关于开展农村宅基地“三权分置”改革工作的若干意见（试行）起草说明.docx

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1、关于开展农村宅基地三权分置”改革工作的若干意见送审稿一、起草背景以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央“三农”工作精神，以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标。同时，为全面完成省委、丽水市委布置的各项任务，扎实推进浙江高质量发展建设共同富裕示范区的战略目标。根据中共中央办公厅国务院办公厅深化农村宅基地制度改革试点方案（厅字（2020） 18号）、农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知（农经发2019）4号）、丽水市委市政府农业和农村工作办公室关于印发关于促进闲置农房盘活利用的实施方案（试行）的通知（丽农办（2020） 3号）等文件精神，参

2、照瑞安市关于开展农村宅基地“三权分置”改革试点工作的若干意见（瑞委发（2018） 30号）文件，结合我市实际，制定若干意见。二、起草过程根据市委市政府工作部署，探索以宅基地“三权分置”改革,推进农文旅融合产业项目发展的路径工作要求，2021年12月20日开展闲置宅基地（农房）摸底调查工作。12月20日、1月19日，先后赴义乌市、德清县考察学习。12月28日起着手起草闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作实施方案等子方案并修改完善。2月份赴屏南镇合兴村（闲置农房+规模化流转）、道太乡安平村（闲置农房+屋顶盘活）等地开展实地调研，探索多种闲置农房盘活利用模式。3月19日，起草了关于开展农村宅基地”三权分

3、置”改革试点工作的若干意见（初稿）并及时补充完善。3月22日，组织各相关部门协商讨论、征求意见建议。并于4月6日和4月19日两次征求资规局、建设局、金融发展中心等有关单位及19个乡镇（街道）意见建议，进一步补充完善。4月25日，向分管市领导就若干意见情况做了专题汇报，并提交司法局法制科进行合法性审查。4月27日，赴瑞安市考察学习农村宅基地“三权分置”改革工作，融合先进经验举措。并于4月30日、5月8日，向市委领导及分管市领导就若干意见起草制定情况进行专题汇报。5月12日根据市委、市政府工作要求及合法性审查意见，进行补充完善，最终形成了若干意见（送审稿）。三、框架内容关于开展农村宅基地“三权分置

4、”改革工作的若干意见（试行）1个若干意见及10个子方案，根据上级指导文件稳慎推进的工作要求，坚持不破法的原则，结合我市实际，形成若干意见（送审稿）。（一）若干意见正文部分1.搭建改革“四梁八柱若干意见正文主要包括指导思想、基本原则、改革范围、工作目标、工作内容及工作保障六个部分。重点建立农房（宅基地）数据库及编制村级发展规划、宅基地取得及分配保障制度、宅基地有偿调剂使用制度、农房（宅基地）产权明晰制度、闲置农房（宅基地）使用权流转制度、闲置农房（宅基地）盘活激励机制、流转农房（宅基地）改造审批制度、农房（宅基地）盘活金融支持制度、宅基地有偿退出制度、宅基地民主管理制度、宅基地监督管理执法机制1

5、1项改革机制。其中10个配套政策方案对宅基地取得分配、使用权流转、确权登记、盘活利用、民主管理、改造审批及金融扶持等提出了明确具体、可落地的举措和指导意见。2,突出改革“有的放矢一是维护所有权。建立村级民主管理决策、审查机制，规范宅基地（农民建房）资格权认定及审批事项“一事一议”等决策公示程序。并结合基层执法，建立村级巡查监管机制，强化村级违法占用土地和违规建房巡查监管配合，发挥村级主体履行责任及化解基层矛盾纠纷作用。二是巩固资格权。建立宅基地农房资格权确认机制，根据村股份经济合作社相关规定，按照社员身份进行认定、登记、变更，并发放宅基地农户资格权登记证形成村级宅基地资格权登记簿。三权流转合同

6、签订、流转鉴证、使用权流转证书颁发及探索使用权抵押登记等环节，建立使用权流转登记制度，利用市镇两级产权交易中心，为使用权流转交易搭建服务平台。并探索建立符合不同区域实际和需求的农村闲置资源盘活利用开发模式。四是明晰产权。全面开展农村宅基地及住房确权登记颁证工作及“一户多宅”整治工作，坚持“一户一宅”，依法处置原则，分类稳步化解历史遗留问题，完善农村不动产权制度，维护农村村民合法权益,夯实改革基础。是放活使用权。规范农房（宅基地）使用权流转行为,绕使用3 .配套改革“共同发力”。一是流转后的农房改造审批方面。允许改革实施村范围内，农房（宅基地）流入方根据流转合同约定和业态经营、规模化经营需要，依

7、照审批规定对闲置农房（宅基地）进行适当改造，改造后建筑面积可扩大15%o二是在政策鼓励支持方面。完善我市旅游、农家乐（民宿）发展扶持政策，2021年11月我市已出台龙泉市加快旅游发展扶持政策，我局重新草拟了关于加快推进龙泉市农家乐（民宿）发展若干政策（征求意见稿），鼓励多种发展业态模式，支持民宿产业发展，实现农文旅融合发展。三是在金融支持方面。鼓励金融部门、银行探索金融产业研发，建立促进发展必要的资金支持。4 .稳慎改革“落地见效”。一是第三点改革范围，我市拟以试行的形式，全市各乡镇（街道）择优选择若干个经济基础比较雄厚、民主管理比较健全、自然人文特点鲜明、村集体班子战斗力较强的农村集体经济组

8、织，组织申报，经工作领导小组审核备案后实施。二是增加了第五部分中第十一条，根据我市推进“大综合一体化”行政执法改革工作基础上，深化完善宅基地监督管理执法机制。三是组织协调情况。我市拟定龙泉市农村宅基地“三权分置”改革工作领导小组组成和职责分工（附件11）,明晰了工作职责，统筹推进改革工作。（二）10个配套政策方案1 .子方案一：制定了龙泉市农村宅基地取得置换管理暂行办法，明确了农村宅基地取得的条件、对象【根据一户一宅政策,无房户、危房户等情形取得分配】和流程【农村宅基地取得由本村村民向村集体经济组织申请，经村集体经济组织集体会审、公示无异议后，报属地乡镇（街道）审批，涉及新增建设用地的，须报市

9、自然资源和规划局办理农转用审批手续】。对村庄整体搬迁后的土地，结合农村全域土地综合整治规划要求，进行建设用地复垦等，具体参照龙泉市“大搬快聚富民安居”政策执行。同时根据我市宅基地暂行管理办法及“一件事”审批制度确定了取得条件和审批面积标准等内容。2 .子方案二：制定农村宅基地有偿调剂使用暂行办法，规范我市农村宅基地有偿调剂工作，提高农村宅基地节约集约利用水平，切实保障村集体经济组织及其成员权益。下一步由资规局、农业农村局、法制办等部门协商讨论，研究有偿使用相关政策执行标准，确定其可行性和可操作性。3,子方案三：由自然资源和规划局制定全面推进农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案（龙自然资规发

10、（20224号），包含指导思想、目标任务、工作原则、职责分工、工作步骤、工作要求等六个方面，侧重于农村宅基地及住房确权登记发证工作部署、任务分解、“一户多宅”排查。目前我市按照（龙土资发20189号）龙泉市农民占用土地违法建住宅处理办法文件执行。4 .子方案四：制定了龙泉市农村闲置农房（宅基地）使用权流转暂行办法，培育闲置农房（宅基地）流转市场，规范农房（宅基地）流转行为，明确流转程序。其中农村闲置农房（宅基地）使用权流转（租赁）期限为20年；流转合同鉴证由乡镇（街道）农村产权交易中心负责，报市农村产权交易中心备案。5,子方案五：制定了龙泉市农房（宅基地）使用权流转登记管理暂行办法，在符合流转

11、年限、规模、业态等条件的情况下【农房（宅基地）使用权流转登记必须符合以下条件：流转协议时间在15年及以上年限的；流转规模要符合单幢农房（宅基地）5间及以上或同一行政村内规模化经营10间及以上的；流转的业态符合各类资本发展休闲度假、居家养老、乡村旅游（农家乐）、农村电子商务、创新创业、民俗手工艺、现代农业等要求；禁止以流转名义实施“私人会所”和“别墅”建设工由市不动产登记中心登记核发农房（宅基地）使用权流转证书，探索使用权流转抵押贷款。6 .子方案六：参照德清县宅基地改革制度体系制定了龙泉市农村宅基地村级组织主体作用履行机制的实施意见，明确宅基地所有权管理、资格权认定，强化村、乡镇主体责任落实。

12、【建立资格权确认机制，明确认定、登记、变更等程序，学习创新村股份经济合作社宅基地农户资格权登记簿、宅基地资格农户资格权登记在等；建立审批审查机制，结合建房“一件事”审批，严格把控“一户一宅”标准及资格初审、放样排基、验收等程序；建立完善民主管理决策机制，融合村股份经济合作社宅基地管理章程、一事一议、村级决议公示等管理机制；建立巡查监管机制，发挥村级主体监管责任；建立矛盾纠纷处置机制，发挥村级处置化解力度。其中涉及宅基地人员核定、选址初审、放样排基等内容结合“一件事”办理程序进行修改调整】。7 .子方案七：参照丽水市委市政府农业和农村工作办公室关于印发关于促进闲置农房盘活利用的实施方案（试行）的

13、通知（丽农办（2020） 3号）文件，制定龙泉市农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作实施方案，明确闲置农房（宅基地）盘活条件，以乡镇为单位建立统一数据库，聚焦闲置农房（宅基地）盘活条件、储备制度、流转登记制度、重建改建审批制度、农村产权交易平台、盘活纠纷调处机制等6个方面重点任务。学习借鉴瑞安市盘活条件、专业化规模化流转创新举措、规范农村闲置宅基地（农房）租赁合同管理和完善利用农村产权交易中心等线上线下平台。8,子方案八：经与文广旅体局对接，采用了 2021年11月我市刚刚出台了关于印发加快旅游业发展扶持政策的通知（龙政办发2021） 39号）。目前市农业农村局已重新草拟了关于加快推进龙泉市农

14、家乐（民宿）发展若干政策（征求意见稿），完善出台民宿产业发展相关扶持政策。9 .子方案九：制定农村流转农房（宅基地）改造管理暂行办法，结合我市城乡风貌整治利用等工作要求，明确改造方式【包括原拆原建、局部改扩建（存量建设用地范围内增加建筑面积不超过15%）、房屋结构加固、外立面改造、内部装修升级、屋顶改造、阳台改造等政策】。主要根据丽水市自然资源和规划局 丽水市农业农村局关于闲置农房重建、改建审批有关政策的指导意见（丽自然资规发（201933号）、龙泉市人民政府办公室关于印发龙泉市农村村民建房审批暂行管理办法的通知（龙政办发2013） 136号）和龙泉市农业农村局龙泉市自然资源和规划局龙泉市住房

15、和城乡建设局关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知（龙农字202124号）文件进行调整。10 .子方案十：制定关于金融支持农村闲置农房（宅基地）盘活的实施意见，重点探索农房（宅基地）抵押贷款机制，鼓励金融机构开发相关金融产品及建立风险防控机制，加大金融支持力度。四、制定依据1 .中华人民共和国土地管理法2 .中共中央办公厅国务院办公厅深化农村宅基地制度改革试点方案（厅字2020） 18号）3中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发2019） 11号）4 .农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知（农经发（2019） 4号）5 .丽水市委市政府农业和农村工作办公室关于印发关于促进闲置农房盘活利