产业园物业管理实施方案-基本情况及物业规模.docx

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1、*产业园物业管理实施方案初稿一、产业园的根本情况及物业规模（一）产业园工程概述及物业概述工程规划占地亩，建筑面积平方米。工程建设内容包括：综合效劳区、生产区和物流中心。1、综合效劳区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四局 部。总计建筑面积为*万平方米。2、生产区占建筑面积*万平方米，两座建筑面积各 *平方米和*平方米的大跨度联合车间、一座 设有IOOT龙门吊车的原材料堆场。3、物流中心占地*亩，建筑面积*万平方米。建设 三个功能区，一是保税库区，建筑面积*万平方米；二是库 区，建筑面积*万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积 *万平方米。（二）产业园的物业规模1、平安保卫系统主要包括产业园区总

2、体平安环境的管理；对入驻企业的管 理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备 管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的 管理（空调设备、电梯设备管理；共用设施的管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共局部（厂 区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿 地的维护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理二、产业园物业实施总体方案比照现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我 公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单 独组建物管部门进行管

3、理，可以充分利用公司现有各种资源，利 于树立产业园整体形象，降低运营本钱，保证核心业务的收益。 同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和 大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协 调，最终到达降低人员本钱，降低运营费用，保证物管工作的掌 控力度，提高效劳质量的目的。（一）物业管理架构物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人 力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱、提供 优质效劳的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是 集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，既能满 足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的开展

4、留下充足的空 间。（二）岗位设置1、物业管理部经理参与重大工程的合同或标书的评审；编制新增工程的物业管理方案；参与新接管工程的验收工作；组织本部门员工的专业技能培训；自我监督与质量体系有关的程序操作，发现不合格时,及时 采取纠正措施及适当的预防措施；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属工程的物业管理的日常工作，并对部门员工进行 业务指导；检查监督各项业务方案（年度、季度、月度等）的实施情况并 向上级报告；与政府有关部门联络，了解行业最新规定；推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。2、物管员（兼资料员负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工 作。负责

5、处理员工的咨询、投诉，并提供协助。书写各类通知、通告，完善各类合同文本。遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；协助经理制定本部门规章制度及员工守则；配合客户效劳文员做好水电费等其他费用的收取；负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；3、客服员收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录 并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单；负责做好水电等费用的收付。负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；负责定期对效劳质量进行统计、分析、评估、考核，并提出 整改方案；4、设备主管负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和 大、中修

6、方案，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施 工程的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果 的各方面比照和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。负责协助公司工程部对本工程新增工程的接管及验收工作；负责园区已接管工程包括水泵房、深水井、空调系统、热水 供给设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设 施的管理、维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、 消防、制冷通风系统图;负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出 具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄

7、表统计。5、委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考 核，并对出现的问题提出整改要求。负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。三、产业园物业管理的主要内容及人员配置1、平安保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要 对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部 车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要，保安主要负责两个园区主要出入 口值班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门 岗各两人，流动岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年， 该项每年预计需要费用七十二万元。2、设备设施维护系统1）房

8、屋管理与维修养护2共用设备管理给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、 屋顶水箱、水表、阀门等；排水管理。供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开 关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等； 配电房管理。弱电设备管理。消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐 全，完好无损，可随时起用。产业园内部网络管理根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设 备维护需要维修水电工12人，每人费用约45000元/年。监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间； 网络管理需要12人，每人每年工资标准为四万五至五万元。3、环境保洁绿化系统垃圾

9、箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁专职人员及 清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园 区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟 头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、 天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草去 除工作。产业园办公楼卫生清洁需要23人；宿舍公共区域的卫生以 及道路清洁需要23人，每人费用约25000元/年。4、园区食堂管理产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承当水电、燃料及经营 人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食 委员会来专门负责对其进

10、行监督管理。物业管理部根据膳食委员 会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改良 效劳。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。5、宿舍管理对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，标准宿舍管理; 加强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员建议使用女性工作人员）4名，主要 负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的管理、 宿舍日常秩序维护。根本工资标准为三万元/年。以上日常物业管理效劳中，平安保卫系统、车辆交通及道路 管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱 电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网 络 系统对于保障公司商业机密的重

11、要性，建议由公司招聘专 人进行管理。为了降低物管工作运营本钱，建议局部岗位可由公司内部人 员在不影响日常工作的前提下兼职。附件:一、完善的日常物业管理效劳1、平安保卫系统(1)总体平安环境管理物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安 保和消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和 突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进 出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小 时不间断监控资料；结合公安IlO报警系统，对突发平安事件及 时解决，依法办事。严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志， 文明值勤，言语标准，认真负责，对园区进行24小时

12、值班及巡逻, 制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身平安处设有明显标志和防 范措施并及时消除平安隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数 量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态, 可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急 措施，如防台风、防地震方案等。2入园企业的管理建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需 求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。3)车辆交通及道路管理园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非 机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通 畅，路面平整；井盖无缺损、无丧失，路面井盖不影

13、响车辆和行 人通行及员工的日常生活。科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消 灭平安隐患。2、设备设施维护系统(1)房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外 墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱 落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示 板，及时通报相关事项。2)共用设备管理本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保 养与方案维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备 做至Ij ”三好，”四会和“五定。三好是指用好、修好和管 理好重要的房屋设备。“四会是指物业维修人员对房屋设备要 会使用、会保

14、养、会检查、会排除故障。“五定是对房屋主要 设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质; 三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理 为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行局部 的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保 养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修方案。给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正 常，无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、 阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供 水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次

15、巡视水 泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施, 无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、 屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫 生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理 通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸 泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在 规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。供电设备管理供电设备变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷 开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等建立24小时运行 和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常 供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度每班 巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录; 停电提前一天通知各用户；临时施工及住用）户装修制定临时 用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备 用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入 内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检 修1次