由防雷专业单位测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试后，出具测试报告。1/月避雷装置保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈，补油漆。室外消火栓1/月检查室外消火栓，应无滴漏水或缺损，油漆完好油漆；服务项目频次巡检标准室外消火栓的供水阀门“常开”状况。1.2. 修缮1）巡检中发现不安全情况，一时无发维修的，现场设置告示、围栏，特别严重会出安全事故的，设置告示、围栏前，派专人看候，以免不测事件发生；2）检查中发现一般的小问题，维修对业主、建筑形象无大碍的，应即自行修缮或通知修缮人员即时修缮；3）需专项修缮的问题，应制定修缮方案，送业主同意后方可实施修缮；4）维修后养护，如油漆/胶水未干

10、，水泥未固化等，要设置告示或围栏。二物业报修、维修服务1.报修服务流程工程人员接报修通知，了解维修基本信息：报修类别、维修位置、报修人,联络电话等；填写维修工作单，对讲机或电话通知维修人员，维修员工接维修工作单，维修员工15分钟内到达维修现场投入维修作业，维修结束需请对方在维修工作单上签署确认，并在三个工作日内上门随访或电话回访，了解维修后的使用情况；流程描述：三个工作口内回访维修结束对方确认签署维修员工15分钟内到现场维修上门维修1）接到报修，工程人员都应做到：维修及时，约时守信，衣冠整洁，语言礼貌,举止文明，解释耐心;2）原则上报修维修，一次上门服务应完成维修，中途要离开维修现场的（如取工具或备件，或接到通知先做其他工作），应先与对方当事人打招呼;一次维修不能完成的，应与业主说明情况；不允许维修中途不与对方当事人打招呼就离开维修现场；3）维修中需移动业主物品的，应先征求当事人意见，征得同意后，方能移动物品，维修结束，移动的物品应摆放原处；4）报修户报修区域一周内同一问题二次报修的，项目工程经理应上门了解情况。2.报修，维修流程维修申报，填写维修申报单一般维修重大维修填写派工单准备材料，持单现场维修工程维修部专业人员到现场查看，提出维修方案，并监督维修过程维修完毕，维修人在派工单上签字维修人员上交维修单处理措施，限期整改