表格模板-房地产开发程序产品流程图73P 精品.ppt
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1、房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金香港模式:香港模式:以开发商为中心以开发商为中心客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按揭融资揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买买地、建造、卖房、管地、建造、卖房、管理理”纵向价值链纵向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式:美国模式:市场化资本运作市场化资本运
2、作聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地产开发的各个环节产开发的各个环节横向价值链横向价值链开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式:主要采用香港模式:依赖房产销售收入和银行依赖房产销售收入和银行提供资金提供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利以圈地、圈钱为主的盈利模式模式投投资资决决策策分分析析投投资资机机会会选选择择意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目进行项目资源资源评评 估估 中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标
3、自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目进行项目资源资源评评 估估 进行项目进行项目资源资源评评 估估 初步可行初步可行性性 研研 究究 可行性方可行性方案案 研研 究究 确定意向地块
4、确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估初步可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划静态经济静态经济指标分析指标分析可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划动态经济动态经济指标分析指标分析动态资金动态资金缺口分析缺口分析项目风险项目风险分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的地
5、块发展可行性方案地块发展可行性方案行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,仍有由政府决策的开发项目,其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。 行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场资本市场中的拿地方式根据渠道
6、不同,又可分为: 投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司,以解决有钱没地形式。 土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来
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