工厂物业管理方案-投标方案.docx

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1、文件名称：投标方案!牛编号：_编 制：.审 核：批 准：一、公司简介3二、物业管理指导思想、效劳理念4三、拟采用的物业管理方式5四、现场物业管理的组织架构示意9五、现场管理处工作职能组织运行示意10六、物业管理人员的选聘、劳资管理、培训13七、内部管理制度19八、物业管理效劳具体内容和管理措施23九、物业管理效劳标准27十、紧急事件应对预案29十一、日常管理制度及岗位考核方法33十二前期开办费35十三、物业效劳测算说明36十四、结束语381、企业法人营业执照正、副本2、物业管理企业资质证书正、副本3、企业税务登记证正、副本4、企业组织机构代码证书公司简介深圳*物业管理成立于*年*月，是一家提供

2、物业效劳、保 安效劳、保洁效劳的专业企业，公司注册资金*万元，具有国家物业 管理*级资质，并通过IS09001： 2000质量管理体系认证。公司现有员工300多人，管理人员80%以上具有大专以上学历， 操作效劳人员98%以上具有多年物业管理及效劳工作经验，拥有保安 队、环卫绿化队、综合维修队等10多个专业化效劳队，拥有清扫车、 吸污车、垃圾车等大中小型设备50余台，能够满足各类办公场所、 工厂及大中型居民区的物业综合效劳需求。时代带来机遇，机遇伴随挑战，公司建立了完善的健康、平安、 环保管理体系和门卫、巡逻、义务监督员、警务区“五位一体治安 防范体系，完全有能力确保接管的各类小区和非住宅建筑在

3、最短时间 内实现治安、保洁、绿化、维修等工作的科学标准管理、优质高效效 劳。天中物业团队在时代的大潮中不断开拓创新、发奋图强，形成了 人性化、专业化的管理效劳特色。以“效劳第一、业主至上、老实守 信、依法经营为宗旨，以争创“合肥一流、安徽知名为目标。公司奉行“更标准、更专业、更完善、更贴心的企业精神及专 业效劳，用户第一、尊重同行、追求综合效益的经营理念，切实维护 产权人、使用人的利益，努力做到所管理的工程实现市优、省优、国 优。指导思想效劳理念 管理目标指导思想在市物业主管部门的指导下，坚持全心全意为业务效劳的宗旨， 恪守“老实守信、业主至上的经营方针，认真贯彻物业管理条例， 按照IS090

4、01国际质量体系标准标准各种规章制度和工作行为，为业 主营造平安、舒适、健康、文明的工作环境。效劳理念实行质量标准跟踪管理，追求效劳零缺陷，到达业主的要求，超越业主的期望。管理目标一年内达市优标准二至三年内达省优标准四至五年内力争到达国优标准拟采用的物业管理模式根据*制衣工程特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机 构，全面负责该工程的日常管理运作，统管整个内外事务，公司与管 理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为表达以客户为尊 的效劳理念，深化保安、保洁的内涵，我们提出全新的“酒店式效劳 的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理效劳。(1)方案目标管理：根据*物业管理条例和工

5、程的实际要求，制定各项管理制度； 针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标, 全部落实到班组和个人，进行指标分析。(2)督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班 组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法：A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效 考核方法，以此来调发动工的工作积极性；B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工 作流程，以此来指导标准员工的言行，提高工作效率和工作质量。C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作方案， 检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法；D、培训教育：通过各种教育手

6、段培养员工敬业精神、责任意识,加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。ISo9001管理体系：物业管理处根据ISO9001管理体制和 物业管理行业的效劳要求，依照公司制定的作业指导书、程序文件、 质量手册和质量记录等工作文件，使管理处各项管理活动都纳入标 准，实行标准化管理。(4)协调管理A、用协调管理的方法解决各类矛盾或冲突；B、鼓励员工、业主对物业管理效劳工作提出合理化建议或投诉, 增加效劳意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化；C、对员工效劳态度、效劳质量等造成业主不满意的现象，采取 批评教育、行政处分等手段加以解决。(5)控制方式A、严格的岗位责任制和完善的管理规

7、章，实行责任、目标控制;B、采用量化考核方法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制;C、由物业部对物业管理的各项工作进行考核、检查、监督、催 办、使管理处的运作控制更为严谨；D、标准、标准、流畅、严密的运作流程、环环相扣；E、24小时值班制度，保证各项工作及时完成；F、设立物业主任信箱，公示24小时监督投诉 ；G、日检、月检与抽查相结合，对各项效劳工作进行检查与催促。(6)鼓励机制A、实施日常管理目标责任制，增强管理处的工作主动性。我公 司将参照全国物业管理优秀大厦的标准制订各项管理指标，管理处将 按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。B、实施奖励、破格提升制度，调动全体员工的工作热情。管理 处员

8、工将实施奖惩制度与绩效考核管理方法，竞争竞聘上岗，以形成 竞争鼓励机制，提高员工工作的积极性。C、人性化管理。公司尊重每一位员工，关心每一个员工，使其 保持良好的工作心态，为业主提供优质的效劳。监督机制监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必要的外在约束条 件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证管理处和工作人员依法办事, 一是公司对管理处人员进行监督，二是联亚公司对管理处及工作人员 是否依法进行物业管理活动进行广泛的监督，形成多方面综合的监督 体系，同时，通过实行监督、反应监督等各种手段，实现监督管理的 闭环机制，以保证物业管理监督机制的有效实现。我们将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律

9、、法规的 要求开展工作，并适时地宣传物业管理有关法规、政策、定期向联亚 公司汇报物业管理运作事务。分解量化目标进行考核，具体做法：A、公开监督制度，公布管理处监督投诉 ，设立管理处主任 信箱，24小时受理投诉；B、评议制度，管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反应， 对联亚公司或其它业源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反应, 征询对物业管理效劳的意见，了解联亚公司对物业管理工作的评价， 了解联亚公司的要求，不断地持续改良，提高效劳质量，为联亚公司 提供满意物业管理效劳。C、定期报告制度，管理处定期向联亚公司分管领导报告工作， 汇报物业管理事宜，确保实现效劳承诺。现场工程管理组织架构示意图现

10、场物管处工作职能组织运行图信 息 反 馈 收 集人员选聘、劳资管理、培训（二）人员的选聘及管理企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其 实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极由 外部招聘引进，为公司培养一支过硬的员工队伍。我公司人员管理的宗旨 是以人为本，善待员工，标准管理，人尽其才。我们的人员管理体系由以 下几局部组成：确定标准、严格招聘管理处为保障物业管理效劳过程的质量,对人员选用标准将确定以下 几项硬性指标：1、 知识层次：为了符合高品质物业管理的要求，管理层人员除要求100%的高中以上文化程度以外，局部岗位引进专业技 术人才。2、 录用考核：

11、所以管理层人员，均经过正常的笔试、面试等录 用考核，成绩合格者可录用；作业层人员要通过技能考试。3、工作经验：所以管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有 其它相关管理工作经历。量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘潜能，我公司对 企业的人力资源进行有效配置,合理设计各工作岗位的工作内容和职责范 围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分表达“会用人，用好 人的思路。我公司规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带着，到 基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作 能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是 在一专多能的

12、问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。标准管理，分层实施1、组织落实，制度标准：我公司的人员组织管理靠的是可见的、具 体的企业标准，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立 一套合理公正的奖励制度。通过标准企业运作，约束员工行为。2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素, 所以在管理中我公司对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如：对 管理层员工实施授权管理，既在一定的工作范围内让他们自己管理自己, 增强管理人员的责任意识。3、标准言行，注重仪表：我公司将员工的言行举止、仪容、仪表等 软性因素纳入标准化管理范畴，制订了详细的员工守则、效劳手册。同时 我公司还将

13、拟定每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、效劳质 量执行标准，标准企业和员工的运作，确保管理和效劳质量。素质评价，绩效考核1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素 质效能的内在保障。对考核出的佼佼者，我公司将采用“让最明白的人最 有权,让最有责任心的人最有权。通过实践我公司总结出包括考核评鉴、 行为测评、专项考试等三种评价方法在内的管理人员素质体系，对员工的“德、能、勤、绩进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作效劳台标 准和量化考核标准,并推出一整套突出绩效与完全测评相结合的考核实施 方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细的绩效考核指标，业 绩的好坏、质效的上

14、下、综合素质的优劣决定了该被考核人的奖励。使考 核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有压力感、责任感 和紧迫感。2、末位淘汰，吐故纳新：为使联亚公司物业管理队伍更有战斗力和 生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合 考核，实行末位淘汰制，淘汰率在5%左右，这样做既留住了企业所需的 人才，同时又吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造内聚力的 “秘密武器。（三）人员的劳资管理人员的劳资管理按照公司集中管理，各工程管理处具体实施的原则 办理。1、人员的劳资管理具体由公司办公室负责。2、管理处劳资员每月按时将审核、审批完的工资表交到公司办公室 劳资员处。3、公

15、司办公室劳资员每月按国家有关规定及时准确计算和上缴员工 养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险、个人负担局部由单位垫 付的，按月在工资中扣回。4、公司办公室劳资员按照国家政策办理技术工人培训、晋级手续，并兑现工资。5、公司办公室劳资员接到新报到大中专毕业生的档案，及时为其办 理工资核定、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险。报到之日 起核算工资，并兑现工资。（四管理人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的根底工作，是企业保 持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍，可以通过有效的培训得 到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。我公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的根 底工作，每年安排周密的员工培训、考核方案。1、培训体质培训体系2、培训原则因需施教、培考结合、观念在先、注重实效3、培训目标品德优良、观念到位、胜任岗位4、培训内容(1)观念培训(针对全体人员)道德观念、效劳观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、 本钱观念、平安观念以及公司的企