展望2021从地产投资看利率.docx

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1、内容目录1 .宏观视角看地产41.1. 房地产的金融属性 41.2. 地产与财政51.3. 政策怎么看地产 ? 52 . 2021年地产投资展望 112.1. 土地购置费预计维持小幅正增长，整体前高后低112.2. 建安投资132.3. 预计2021年房地产投资小幅回落至5.5号附近163.如何看待地产和利率的关系？ 17图表目录图1 :地产销售往往量价齐升4图2 :中国房价收入比处于全球高水平（2019年）4图3 :抵质押贷款占比4图4 :库存周期一定程度上也是房地产周期4图5 :政府性基金收支缺口扩大5图6 : 土地出让收入对于地方政府至关重要5图7 :地产调控与地产周期6图8 :“三道红

2、线测算结果（基于2020年中报）7图9 :地产周期与调控政策7图10： IMF房地产宏观审慎框架8图11 ：上海市房地产金融宏观审慎管理框架8图12 ： 2011年以来土地购置费滞后土地成交价款变动 11图13 ： 土地成交一般领先土地购置费10个月左右 12图14 ：今年下半年土地成交单价明显抬升12图15 ：施工面积与建安投资增速 13图16 ：施工面积与净停工面积 13图17：地产去化周期回落 14图18 ：百城2019年以来商品住宅存量变动情况（单位：万平方米）14图19 ： 710月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）14图20 ： 7-10月受访者有购房计划的占比（分区域）14图

3、21 ：城镇化率还有提升空间 15图22 :居民杠杆率处于较高水平 15图23 ：新开工回升往往需要销售、前期拿地的支撑15图24 :竣工+去库持续大幅低于商品房销售 16图25 :地产净停工面积处于高位 16图26 ：新开工占比与施工单价 16图27 :建安投资预计回到7现附近 16图28 ： 2010至2011年期房销售好于现房17图29 : 2010年也现出过高开工、慢施工17图30 ： 2010至2012与2017至今的地产市场有一定的相似之处17图31 :地产投资拐点往往领先利率（累计同比）18图32：地产投资拐点往往领先利率（当月同比）18图33 ：房地产投资可以很好地反映基本面走

4、势19图34 ：地产周期与大宗商品 19表1 : 2019年以来中央、监管层关于房地产的表态 9表2 ： 2021年土地购置费预测131 .宏观视角看地产1.1 .房地产的金融属性房地产的资产属性。房地产除了具有基本的居住功能以外，还有很强的资产属性，一个明显的特征是和股票一样越涨越买，甚至出现泡沫化趋势。房地产这种资产属性，决定了房地产投资与基建、制造业投资的逻辑完全不同。图1 :地产销售往往量价齐升图2 :中国房价收入比处于全球高水平（2019年）10.00商品房销*面积:累计同比 7网房价同比60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10 002000-20

5、00资料米渡:T0900ZI0S00Z-0400ZI0E002J*Tozoom10 6I0ZI0 8SZI0KI0ZI99SZIOSIOZnT9T0ZIOZIOZ19=0ZIOOIOZI9600ZTooooozloooz地产、杠杆与顺周期。由于房地产是重要的抵押品，不论是居民还是企业，其加杠杆的重要媒介都是房地产。由于大量贷款抵押物是房地产（或土地），地产背后其实连着杠杆，与广义信贷相互放大和自我强化，加剧顺周期波动。再考虑到房地产背后广泛的产业链,很大程度上制造业的库存周期其实也是房地产周期。图4:库存周期一定程度上也是房地产周期图3:抵质押贷款占比工业企业:产成品货:累计总比比士产开发投资

6、竞成蔽:累廿同比PPI：全部工业品:当月同比一现货价:咪纹钢:。25mm:全国:月6,0005,0004,0003,0002,0001,0000资料来源：Wind ,资料来源：Wind ,1.2 .地产与财政土地出让收入是基金收入最重要的组成部分，不少融资平台最主要的现金流来源也是来自土地。面对财政收支和隐性债务化解压力，政策对房地产市场的稳定也有一定的诉求。疫情冲击下地方财政收支压力进一步加大，这也是引发土地市场放松的重要原因。图5：政府性基金收支缺口扩大图6：土地出让收入对于地方政府至关重要亿元政府性基金收支绕口（累计值）2500020000150001000050000-50001000

7、0亿元70.00%9O7OZONmoozozZU6Toz60/6 TON90/610ZZI/8I0Z90/810Zn90陞 _ozZI/9I0Z90/9T0Zzuz90: TONZI/寸 I0Z90 孑 I0Z90AI0ZZI/ZION90NI0Z60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%90,00080,00070,00060.00050,00040,00030,00020,00010,0000一 地方基金收入国有土地使用权出让收入土地购置费 土地成交价款土垃购置费/上方基金收入资料来源：Wind ,资料来源：Wind ,1.3.政策怎么看地产？(1

8、)地产调控与“三年小周期”2008年以来，我国大致经历了五次地产放松,2008年10月至2009年中、2011年底至2012年、2014年至2016年初、2018年底至2019年初、2020年疫情之后到6月，基本对应稳增长压力最大的阶段。地产作为重要的稳增长工具，在经济下行压力加大时则往往放松，而经济企稳之后则出于民生和风险考虑重新收紧；随着经济内生增长动力下降，地产收紧会导致经济再度面临下行压力，倒逼政策再度放松。地产调控的这种摇摆，导致我国的房地产市场呈现明显的“三年小周期，这一特征在2017年以前非常明显。长效机制下，地产周期被熨平。2019年地产小阳春之后，4月公积金贷款政策趋严、随后

9、对信托、海外债等地产融资均有收紧，2019年7月政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年疫情之后各地出台一系列放松措施，但随着部分地区房价升温引起政策警惕，7月开始以深圳为代表各地收紧政策再升级，政治局会议也再提房住不炒，8月监管出台三道红线收紧地产融资。在政策的精准调控之下，2016年以后地产三年小周期不复存在,虽然2018年年底、2020年疫情之后地产出现短暂的放松，但收得也很快，从整体房价来看并未出现特别大的起伏。图7：地产调控与地产周期资料来源：Wind ,（3 ） “三道红线”影响如何？据21世纪经济报道L 8月监管部门出台新规，将根据剔除预收账款后的资产负

10、债率、净负债率和现金短债比等三项指标，设置三道红线，管控房企的有息债务增长和债券发行。根据我们的测算,50家房企中仅6家处于绿色档，多数房企至少踩一条线，其中27家处于“黄色档、9农家橙色档、8家红色档，特别是剔除预收账款资产负债率对房企约束最强。根据监管规则，绿色档、黄色档、橙色档、红色档有息负债年增速上限分别为15处10%、5羽、0 。如果按照“三条红线监管规则，那么债务融资收紧之下房企扩张受到约束，特别是部分扩张较快的房企。这种情况下，未来房企行为可能会出现如下变化：融资收紧可能导致拿地减少，与此同时更依赖销售回款因而新开工预计不弱；债务表外化（近期部分央企转让地产项目股权以优化负债结构

11、）；加速竣工增厚所有者权益等等（针对“剔除预收账款资产负债率1政策方向明确，具体落实情况还需要进一步观察。按照过往的规律，2021年地产调控即使不加码，三道红线严格实施也是大概率事件。https: m.21 ec79f7e6b3fe050cfcbd48edd4c38.html图8 : 三道红线”测算结果（基于2020年中报）公司名称净负债军（A1）净负债率（殿东板ii不含水续债）货币短债比（A2）别除谀收账款It产负债率（A3）A1100A21满足条件数量2020H1有息负债增幅样本127.0%27.0%2.0175.5%I15.9%样本258.1%58.1%1.6881.6%)1-7.5%样

12、本3199.1%199.1%05285.3%1II34.5%样本4149.0%149.9%0.8682.2%1II4-0.6%样本572.1%78.6%1.9667.4%011.9%样本6181.1%183.8%0.7282.7%1II312.7%样本731.6%31.6%3.3453.8%09.8%样本855.1%55.1%1.4778.2%I113.9%样本945.9%45.9%1.4859.7%0223%样本1051.4%51.4%4.5667.1%015.5%样本1155.4%57.8%1.7770.8%I113.0%样本1239.7%42.6%0.9058.6%119.6%样本131

13、93.1%2005%0.4777.5%1)313.6%样本14115.0%126.4%1.2878.2%1I2-0.1%样本1563.2%66.8%2.3574.2%I11.5%样本1674.0%74.0%1.0669.9%014.5%样本1766.1%95.2%1.8174.2%I117.0%样本18147.2%147.2%1.0782.9%1I211.8%样本19176.7%176.7%0.4478.2%1I)3-4.8%样本20125.1%127.1%1.0474.1%1I212.0%样本2169.9%69.9%1.5280.8%I131.4%样本2276.6%76.6%0.8368.7%112.1%样本2391.2%91.2%1.6873.8%I19.1%样本2465.0%65.0%1.9870.6%)14.