城市滨湖综合片区控制性详细规划说明书.docx

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1、第一章规划背景1第二章现状概况1一、规划范围1二、人口状况1三、用地现状1四、道路交通状况2五、市政建设状况2第三章规划依据与指导思想3一、规划依据3二、指导思想3第四章规划目标与工作任务3一、规划目标3二、人口规模3第五章用地规划布局4一、规划结构4二、用地分类与构成4三、用地布局规划5第六章空间景观规划6一、规划目标6二、景观组织与体系6三、重点要素控制6第七章道路交通规划7一、规划原则及目标7二、道路交通系统规划7三、道路交叉口规划8四、道路横断面规划8五、交通设施规划8第八章市政工程规划8一、给排水工程8二、燃气工程规划10三、电力工程规划10四、电信工程规划11第九章“五线”控制12

2、第十章规划实施建议13第一章规划背景2008年以来，荆州市按照市政府陆续批准的市中心城区各单元的控制性详细规划组织实施并进行了历时五年的实践探索，一方面控规成为规划管理的重要依据，为规划管理提供了一种较为先进和有效的城市管理手段，推进了荆州市城市规划管理工作的规范化和法制化进程。另一方面由于经济社会快速发展导致城市空间供给不足的矛盾愈发尖锐，市场经济带来的最大经济利益的追求，以及控规本身的局限性，使控规在执行过程中部分控制指标失效，引发控规各项指标的调整诉求，导致近年来控规调整频繁，而且在具体操作过程中也暴露出标准不完善、调整存在随意性等诸多问题。针对这些在规划实施过程中出现的新情况、新问题，

3、为保障控规更好的指导规划管理工作，制定在实施管理过程中对其进行动态维护的工作方案及工作程序，按照该程序对各单元的控规进行动态维护是十分必要的。第二章现状概况一、规划范围北湖东单元规划范围西至太岳路，东至白云路，北至江津路，南至荆沙路。规划总用地面积81.51公顷，均为城市建设用地。二、人口状况规划区内现有北湖小区、悉尼印象小区、香格里拉小区、白云绿水小区、鑫城家园以及大量的私人建房等一系列居住用地，现状总人口8500人左右。三、用地现状（-）现状片区内地势平坦，以居住用地、工业用地和公共设施用地为主，场地标高在29.30-30.50米之间，地势呈南高北低，西高东低。该区地质条件良好，均为较好的

4、城市建设用地，本区地震基本烈度为6度区。片区内北湖路已经建成。现状有市规划局、市房屋交易中心、市地税征收局、市交警大队等行政办公用地，省第一轻工工业学校教学用地及部分城中村用地和工业用地（市阀门总厂、市压力容器厂、湖北洪城通用机械有限公司铸造厂等）;居住用地主要有城市风景、斫房康城、悉尼印象、香格里拉、白云绿水等十三个居住小区；区域内还有湖北旧机动车交易中心、市邮电局、市公安消防支队等公用设施用地；北湖东单元区位条件良好，交通便利，地块南侧有沿荆沙路的荆沙河，水域开阔，两岸环境优美。表2-1北湖东单元用地现状汇总表现状用地平衡表序号代码用地名称面积（万平方米）比例（%）人均面积（平方米/人）1

5、R居住用地37.9046.4944.59其中二类住宅用地（R21）32.22三类住宅用地（R31）5.682A公共管理与公共服务设施用地8.4910.419.99其中行政办公用地（A1）5.14中等专业学校用地（A32）3.05科研用地（A35）0.303B商业服务业设施用地7.399.068.69其中零售商业用地（B11）5.67金融保险用地（B21）1.724M工业用地12.2615.0414.42其.中一类工业用地（Ml）6.32二类工业用地（M2）5.945S道路与交通设施用地13.6316.7216.04其中城市道路用地（S1）12.00公共交通场站用地（S41）1.646U公用设施

6、用地1.862.282.19其中通信用地（U15）1.39消防设施用地（U31）0.47合计城市建设用地81.5310095.92现状人口：8500人（二）、土地可开发情况评价为了摸清单元内可开发土地资源的状况，便于在单元内开发实施，规划将用地分为：保留用地，规划控制用地，改造用地，更新用地等四类。其中，保留用地是指建筑质量较好，配套相对完善，建设较为成熟的用地。在北湖东单元，该类用地面积50.38公顷，占总用地的61.80%。主要为建设较好的居住小区、单位宿舍区、中小学校以及临街商业用地等。规划控制用地是指规划中予以控制的用地，主要包括需“五线”（红线、黄线、绿线）控制的用地。该类用地面积1

7、2.88公顷，占总用地的15.80%,主要为贯穿单元内的主次干道用地、市政设施用地、绿化用地三部分组成。改造用地是指建筑质量较差，有意向进行业态升级的用地。该类用地面积8.89公顷，占总用地的10.90%。主要为单位宿舍区和私房聚居点等用地。更新用地是指用地功能置换的用地，该类用地面积9.38公顷，占总用地的11.50%；主要为工业、仓储置换用地及少量空地。综上所述，单元内可用于开发建设的土地包含可改造用地、更新用地，共18.27公顷,占总用地的22.4%。表2-2用地评价情况一览表序号用地类别用地面枳（公顷）比例（%）1保留用地50.3861.802规划控制用地12.8815.803改造用地

8、8.8910.904更新用地9.3811.50合计规划单元总用地81.53100四、道路交通状况（一）、道路状况北湖东片区地处城乡结合部，城市主次干道基本形成，但城市支路不顺畅，且缺乏小区级通道，导致片区现状路网不畅，交通不便。（-）交通设施状况规划范围内外围城市主干道的交通设施较成熟，但单元内部交通设施严重缺乏。五、市政建设状况（一）给排水设施状况1、给水系统与设施区内现由荆州市自来水公司（南湖水厂）供水，南湖水厂日供水能力为15万吨，水厂水源取自长江，输水主干管为DN300-DN1000。片区内除江津路、太岳路、荆沙路、白云路外其它主干道的给水管网尚未形成。2、排水系统与设施(1)排水体制

9、：雨、污分流制。(2)排水系统：A、雨水系统：片区内主干道上雨水系统已建成，雨水经荆沙雨水泵站、雷家培雨水泵站排入荆襄河。目前运行良好，片区内无渍水现象。B、污水系统：片区内主要道路污水收集系统大部分已形成，排入草市污水处理厂。草市路污水处理厂正在建设之中。(-)电力设施状况单元内供电来源是110KV西区变电站，可满足北湖东单元供电安全。(三)电信邮政设施状况北湖东单元内无电信设施。现状电信共用太岳电信局，通信线路均为架空敷设。现有单元内的市邮电局能满足单元的邮政需求。第三章规划依据与指导思想一、规划依据1、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则。2、城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ

10、137-90)o3、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)。4、湖北省控制性详细规划编制技术规定。5、荆州市城市规划管理技术规定。6、荆外I市总体规戈IJ纲要(2007-2020)。二、指导思想运用系统科学、生态学、社会学、园林学、土地经济学的理念思想，进一步提升地区商业价值，保护和发掘片区的生态景观资源，改善城市风貌，平衡与补偿城市逐步被侵占的绿地，人居环境舒适，确保生态环境的平衡和稳定。结合城市总体规划和城市红线规划要求，深化与完善区交通网络结构和在城市景架中拓朴关系，处理好静态交通设施的布局关系。引入现代城市设计理念，整合公共空间资源，强化与延续城市主轴线，强化对公共空间区域的城

11、市景观设计。充分利用控规手段，合理引导土地开发强度，制定面向整体景观风貌和社会需要的土地利用导向和方式，协调土地开发与绿线保护的关系，处理好开发土地与保护景观资源之间的矛盾，实现片区的可持续发展。以人为本出发，充分考虑人的生存需求、精神需求等因素，努力创造自然环境优美、服务设施配套、自然与人工环境相融合的人居环境。第四章规划目标与工作任务一、规划目标1、将本片区建设成为以居住、商贸、行政办公、教育和公共绿地为主要功能的综合区，荆州市城区的重要组成部分。2、调整用地功能，明确功能分区。3、完善路网，调整城市支路，增加小区级通道和社会停车场，配套完善公共服务设施。4、合理确定指标体系，对片区进行引

12、导和控制。二、人口规模至规划期末，北湖东单元建设用地规模为81.53公顷。按照荆州市城市总体规划（2008-2020年）和人口规模和城镇化水平预测专题研究的要求，合理分配，规划人口2.5万人。第五章用地规划布局一、规划结构根据荆州市总体规划要求，依托现状用地及自然条件，根据北湖东单元所处城市区位条件和性质功能，结合现状建设条件，确定道路骨架为“三横二纵”，功能结构为“四轴、四区”。（-）“四轴”1、以江津路为经济发展轴，充分利用江津路作为城市大动脉的优势，打造城市建筑景观轴，全面提升土地价值；2、沿荆沙河和文湖公园形成两条生态景观轴，打造荆州市城市绿轴，全面提升城市整体品质；3、以太岳路为交通

13、景观轴，利用其对外交通的优势，充分展示该单元的城市景观。（二）“四区”北湖东单元被北湖路和北湖小路分割成了四个片区，分别为“生活居住区、商业服务区、产业居住区、配套服务区二（三）“三横二纵”道路骨架是指贯穿本片区城市东西向的主次干道一一江津西路、北湖路、荆沙路和南北方向主次干道一一白云路、太岳路。二、用地分类与构成北湖东单元规划建设用地81.53公顷，人口2.5万，人均建设用地面积3561平方米/人。用地共分为6大类、11中类、14小类表5-1北湖东单元规划用地分类表序号用地名称用地代码1居住用地R(1)二类住宅用地R212公共管理与公共服务设施用地A(1)行政办公用地Ai(2)中等专业学校用地A32(3)中小学用地A33(4)科研用地A353商业服务业设施用地B(1)零售商业用地Bu(2)其他商务用地B29(3)金融保险用地B21(4)其他公用设施营业网点用地B494工业用地M(1)一类工业用地Mi5道路与交通设施用地S(1)城市道路用地S1(2)公共交通站场用地S416公用设施用地u(1)通信用地U15(2)消防用地U31其中居住用地总面积44.28公顷、公共管理与公共服务设施用地8.06公顷、商业服务业设施用地8.53公顷、工业用地4.29公顷、道路与交通设施用地14.51公顷、公用设施用地L86公顷，各类用地构成及人均指标如下：表5-2居正园单元