同昌建材物流园物业管理方案-物流园物业管理方案.docx

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1、同昌建材物流园物业管理方案第一节物业管理效劳的设想与筹划第二节 管理方式，工作方案和物质需求情况第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节便民效劳第七节 物业管理收费标准建议及收支测算第八节日常物业管理第九局部公众制度及应急措施精神文明公约平安防范方法管理规定消防平安管理规定道路及车辆管理规定物流园区设备平安运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度水泵房运行操作规程水泵房运行考前须知绿化养护制度清洁卫生管理规定清洁作业规程及操作要领清洁效劳质量标准检测方法意

2、外事件处理方法消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托合同物流园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价结束语第一章前言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和开展，对于改善人民 群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用. 物业管理条例的公布和实施更是有力的促进了这一行业的开展，在不 断标准行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物 业管理市场.潍坊乐群物业管理在顺应市场需要，提出”内部精细管理，对外 稳健开展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公 司追求的是通过提供专业的效劳创出客户100%的满意度，我们不追 求高额的短期回报，我们相信的是”只有最认真，

3、才能最专业，只有 最专业，才能最强大,我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值, 也是对客户的最好回报.第三章 物流园物业管理方案第一节 提高管理效劳水平的整体设想与筹划北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区. 一期占地面积XXXX平方米，总建筑面积约XXXXX平方米，框架结构， 其库房面积XXXX平方米，办公面积XXXX平方米，宿舍XXXX平方米, 园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积 8000平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯，水泵 房，配电房，发电机房，煤气站，围墙（周界）智能防范系统，园区设 有出入口一个.该工程布局合理

4、，设施完善，设备高档.针对本次物业 管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为“一种模式，二项承诺, 五个重点，五大措施二一,认识与定位该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市， 全省，乃至于全国，全世界.给该工程整体形象定位是：开放，高效， 标准开放 表达该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 标准 表达该物流园作风严谨，运作标准高效，管理精细的风貌 二，一种模式作为国际化物流园需要的是表达:开放，高效，标准，平安，文明， 有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理效劳模式为：一手抓 物业管理效劳，一手抓精神文明

5、建设和形象建设的经营型物业管理模 式. 在我公司进驻后，要将公司”全心效劳，在细微之处见精神；正大卓越, 赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：”岗 不离守，守不离纲，威武文明，诚挚效劳:我们深信通过我们的努力， 一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺：1,自接管该物业管理工程之日起，二年内使该物业管理工程成为优 秀示范工程，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2,自接管之日起，即按照IS09001-2000效劳质量体系全面实施物业 管理效劳.四，五个重点：针对该工程的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：1,树立物流园物业整体形象通过环境形象，

6、物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交 通控制，管理效劳人员行为标准等专业管理和文化气氛的融合，塑造 物流园区开放，高效，标准的整体形象.2,确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管 理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人 人情化效劳，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内 因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3,维护好物流园区的环境该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物 流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外 墙，只有通过专业的管理和不

7、懈的努力，才能从根本上展现工程的良 好面貌，同时园区内的绿化的养护要到达茂盛，常绿，无死苗，无杂 物，辅助性的展现工程的良好形象4,设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外，该工程的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理, 使其使用寿命增长，从而到达保值增值的目的.5,树立管理公司自身良好形象，使该工程成为口碑该工程我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特 色管理，文明执勤，优质效劳，从根本上树立良好形象，给到物流园 的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理效劳增加 附加值.五大措施：1,根据该工程特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管

8、 理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结 合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天 外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强 对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度, 确保治安万无一失.2,精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建 设.针对该工程的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化）， 养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优 美，干净整洁.第一：维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新， 始终焕发勃勃生机；第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流 园区的人员都自

9、觉保护区内环境；第三:垃圾分类收集，建立回收系统; 第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3,保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行 引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处 理，最后到达整齐，标准停车和秩序井然的目的.4,实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方 法表达在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我 们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责 各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊， 标准严密.5,我们在管理效劳中将推出24小时值班巡逻的效劳机制，以解决使 用者所需.每二节

10、拟采取的管理方式，工作方案和物质需求情况一，拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的管理方式为：专 业化，标准化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.根本思路是：1,严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综 合素质；2,提供24小时效劳；3,严格法规和标准制约，标准组织和 个人的管理效劳行为；4,致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5, 军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系 统，鼓励系统三个局部说明.（一）组织系统：1,贵公司可以直接对管理处下指示，以提高效劳效率.2,管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各 业务部门管理员和

11、业务块操作员工.（二），运作程序系统：1,整体运作程序2,内部运作流程说明：1,在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封 闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，方案，组织，控制，反应集 于一身，防止管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2,各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行标准.同时充分授 权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作积极性和主动性.（三），鼓励系统：说明：1,鼓励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，效劳用户，创造 经济和社会效益.2,思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工 效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，

12、 方式有谈心，座谈等.3,奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣 汰，奖惩清楚，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打“着员工走，做到 人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4,培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人 开展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在 提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的开展创造有利 环境.5,工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮 开工资，增强工作能力.6,企业文化机制是开展之源，通过企业文化的开展，增强凝聚力和 向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导

13、 功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作方案依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期管理，常规 期管理二局部，现拟工作方案如下.（一）前期管理工作方案序号工程内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的XX年XX月XX日尽量提前拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案XX年X月XX日尽量提前3接管合同签订1,方案送审2,签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1,选拔2,培训3,上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1,安排管理用房2,安排员工宿舍3,物质装备到位方案确认至进场6制订管理制度1,制订切合实际的各项物业管理制度2,导入 IS09001-2000

14、7物业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作方案序号工程内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1,制定大，中修方案方案；2,日常零修，急修管理；3,日常保养巡查管理；4,维修质量管理.接管验收后开始，局部待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1,建立档案，搞好根底资料管理;2,运行管理;3,维修保养管理;4, 险情应急管理;5,水池水泵管理;6,其他.接管验收后开始，局部待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1, 24小时值班及巡查，监控等平安防范管理;2,违章私设摊点及设 立广告管理;3,消防

15、管理;4,来人来访管理;5,物品出入管理.接管验收后开始4车辆管理1,进出车辆管理;2,停车场管理;3,车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理1,清洁卫生管理;2,环保管理;3,消杀管理.接管验收后开始6绿化管理1,室内绿化管理;2,室外绿化管理.接管验收后开始7客户效劳管理1,设立效劳员和保安;2,人员形象及效劳意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1,建立房屋共用设施设备档案资料;2,建立用户档案，房屋及其配 套设施权属清册;3,建立严格的档案管理制度.接管验收后开始第三节：各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细 则及IS09001质量标准，我们对工程之物业管理要求的各项指标以表 格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施. 序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率95%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，IS09001质量标准