房地产复习重点(1).docx

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1、房地产开发与经营复习重点第一章绪论一、房地产开发的概念（狭义）：房地产开发主要是指在依据国家法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建设、施工等开发活动。二、房地产开发与经营的特点:难圆较大;丽较大;政策性强。（一）房地产开发与经营的（二）房地产开发与经营的（三）房地产开发与经营的三、房地产开发的形式与内容:初次开发与再次开发单项开发和综合并发写内涵式开发和外延式开发（一）按开发的时间不同，可以分为（二）按开发的规模不同，可以分为（三）按开发的内容不同，可以分为四、房地产经营的形式与内容（一）按经营对象的相对差异化分，

2、可以分为地产经营和房产经营；（二）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营（三）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营;狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的瓯丁转让、出租、抵捌的有偿流转过程，其实质是I土地产权经营I。在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权，而不是所有权，地产经营方式不能采用买卖的方式。土地出让的实质是土地所有权和使用权的分离。属于I一级土地市现,是国家垄断型市场。土地出让采用的主要形式有同或、招标、挂牌丽蜀。第二级土地经营的主要内容是转让、出租、抵押，在土地市场结构中属于二

3、级市场，是垄断竞争型市场。转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。土地抵押是土地使用者（抵押人）将其土地使用权向资金持有人（抵押权人）抵押以取得贷款的行为。第二章经营理论和策略收益（利润）最大理论、价格确定理论（完全竞争型市场、垄断竞争型市场、寡头竞争型市场、纯粹垄断性市场）一、消费者市场购买行为理论消费者市场概念：是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。（一）消费者购买动机：本能动机和心理动机（二）购买决策的过程：产生需求一一收集信息一一分析比较一一购买阶

4、段一一进行评判（三）消费者购买行为分析：主要是解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。二、房地产市场开发策略（一）开发由本地化向跨区域发展；（二）开发从品质向品牌跨越；（三）纯住宅开发向商用物业拓展；（四）诚信开发争雄楼市；（五）开发健康住宅风生水起。房地产价格策略：房地产产品的生命周期和市场周期，分为进入期（高价策略/低价策略）、成长期（调整）、成熟期（维持）、衰退期（降价），不同时期采用不同的价格策略。第三章房地产企业一、房地产企业的概念：房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产用乔、咨询、物业服匆,实现自身价值的经济组织。二、房地产企业的特征：（一）

5、房地产具备企业的一般性质（盈利性、企业是在市场竞争环境下，通过有效整合和利用各种资源，实现自身价值最大化的组织）；（二）房地产产品的地域性、空间的固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性；（三）土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性；（四）房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。三、房地产企业的类型（一）按照企业的功能分类1 .房地产开发企业：是依法设立，以营利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。（1）专门从事土地和城市基础设施建设开发的企业；（2）专门从事地上建筑和构筑物建设的房地产企业；（3）房地产综合开发经营企业2 .房地产中介服务企业：（1）房地产咨询服

6、务企业；（2）房地产估价服务企业；（3）房地产经纪服务企业。3 .物业管理企业：属于服务性企业（二）按照企业所有制分类:1 .城镇集体所有制房地产企业;2 .国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司；3 .合伙制房地产企业；4 .中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业。第四章 房地产项目及项目定位一、土地储备和一级开发项目概述（一）土地储备和一级开发项目的含义：土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是并组织实施征地、拆迁和指政府通过依法收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发二产生的房地产项目即为土地

7、储备项目。（二）土地储备和一级开发项目的类别及含义1 .按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目2 .按照土地储备开发实施的主体的不同，土地储备开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目3 .按照原土地使用方的意愿不同，土地开发项目可以分成原土地使用方主动申请的土地储备开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备开发项目。（三）土地储备和一级开发项目的成本1 .征地、拆迁补偿费及有关税费（国家将集体土地转化为国有）2 .收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用（

8、国家从土地使用者手中拿回国有土地）3 .市政基础设施建设的有关费用4 .招标、拍卖或挂牌交易中产生的费用5 .贷款利息6 .其他费用（审计、律师、评估等）住宅地产开发项目（掌握有哪些）： 普通商品住房项目：以普通商品住房为开发对象的房地产开发项目即为普通商品住房项目。普通商品住房指户型最大面积不超过120平方米，容积率1.0以上（容积率=建筑面积/占地面积）；限价商品住房项目：四限一限地价、限房价、限套型、限对象（介于普通房和经济房之间）； 经济适用房项目：以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房（社保）；廉租房项目；别墅项目 别墅可分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、花园别墅等；旅游住宅地产项

9、目。二、商用地产开发项目：（一）写字楼地产项目；（二）酒店式公寓类开发项目；（三）旅游地产项目（纯商用项目）一时权酒店、产权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店；（四）商业用房项目。三、工业房地产开发项目（一）工业园开发模式（二）主体企业引导模式（三）工业地产商模式（四）综合运作模式四、房地产项目定位的矗：房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观调控复杂背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目定位是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目

10、具有独特的市场定位，而进行分析和科学决策的过程。五、房地产项目定位的|原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略相一致的原则。第五章房地产项目用地的获取一、土地使用权出让的含义：土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具体表现为受让人对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。二、土地出让的四种方式：协议卜土地有意受让方与土地管理部门就出让有关事宜达成一致后出让土地的行为，具有较大灵活性，一般用于公益福利事业如经济适用住房用地。丽适用于有较高要求的

11、建设土地。丽:介于拍卖和招标之间的一种形式，根据挂睥期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌更多地体现为一种公示制度。画：公平、公正、简易便行。第六章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义（一）含义：房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。（二）房地产市场调研的特点1 .房地产市场调研专业性强2 .房地产市场调研针对性强3 .房地产市场调研技术性强二、房地产调研的内容（一）市场宏观环境状况：重要任务是摸清企业当前所处的宏观环境，为科学决策提供宏观依据。主要包括：1 .政

12、治环境，政府的思想观念、办事效率、政策法规（财政政策、货币、产业、土地、住房、户籍政策等）2 .经济环境，国民经济发展、能源资源、城市总体规划、人口分布、社会固定资产投资状况、商业零售与贸易、居民消费结构、居民储蓄和信贷状况。3 .社会文化环境，居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布等。（二）城市房地产市场概况：1 .市场整体情况2 .土地市场情况3 .商品房市场情况4 .区域内房地产价格走势5 .区域内主要发展商开发销售情况6 .三级市场交易情况。（三）消费者行为与市场需求容量调研：1 .消费者行为调研（1）消费者购买力水平（2）购买倾向（3）共同特征2 .市场需容量调研:需求容量是指

13、有支付能力的市场需求容量。（1）城市人口、家庭数量及变化趋势（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况（3）居民居住现状及改善目标（4）居民日常消费支出水平与消费结构（5）不同的社会阶层和收入水平的居民数量及对不同类型房地产商品的数量品质功能、价格的需求特点（四）项目所在区域环境状况调研1 .环境交通2 .竞争对手3 .楼盘价格4 .城市规划（五）项目基本情况调研1 .项目用地现状2 .周边环境分析。第七章 房地产开发项目可行性研究一、房地产可行性研究的胸画：房地产可行性的研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面分析、论证和

14、评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。二、房地产可行性研究的画：1 .可行性研究是投资决策的重要依据；2 .可行性研究是项目审批的依据；3 .可行性研究是项目资金筹措的依据；4 .可行性研究是编制设计任务书的依据；5 .可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。三、房地产可行性研究的沈本内容|：（一）项目概况（二）市场分析和需求预测（三）规划方案的优选（四）开发进度的安排（五）项目投资估算（六）资金筹集方案和筹资成本估算（七）财务评价（八）风险分析（九）国民经济评价（十）结论。四、房地产可行性研究懑：（一）组织准备（二）资料收集和市场调查

15、（三）开发方案的设计和评价选择（四）详细研究（五）编写研究报告书。五、房地产项目财务状况的指标体系（一）价值型指标一一财务净现值（现值：其他时间点的钱换算到现在值多少钱）、财务净年值（年值：每年的固定值）、费用现值、费用年值。（二）效率型指标一一财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率等。（三）期限型指标一一投资回收期（四）静态评价指标一一不考虑时间对资金影响。静态投资回收期、投资报酬率（五）动态评价指标一一考虑时间影响，财务净现值、财务内部收益率等。六、土地费：（一）土地征收拆迁费（在土地一级市场中）：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费1.农村土地征收拆迁费包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费