工业园欧洲城物业管理方案-X物业管理有限责任公司.docx

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1、物业管理方案编号：蓝天物业管理有限责任公司二O一三年一月二十五日欧洲城物业管理方案（草案）根据“欧洲城居住小区的设计特点，现拟定小区物业管理方 案。我们真诚希望在效劳合作中，能使业主和住户充分享受到物业 管理所带来的方便、温馨和周到的效劳，使“欧洲城物业持续升值, 为住户营造一个平安、整洁、优美、方便的温馨社区，提升生活品质， 实现业主、开发商、物管处和谐、多赢的经营目标。一、“欧洲城物业概况 “欧洲城位于,地理 位置优越。总建筑面积约 平方米，规划容积率：占据交通“黄金点，交通便捷，银行、学校、酒店、邮局等生活设施齐全，是居 家置业的理想物业。美丽的社区，更需要耐心、细致、负责任的物业 去用

2、心呵护。二、接管后将采取的管理档次及效劳标准根据“欧洲城的实况，我处确定其物业为中档管理。其效劳标 准如下：一）建立24小时值班制度，设立效劳 ，接受业主和使用人 对物业管理效劳报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的 收集和反应，及时处理并有回访记录。（二）定期向住用户发放物业管理效劳工作征求意见单，对合理 建议及时整改。满意率达98%以上。（三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%,返修率不 高于l%o（四）每年公开一次物业管理效劳费用收支情况。（五物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。（六常规性公共效劳。1、房屋管理及维修养护1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图

3、。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画 现象。（3）空调安装统一，防护网安装统一。2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。1）供电系统。保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知 原因。2弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织 开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火 灾平安隐患。(4)给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道 路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维 修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。3、共用设施管理。共用配套效劳设施完好，

4、大门厅、道路、楼道等 公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。门)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语 标准，处理突发事件。(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(3)车辆出入管理严格，有登记。4)停车位停放整齐，场地整洁。5)危及人身平安处设有明显标志和防范措施。6)联系群众，搞好群防群治。(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理，做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。门)环卫设施完备。2)实行标准化清扫保洁。3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地

5、无纸屑、烟头等废弃物。5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4绿化完好率到达98%以上。7、室内装饰装修管理二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体 性，抗震性和结构平安。1）受理本小区二次装修咨询与审批。（2）所有装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。门催促外来人员在三天内办理暂住证手续。2配合派出所对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册, 确保小区的生活平安。9、社区文化1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。2）制有“居民精神文明建设

6、公约。(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。(4)业主满意率95%以上。(七)针对性的专项效劳代理或收费业务1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等效劳。3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。4、提供维修效劳并做到急修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。6、代住户维修户内下水疏通。7、免费重装电脑系统及提供杀毒软件。三、拟采取的管理方式“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质效劳是本物 管处的根本理念，标准化管理，贴心效劳，铸造品牌物业的信誉与形 象。(一标准化管理物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理效劳内容、标准

7、、档 次很难进行全面了解，业主对效劳质量与收费关系的误解是当前物业 公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常 管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本 物管处从工程前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水 及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民效劳，均实施全 面的、标准化质量管理，使物业管理行为向标准化的中等城市惯例靠 拢，在内部管理上自律、制度上创新，以到达管理严格有序、效劳质 量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、物业信誉度得到提高。（二沟通效劳至上组织、沟通、协调能力是物管的一项不可或缺的重要素质，具备 这项素质，工作中的各项矛盾

8、往往可以大事化小、小事化无；反之， 则误会重重，隔膜加深。目前大多数物业受投诉主要在于沟通不畅所 致。为此，本物业专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投 诉、较好解决业主提出的问题（合理要求、答复业主疑问、设置业 主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，开展与业主的良好关系。同时， 鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，要求管理人员亲力亲为，实 行走动式管理，亲临效劳一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道 德，重老实，对业主有求必应，保证效劳质量。但凡业主对入伙交房 时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用标准物业的耐心、亲 切的效劳优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解局部业主似懂 非懂的怨

9、气、误解或投诉，并按物业管理的标准要求登记下来，书面 呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业、物业与业 主之间错综复杂矛盾的做法与行为。（三）缔造亲善和谐温馨的社区文化创造一个和谐、文明、舒适、和谐的生活与居住环境是我处与业 主的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善、和谐的社区文化, 与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导员工开展与业主、派出 所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不管员工在工作 期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热 心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为 自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。四、

10、为开展兴隆花园物业管理所配置的人力、物力资源人员设置根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积万平方 米计算，欧洲城管理处拟设置工作人员人。职位人数负责内容管理主任人负责总体工作安排联络主任人负责水、电包括弱电、门窗、土建设备、设施及其它维修、保养等具体工 作落实。楼管员 人 负责装修监管抄水表工程人员2人负责收费兼文秘1人车管员/停车场自行车棚管理人保洁员人保安人员人负责门卫、岗亭、车辆出入、巡逻五、欧洲城物业管理的具体操作贯彻“以人为本、业主至上的效劳理念，从工程前期管理、入 伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、平 安、保洁、绿化以及便民效劳，均实施全面的、标准化

11、质量管理。 逐步建立完善的平安保卫系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、 绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。（一）前期准备对承接工程进行深入研究，了解工程规划、物业特点以及周边地 区物业分布情况、平安状况，结合本方案拟定特定物业工程的管理方 案；筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对工程特点制定各 项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协 议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公 设备；物业接管进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1 .内部机构的设置与拟定人员编制2 .物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前半个月。培训内容

12、为：专业管理概念，紧急应变 的处置，业主及用户投诉的处理。3 .规章制度制定1、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写 业主公约、用户手册并在入伙时发放。2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级 员工岗位职责及工作程序并在入伙前完成。（二）物业管理的启动1 .物业的接管验收1、产权资料工程批准文件、用地批准文件、建筑执照复印 件）。2）、技术资料（竣工图、水电图、设备的检验合格证书等2 .入伙管理1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统。 发放“入住通知书、“业主手册，明确入伙验收手续、收费标准, 签定“欧洲城小区物业管理效劳协议、“欧洲城房屋装修管理

13、效劳 协议、”业主公约；礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问； 签订“物业管理委托合同等；通过宣传使用户了解和配合物业管理 工作；向用户发放住户须知配合用户搬迁，协助用户搬迁以及交通指 挥等；做好用户搬迁阶段的平安工作，合理协调保安人员值班、巡逻, 适当增加保安力量。2、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解 业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比 例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好根底。3 .二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房 长期正常使用，将依物业管理条例、建设部第46号令建筑装饰装修 管理规定、家庭居室装

14、饰装修管理试行方法等有关法规以及前期物业 管理协议、用户手册、业主公约执行管理。作业现场管理时，管理处将采取必要的平安防护和消防措施，保 障作业人员和相邻居民的平安，控制现场的各种粉类、废气、固体废 物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或防止对相邻居民的日 常生活造成影响。平安防范管理。二次装修施工人员须按规定办理证件，接受管理 处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生; 进行二次装修中用电、天然气、明火平安管理，消除消防隐患；二次 装修与入住并存期间，加强平安防范重点宣传，有针对性地采取措施, 确保不遗留平安隐患。环境卫生管理。标准二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁

15、投 入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二 次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活 及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户 内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁 止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇 内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏 楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结 构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理, 以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑橘体。水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体 埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口， 以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用 套管；提醒住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收， 出具竣工验收单并办理相关手