【CPA-经济法】第3章 物权法律制度知识点总结.docx

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1、【CPA经济法】第3章物权法律制度知识点总结第三章物权法律制度【知识点1物权法概述L物物的特征有体性、可支配性、在人的身体之外（如：人体器官如脱离人的身体， 则可以成为物）。孳息物天然尊息的权利人：约定一用益物权人一所有权人。法定孽息的权利人：约定一交易习惯。2 .物权（分类之一）自物权（完全物权）-所 有权他物权（限制物权）用益物权（物的使用价值）,如：建设用地使用权、宅基地使 用权、土地承包经营权、地役权、居住权担保物权（物的交换价值）如：抵押权、质权、留置权3 .物权法的基本原则物权法定原则种类、内容法定物权客体特定原则（一物一权原则）一个物体只能成立一个所有权，可以多人共有，可以有多个

2、不冲突的物权物权公示原则物权以法定方式公之于外并产生公信力【知识点2物权变动L物权变动的原因基于法律行为物权变动应公示非基于法律行为事实行为（如合法建造）;法律规定（如继承）;公法行为（法律 文书、政府征收决定等）。不必以公示（登记）为前提，但事后处分时 仍要登记2.物权变动的公示方式（1）动产：所有权交付生效，特殊车船航空器也是交付生效，只不过登记对抗。特殊方 式当事人核心识别标志物权转移时间简易交付两方买受人先借（租） 后买自法律行为生效时指示交付三方购买前为第三人占有通知到达第三人时占有改定两方出卖人先卖后借（租）借用（租赁）合同生效时（2）不动产：所有权登记（公示）生效。其他地方与登记

3、不一致，以不动产登记簿为 依据（有证据除外）。物权推定效力，不动产登记人被推定为合法权利人。更正登记登记的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构 应当予以更正。异议登记权利人不同意更正的，利害人申请异议登记。在异议登记之日起15日 内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人 可以向申请人请求损害赔偿。预告登记作用：防一房多卖。未经预告登记的权利人同意，物权不转移预告 登记阻止物权变动。预告登记后，债权消灭或能登记日起90日内未申请登记的，预告登记 失效。情形：预购商品房（期房）；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转 让、抵押。【知识点3所有权1.共有（按份共

4、有+共同共有）区分原则：没有约定或约定不明，且无家庭关系，视为按份共有。按份共有的份 额没有约定或约定不明，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 （1）对比项目共同共有按份共有情形家庭关系、夫妻等其余情况管理费用约定一共同负担约定一份额负担债务对外承担债务后，共有人之间 不追偿。约定一按照份额承担,对内可追偿。重大修缮约定一全体共有人一致同意约定一占份额2/3以上共有人同 意，否则为无权处分，第三人也可 以善意取得。变更性质或用途处分共有物处分份额自由处分，共有人同等条件下有优 先购买权债权债务享有连带债权、承担连带债(2)共有物分割情形共同共有按份共有分割方式协商确定；达不成协议

5、：共有物可以分割且不会因分割减损 价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值 的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。事先约定不得分割按约定，但有重大理由需要分割的，仍可请求分割事先没有约定或约定不明确下列情形可以请求分割：共有的 基础丧失：有重大理由需要分割随时请求分割因分割对其他 共有人造成损 害分割请求人应当给予赔偿(3)按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人同等条件下优先 购买该份额。注意：前提以交易为前提，因继承、遗赠等原因发生变化、按 份共有人之间转让，不享有优先购买权(另有约定除外)行使期间优先购买权行使期间：有约定按约定一没有约定/约定不 明

6、，按下述：转让人发出通知，通知中载明的期间：按通知；通知 未载明或小于15日的，按15日。转让人未发出通知，且无法确定其他按份共有人知道 或应该知道同等条件的，为共有份额权属转移之日起6 个月。数人主张优先购买协商，协商不成的按各种份额比例购买。不能排他优先权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔 偿救济，不得主张撤销共有人与第三人份额转让合同或 主张合同无效。2.善意取得制度善意取得要件善意取得后果依法律行为转让；转让人无权处分；受让 人善意(不知道转让人无权处分且对此不知无重 大过失)；合理对价；公示(应登记已登记,应 交付已交付);转让人基于真权利人意思合法占 有标的物；转让合同有效

7、。善意受让人取得标的物的所 有权，原权利人的所有权丧 失；原权利人有权向无权处分 人请求损害赔偿。(1)不适用善意取得：存在异议登记；未经预告登记的权利人同意；登记 簿上已经记载司法、行政裁定等限制；受让人知道登记簿上记载的权利主体错 误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。(2)真正权利人有证据证明受让人应当知道转让人无权处分，则认定受让人不构 成善意。3 .无处分权问题(1)因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可解除合同并 请求出卖人承担违约责任。(2)无权处分行为(物权行为)效力待定，真权利人的追认或处分人取得处分权后变 为有效，否则该无权处分行为将归于无效。（3）无

8、权处分买卖合同有效，当出卖人无法履行合同时，买受人可根据有效的买 卖合同主张违约救济。合同有效，物权视情况而定。4 .动产所有权的特殊取得方式（1）先占：先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。（2）拾得遗失物主动归还享有费用偿还请求权；不可请求支付报酬（县赏广告除外）。拒不归还不得请求支付费用、报酬送公安机 关知道权利人：及时通知其领取不知道权利人：及时公告，公告起1年内无人认领归国家转让第三人向无权处分人（拾得人）请求赔偿（无时间限制）；向受让人请求返还原 物（知道或应知道起2年内）（私下交易：无偿返还,受让人找无权处 分人承担违约责任；公开交易：支付受让人所付费用，然后找无权处 分人追偿

9、。）（3）添附：类型：附合（钢筋附合于房屋）、混合（雪碧加红酒）、加工（木板变板凳） 所有权归属判断顺序：按照约定一没有约定或约定不明确的，按照法律规定一 法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因 一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或 补偿。【知识点4用益物权L用益物权设立条件及登记对抗类别权利设立土地承包经营权合同生效时设立，转让、互换等登记生效，未登记 不得对抗普意第三人建设用地使用权登记设立居住权登记设立地役权合同生效时设立,未登记不得对抗善意第三人2 .建设用地使用权（1）取得：无偿划拨无限期有偿取得居住70年（自动续期）

10、;商业、旅游、娱乐40年；工科教文卫 等其他50年。（2）终止：期满、提前收回、土地灭失出现下列情形之一，经批准可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土 地；为实施城市规划进行旧城区改建需要；使用期限届满未申请续期或续期 申请未批准；因单位撤销、迁移等停止使用土地；公路、铁路、机场、矿场 等经核准报废。3 .集体土地的建设使用（1）农田：永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。（2）其他集体土地：集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。【知识点5担保物权概述分类意定担保物权：抵押权+质权。法定担保物权：留置权特性从属性

11、、权利行使的附条件性、优先受偿性。【知识点6抵押权1 .概念：债务人或者第三人（抵押人）不转移财产（抵押物）的占有，将该财产抵押 给债权人（抵押权人）,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形，债权人有权就该财产优先受偿。2 .特性：从属性从属于相应的担保债权，不可单独转让，担保物权随债的消灭而消灭。附条件性债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权时行使。优先受偿 性不履行到期债务，抵押权人可依协议将抵押财产折价或者以拍卖、变 卖该抵押财产所得的价款优先受偿。不可分性主债务被分割或者部分转让：债务人自己提供物的担保的，债权人仍有权以担保物担保全部债务 履行。如果物的

12、担保由第三人提供，担保人对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任。3.抵押财产范围可以抵押（不动产和动产）不得抵押建筑物和其他土地附着物。建设用地使用权。建设用地使用权抵押 后，土地上新增房屋不属抵押物：一同变价， 房屋变价所得，无权优先受偿。土地经营权。海域使用权。生产设备、原材料、半成品、产品（包括浮 动抵押）。正在建造中的建筑物、船舶、航空器。交通运输工具。法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。土地所有权。学校、幼儿园、医院等公益设施。所有权、使用权不明或者有争议的 财产（构成无权处分的，抵押权人有 权主张善意取得）。依法被查封、扣押、监管的财产。 若查封等解除，抵押权人有权行使抵 押权

13、，抵押人不得以抵押权设立时财 产被查封、扣押或监管为由主张抵押 合同无效。其他。房地一体原则：城市地随房走、房随地走、房地一体。但土地抵押后新建建筑物不属于抵 押财产，可一并处分，但无优先受偿权。乡村只能地随房走，不能房随地走（即：建设用地使用权不得单独抵押，但 等建筑物抵押的，所占用地一并抵押）。续建规定，当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物、正在建造的建筑物已完成部分法院支持正在建造的建筑物的续建部分、新增建筑物法院不予支持4.抵押权的设定形式书面形式订立抵押合同。违法建筑物以违法建筑物抵押，抵押合同无效（一审辩论终结前取得合法手续 除外）；以建设用地

14、使用权抵押，地上存在违法建筑，抵押合同有效。抵押权生效登记生效：建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用 权以及正在建造的建筑物抵押，抵押权自登记时起设立。登记对抗：以动产或家庭承包方式取得的土地经营权抵押，抵押 权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。动 产抵押，即使已登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款 并取得抵押财产的买受人。未办理登记：因不可归责于抵押人自身的原因，抵押人不承担责 任，但若已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，在其所获金额范 围内承担赔偿责任。因可归责于抵押人自身的原因：抵押人承担责任，但是不得超过 抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。因登记机构的过错：登记机构承担赔偿责任。流押条款：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债 务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。流押合同之禁止 目的在于防范道德风险，该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。5.抵押担保范围（1）抵押权担保范围：主债务及利息、违约金、损害赔偿金、抵押权实现费用（四 项，另有约定除外）（2）物上代位：抵押物损毁的，担保物权人从保险金等中优先受偿（未到期提存）。6 .抵押物转让基本规则