房地产代建行业-绿城管理控股研究报告.docx

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1、1 .中国代建第一股代建行业领跑者绿城管理控股成立于2010年，公司对于代建行业的探索，远早于其他竞争对手，同时作为绿城中国的附属公司，绿城管理控股继承了绿城中国的产品力与品牌口碑，优质的服务质量与及早布局先发优势令公司在代建行业竞争中拥有了强大的竞争力。2020年7月，绿城管理控股在港交所上市，成为中国代建第一股。历经十二年发展，禀赋出众的绿城管理控股已完成全国布局，并坐稳代建行业的龙头交椅。2021年公司已在全国28个省101座城市落子项目345个，完成全国布局。2020年绿城管理控股新签约规模1869万平方米，依据中指研究院统计，公司新增签约建筑面积市场份额占比已达22.3%,营收占比约

2、23.2%,持续占据行业市场份额第一位。1.1 深耕代建十二载与行业共同成长我国代建行业于1993-2004年萌生雏形。1993年，厦门市政府率先对非经营性投资项目实行代建制，拉开代建制序幕，随后2001-2004年间，上海、厦门、宁波等地陆续要求对部分政府项目实行代建制。2004年7月，国务院发布关于投资体制改革的决定，要求全国范围内对非经营性政府投资项目加快推行代建制，代建制正式开始了在全国各地推广。绿城管理控股是我国代建行业最早的探索者，其对代建业务的摸索几乎贯穿了行业的发展历程。尽管公司于2010年才正式在绿城内部成立，但绿城对于代建业务的摸索早在2005年就已起步；公司建立后又在代建

3、行业耕作十二载，公司已由萌芽走向成熟：业务探索期(2005-2009),绿城管理尚未单独成立，但期间绿城中国已开始在 尝试布局代建业务，并完成初步商业模式探索：2005年，绿城中国首次介入“城中村”改造和安置房代建；2009年，在绿城内部轻资产业务模式逐渐成型。|2: TOP5代建公司份额(20182020年累计新签面积)公司D, 6.2%在这5年间，国务院、建设部等有关部门也发布多个代建相关的法律法规，为代建制的推广及执行细则提供纲领指引；在重庆、河南、山西等地地方性的代建模式及执行规定陆续出台，以政府代建为主体的代建项目在各地逐步落位。快速发展期(2010-2015),代建业务在绿城内部独

4、立，业务平台逐步完善：2010年，绿城房地产建设管理有限公司成立；2012年，代建业务实现平台化发展；2015年，绿城管理集团成立。随着土地市场热度升温，房企利润空间受到挤压，另一方面保障性住房建设得到快速发展，政府代建受到市场关注，代建行业进入快速发展期。完善成熟期（2016-2022）,公司发展为行业龙头、服务标杆及规则制定者，并完成上市：2016年，公司开创代建4.0体系，创立完善的服务体系；2018年，绿星标准正式发布，设立了行业内首个代建标准;2020年7月公司在港交所上市；2021年绿城管理控股牵头主办首届中国代建价值峰会。2016-2022年期间代建行业得到快速发展，由于土地成本

5、上升，传统住宅开发利 润受到挤压，代建业务可为房企提供稳定利润，代建规模逐年递增，金地、雅居乐、当代等多家房企成立独立的代建公司，绿城、建业代建业务分拆上市。1.2 股权结构稳定管理团队经验丰富公司股权集中，控股股东绿城中国为国资委全资控股公司，提供强劲的股东背景。绿城中国持有73.17%股份，基石投资人股比为4.26%,公司股权集中度高，结构稳定。国务院国资委全资控股中交集团持股绿城管理控股母公司绿城中国比例25.05%,为公司大股东。穿透中交及绿城中国，国务院国资委为公司实际控股人。公司高层团队经验充足，资源丰富，多位高管长期为绿城集团员工，对公司理念、产品及经营模式有深入理解。董事会主席

6、郭佳峰先生2000年加入绿城集团，拥有超过25年行业经验，在项目开发及工程营造方面拥有丰富经验。行政总裁李军先生是代建行业的资深探索者，2010年李军先生任职绿城首个商业代建项目总经理，伴随绿城管理控股一路成长，在其带领下公司创立了代建4.0体系及绿星标准，并稳步成长为代建行业的龙头。（报告来源：未来智库）I3: TOP5代建公司份额（2020年新签建筑面积）公司D, 7.7%公司C, 8.4%,3.股,23.1%公司B,95%公司庆,10.6%2 .行业格局：代建行业迎来历史机遇市场规模2.1 代建行业发展及业务模式代建这一概念最早起源于政府代建。1993年厦门市首先开始针对市级财政性投融资

7、项目进行委托代建试点。彼时我国正处于计划经济向市场经济过渡时期，社会建设政府项目占比较高，为了提高政府项目的资金使用效率及专业化水平，代建模式得以逐步推广。2004年，国务院发布了关于投资体制改革的决定，要求全国范围对非经营政府投资项目实行代建制，此后，代建制在全国各省市得到快速推广应用。代建行业的第一次快速发展来源于保障性住房为主的政府代建业务。2008年后，我国保障性住房体系得到快速发展，依据2021年9月国务院新闻办公室发布中国的全面小康白皮书，我国已累计建设各类保障性住房和棚改住房8000多万套，诸如经济适用房、廉租房、公共租赁房等类型保障房为政府代建提供了市场空间，是代建行业第一次规

8、模扩张的主要原因。进入2016年后，商品房市场竞争升温，商业代建受益并登上舞台。在竞争日益激烈的商品房市场，客户对商品房产品的质量及开发商品牌要求也越来越高，导致 部分中小房企需要引入客户认可度高的品牌房企为项目背书，并提升项目整体品质，进而提升项目盈利与去化能力；另一方面，土地价格的逐步提升，导致房企利润空间受挤压，而商业代建可以提供稳定可观利润，越来越受到房企重视。此后品牌房企开始布局代建，代建行业迎来第二次快速发展期。自1993年厦门首先试点代建制，行业至今已发展近30年，形成了商业代建、政府代建为主，资本代建、配资代建等模式为补充的多种发展模式。2.1.1 政府代建政府代建是由政府机构

9、对非盈利项目，通过招投标选择经验丰富、符合项目要求的代建单位进行项目全过程管控的代建模式：|4： TOP5代建公司份额（2019年营业收入）公司D, 4.3%从项目主体来看，代建对象均为公共项目，其中以各类公共住房占比最高，另外也包括各类基础配套设施建造，如医院、学校、博物馆、体育馆等。从服务内容来看，由于政府代建项目多为非盈利项目，因此代建公司管理重点 聚焦在项目质量、成本、进度层面，也因此对代建公司的营销包装、品牌效应 的关注度较商业代建项目更低。从收费方式来看，政府代建常常采用项目总投资额固定比例计算代建费用，以绿城管理为例，公司政府代建固定费用一般占项目总投资额的0.4-2%。此外为了

10、提升项目的成本及进度管理，也存在部分基于项目进度或预算结余的奖励。从代建目标来看，政府代建一方面从市场引入了专业的代建公司，有效提升了项目的成本、质量、进度的管理水平，另一方面也将政府从全面主导的位置调 整至监督者，从制度上避免了权责不清，管理失位的风险。2.1.2 商业代建商业代建是由商业项目拥有人，委托代建公司输出品牌输出、管理等服务，以提升项目盈利能力，并支付代建费用的代建模式：从项目主体来看，代建对象以商业住宅项目为主，这部分项目通常项目所有人 已获取土地使用权，并为项目各项投入出资，代建公司仅负责提供代建相关各项服务。从服务内容来看，由于商业代建项目的最终目标在于通过代建公司的服务获

11、取额外收益，因此代建公司在服务过程中除了早期项目定位、施工、成本管理以外，还会为项目拥有者提供营销方案、销售管理，为项目的购房者提供后续物业管理、售后管理，并使用授权品牌使用。45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%26.57%41.10%332%23.20%从收费方式来看，费用由多个部分组成，除员工薪酬福利费用外，代建公司常 会基于项目最终表现获取额外代建费奖励，主要包括项目销售价格、项目实现利润等，较常见收取方式为按销售额的4-6%收取代建费。从代建目标来看，商业代建的目标在于通过代建公司的服务提升项目拥有者的项目收益.，包括在项目售价、去化速度、品牌口碑等方面实现提升。在

12、传统的纯商业代建之外，近期商业代建也衍生出其他模式，诸如配资代建、股权式代建、资本代建等。二者差别主要在于项目资金来源差异。其中配资代建的投资资金来源在项目持有人外，部分由代建公司通过自身资源引入；股权式代建则是指代建公司出资在项目中享有小股权（通常小于10%）,在代建过程中同时收取代建费并获取股权收益.；资本代建是指项目所有人为信托、保险公司等金融机构的商业代建。以上几种模式，较纯商业代建更为灵活，使房地产等项目开发具备了更多种可能。资金紧张的项目拥有人可以通过配资代建获取代建方的资金支持；代建公司也在股权式投资中可以获取项目股权收益.，同时也强化了管理过程中的话语权；而金 融机构在开发经验

13、不足的背景下，也可以通过资本代建参与到项目开发中。2.2 代建行业的特点代建的本质是提供项目运营服务的轻资产模式。相较于传统房地产开发公司，通过负债拿地、开发、销售的业务模式，代建行业并不需要代建公司在早期投入过多资金，代建过程中的资金支出基本均由项目所有人支出，代建公司负责提供服 务并获取代建费用，也因此代建有着传统房地产开发不具备的轻资产模式优势。代建的利润水平远高于传统房地产开发业务。中指研究院统计2017-2020年传统房地产开发公司净利率保持在13.4%-14.7%, 23家代建公司综合净利率为25.1-25.4%o我们选取已上市的绿城管理控股和中原建业两家代建公司及其关联地产开 发

14、公司比对，也可以发现绿城管理的净利率始终高于绿城中国12个百分点以上，即使同一公司内部，代建业务的盈利能力高于传统的房地产开发业务。图10: 20172020代速及房地产开发行业净利率30.0%一 1代建房地产开发25.0%20.0%15.0%10.0%0.0%代建公司以品质型房企及规模型房企为主，出于提升项目品质及盈利能力的需求，代建公司品牌力、产品力有较高要求。当下已布局代建业务的主流代建公司有20余家，均以大中型品牌房企或产品力较高的品质型房企为主。这也源于代建行业服务内容要求，即提高委托人的产品品质及品牌口碑，提高项目经营管理水平与收益，代建公司的产品力、专业技术、品牌口碑均需位于行业

15、前列。代建行业更为稳定，且有一定逆周期性。从历年商品房销售面积与新订约代建面积同比增速逆向趋势可以较明显发现，代建行业在商品房下行时规模增速更为明显。传统房地产市场较容易受到市场周期影响，当市场下行时，项目销售价格及销售去化速度下行，企业业绩承压。相比之下，代建公司一方面源于业务的组成中有一部分为政府代建，受市场影响较小，甚至存在政府为了对冲房地产下行的经济压力，会加大基础设施建设，政 府代建营收可以保持相对稳定；另一方面，当市场进入下行周期，市场竞争更为激烈，购房者更关注产品品质及开发商口碑，迫使部分中小房企与代建公司合作，以实现更高的销售价格与流速，提升公司品牌、产品力，利用代建公司的信用背书，拓宽资金渠道，同时利用代建公司成熟的管理体系降低开发成本。代建行业的渗透率仍处于低位，行业处于快速发展期。我国代建行业渗透率持续 提升中，截止至2020年,我国代建行业新增订约总面积约为8000万平方米，占当年商品房销售面积的4.6%,渗透率保持稳定增长。依据中指研究院统计，国外代建渗透率普遍在20-30%,我国的代建行业渗透率及规模仍有较大提升