全球物流资本市场报告 2023年第三季度.docx

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1、全球展望物流市场可谓长期利好，短期阵痛。投资者继续为电商及供应链持续发展的结构性驱 动因素提供支撑，但经济环境及未来利率走势的不确定性促使投资者在短期内保持谨 慎。不久前，投资者还在热切投资能力范围内的所有地产资产，但随着活跃买家不断减 少，黄金地段的定义范围也在不断缩小。今年第三季度完成了近400亿美元的物流交易，同比下 降40%。年初至今，投资总额为1300亿美元，比去年同期下 降43%。但在经历了两年的投资热潮后，数据与2022年相比 会因为基数效应产生偏差。虽然考虑到近期资本价值增长， 单个物业交易数量的投资活动与2019年相比下降了约10% , 但今年的投资总额已大致恢复到2019年

2、的水平。本季度核心地产收益率持续上涨，所有美国市场增加25 个基点，我们追踪的欧洲、中东和非洲市场增长10-25个基 点。尽管如此，季度内全球债券收益率大幅上升，进一步压 缩了风险溢价（即核心地产收益率与现行无风险收益率之间 的利差），我们看到除迪拜、新加坡和东京以外，所有市场均 面临收益率上行压力（这些市场都将继续为投资者带来稳健 的现金回报）。市场上可能会出现更多积极卖家，这些都将 支持市场回调。核心物流收益率，2023年第三季度（截至9月底）净初始现金全球物流投资规模亚太美洲欧洲、中东和非洲来源:第一太平戴维斯研究部引用MSCl数据暂时性通胀持续走高随着暂时性通胀过去，长期走高成为了概括

3、未来政 策利率前景的主流论调。各国央行不遗余力地让市场相信他 们不会很快降息。前瞻性指引近来已受到冲击，但这正表明 央行仍对市场有影响力。通过让投资者相信利率将继续保 持高位，全球债券收益率在最近几个月持续上升，10年期美 国国债收益率在10月中旬曾短暂突破5%。问题在于，利率持续走高最终是否会证明只是暂时的。 过去的经验表明利率不会一直走高，在过去30多年里，美联 储通常只坚持六个月就会再次降息。鉴于上一次加息是在 7月份，首次降息或将在明年年初。然而就目前市场定价而 言，99%的可能联邦基金利率在2024年1月会议后仍保持或 高于当前水平。市场几乎总是错的，但快速转向的前提是全球经济发生

4、重大变化，从根本上改变对增长和通胀的看法。事实表明美 联储会持续加息直到发生特定事件；金融危机往往发生在 快速的货币政策紧缩周期之后。投资者希望降低利率，但长 期高利率与软着陆密不可分，因此低利率可能也不是投资者 真正想要的。国际货币基金组织在近期预测中宣布软着陆的可能性 有所增加，这也是个好消息。那些声称全球经济将出现更 严重下滑的预期更多是凭直觉而非事实得出。根据我们今 天所了解的情况，全球经济软着陆才是正确的判断。家庭、 企业和金融体系中的透明部分总体上财务状况良好，能够经 受较高利率环境的考验。劳动力市场几乎没有倾覆迹象，实 际工资增长应能支持家庭消费。另起新章然而，目前全球经济中也存

5、在许多薄弱环节，包括中国 房地产市场、乌克兰和中东的冲突、对美国地区银行业的担 忧等。从历史背景来看，我们可能正处于焦虑高峰期，投资 者很难做出长期决策。这在公开市场上也有所体现，美国股 市波动率VlX指数已从年中低点回升。闻风而动即便是软着陆，也未必能给房地产投资者带来想要的刺 激；用国际货币基金组织的话说，并不健全的全球经济并不 能给投资者带来多少安慰。投资者如追随租户，疲软的全球 需求环境也不能有力支撑租赁和租金。随着消费需求从商品转向服务，全球制造业也已衰退了一段时间。大多数零售市 场销售都在挣扎，美国的消费支出却打破了经济放缓的预 期，但持续事件还需观望。全球贸易量也在下滑，即便是支

6、 撑世界最大物流市场的主要港口货运量也受到影响。压力同样传导到了写字楼市场。美国租赁活动迄今为止 下降约25%,去年空置率上升150个基点，新增供应入市节 点不合时宜。欧洲租赁市场也在放缓，今年迄今为止租赁量 同比下降约29%。跟美国一样，日本也在尽力消化过剩的新 增供应。东京年内新增物流存量达到了创纪录的4740万平方 英尺。本季度空置率升至6%以上（同比上升300个基点），租 金同比下降3. 4%。但物流市场的基数效应也是需要考虑的重要因素，与过 去两年相比，就业和投资活动都出现了一定程度的回落，而 2019年是最后一个活动水平基准正常的年份，视角也更平 衡，因此与2019年相比也许更适宜

7、。与2019年相比,美国的 租赁活动保持稳定，而欧洲的租赁量则增长了20%。在亚太 地区，今年迄今为止的投资量高于疫情前基准的19%。这并不是说行业没有面临挑战；写字楼板块仍有过多供 应入市且需求疲软，资本市场方面，借贷成本过高。但目前 的主流观点仍然认为，在长期结构性利好因素的支持下，市 场正趋于常态化发展。区域展望欧洲、中东和非洲（EMEA）第三季度，欧洲物流资产交易额超过68亿美元，与去年 同期相比下降约55% ,年初至今投资额下降幅度也与其相 当。基数效应仍然是重要的影响因素；与2019年同期相比， 今年至今投资额下降11% ,降幅较为温和（美元走强也使情 况看起来比实际更糟糕）。尽管

8、如此，投资活动依然低迷， 今年迄今为止MSQ Real Capital AnalytiCS记录了L500 笔交易，是自2013年以来交易数量最少的一年。从各个国家的情况来看，荷兰和法国拖累了地区平均水 平，而德国和西班牙表现出更强的韧性。英国虽然同比下降 了约50% ,但仍是少数几个投资表现优于疫情前的市场之 -,除非最后一个季度异常疲软，否则2023年的投资总额将 高于2019年（虽然资本价值高于2019年的水平，一定程度上 使比较结果更为突出）。跨境投资者仍是主要买家类型，占今年交易活动的近 60% ,与长期平均水平相差不大。这主要得益于非欧洲投资 者及总部位于美国的机构；尤其是黑石集团，

9、在过去12个月 中一直是活跃买家。新加坡和加拿大投资者也依然活跃（前 者由主权财富基金GIC一家投资者推动）。相比之下，中国资欧洲投资者情绪调查：未来12个月内您最有可能在哪个板块内进行投资？来源：第一太平懿隹斯研究部 受访者比例金在很大程度上退出了欧洲房地产及与美国地产资本市场。今年以来，机构一直是净买家，但这一情况不太可能持 续。由于优质地段的定义受到挤压，主要核心买家暂停活 动，活跃买家池可以对地段、租户和建筑质量等提出更严格 的要求。此外，写字楼市场也在走低。开放式基金面临客户 赎回的压力，也将开始出售资产。在决定出售哪些资产时， 投资组合内有大型写字楼的基金很可能会被流动性提高的 物

10、流行业所吸引。有具体专注板块的RElTS和开发商也需要 出售资产，为其他开展中的活动提供资金。在本轮周期中，存量不足一直是支撑定价的主要因素， 因此更多的积极卖家入局应有助于提前推动价格修正。季 度内大多数市场的核心地产收益率继续走高，包括阿姆斯 特丹（+10个基点）、科隆（+20个基点）、马德里和伦敦（均 + 25个基点），但预计未来12个月所有市场的收益率还将进 一步走高。不过，从更广阔的范围来看，投资者仍青睐这一板块。 我们最新的地区投资情绪调查显示，超过80%的受访者表 示有意在未来12个月内投资城市物流1 （ 2022年约为50% ） ,超过70%的受访者对大型高标物流感兴趣（高于5

11、5% ） 0 如果欧洲的通胀继续沿着阻力最小的道路前进，欧洲央行 或将提前降息，以支持脆弱的经济。这可能会进一步推动 2024年市场的正常发展。1第一太平期隹斯欧洲和中辘资者情绪调查，以管理资产超过5,000亿欧元的泛欧投资者为调查又掾,调查结果收集时间为2023年9月5日至19日之间。北美美国第三季度的交易活动明显放缓，投资额同比下降 41%至210亿美元。今年截至目前640亿美元的交易额同比 下降46%。但考虑到近年来投资者对物流资产的热衷程度， 把2022年作为比较基准或许不太适宜，但与2019年同期相 比投资额温和下降了 20%。然而市场仍相对平淡。单项资产出售支撑了市场活动， 但由于

12、大型机构在部署资本时表现得更加谨慎，大型投资组 合和公司层面的交易量同比大幅下降。实际上总体来看，机 构今年是自2017年以来首次成为净卖家。私人买家利用了 流动性减少的机会进行交易，2023年平均交易规模同比下 降约18%。美国市场定价仍主要受到利率因素驱动。报告所涵盖的 四个市场基准收益率又上升了25个基点，目前在5-6%之间。 在近期债券市场暴跌之后，在第二季度企稳的希望已破灭， 季度内美国国债收益率上升了80个基点。虽然美联储几乎肯 定已完成本轮加息，但市场利率仍继续走高，部分原因是投资 者推迟了对政策转向的预期。尤其考虑到与借贷成本之间的 负利差，这一态势将继续给房地产收益率带来上行

13、压力。然而值得注意的是，房地产行业的困境极小，几乎没有 证据表明债务拖欠率会大幅上升。收益率上涨的同时，租金 的持续增长也支撑了本轮周期的资本价值，自2022年中期 达到顶峰以来，资本价值总体保持稳定，而其他行业的价格 却在下跌。这让需要为现有债务再融资的投资者更容易接 受。展望未来，由于新增供应量超过了净吸纳量，租金增长 正在放缓；这是过去两年建设热潮在今年年初戛然而止后 留下的后遗症。南加州的租金出现了温和的回调，洛杉矶是 过去12个月中唯一出现负净吸纳量的主要市场。然而，全国空置率低至5.4% ,足以在短期内吸收更多供 应而不会出现市场波动（尽管美国南部及西南部市场显示出 一定的脆弱性）

14、，而且随着新开工项目创下5年来的新低，空 置率将很快趋于稳定。总体而言，租金在本轮周期内应保持 稳定（业主条件更为灵活，提供前所未有的优惠）。自2019 年以来，全美平均租金上涨了64% ,在此基础上，任何小幅 下调都很正常。美国商业地产价格指数一公寓一零售一产业一写字楼16080来源：第一太平嶷隹斯研究部引用MSCl翔居亚太地区相比欧洲和北美，亚太地区第三季度投资额为97亿美 元，同比温和下降25%。年初至今的投资额降幅与第三季度 基本一致，与区域内其他地区的明显趋势也保持一致。值得 注意的是，今年至今区域内写字楼的投资下降了近50%,第 二季度和第三季度物流板块吸引到的资金在近17年来首次

15、 超过了写字楼。为规避风险，许多大型全球投资者更为谨慎，而私人投 资者则填补了这一空白。所有地区和行业均呈现这一特点， 但在亚太物流市场中更明显。私人投资者是今年唯一的净 买家，占交易量的近40%,达到长期平均水平的两倍以上。幅上升，资本价值也略有下降。在首尔，收益率的稳定更多 证明了交易有限，而不是其他原因。因为在借贷成本挤压现 金回报的情况下，投资者不愿探索新的机会。我们预计这两 个市场的收益率在未来12个月内都会上升。当然，上海和东京没有面临利率上升的压力（尽管日本央 行最近采取了措施，试探性地放松了对债券收益率的控制）。 但这两个市场都无法完全避免投资者情绪深远的变化。在日 本，尽管空置率上升并不是没有阻止投资者的热情，但由于国 内贷款机构的风险偏好发生了显著变化，我们已在本季度下 调了基准贷款价值比（LTV）。在上海，不确定的写字楼市场 前景抑制了投资者需求，持续供应推高拖累了租金增长，使第 三季度空置率从去年同期的不到6%上升到16 3%o亚太地区投资规模，按地产类型跨境资